Het kabinet doet een aantal voorstellen op het vlak van de eigenwoningregeling. Dat is geen fundamentele aanpak van deze ingewikkelde regeling. Maar er zijn wel een aantal verbeteringen en verduidelijkingen. Dat is prettig. Hier leest u het eerste deel van onze analyse. Hier ga ik in op voorstellen die gaan over de situatie dat twee partners samen een huis kopen.
Samen kopen en samen lenen
De situatie dat twee partners samen een huis kopen, is een alledaagse situatie. Voor de eigenwoningregeling kan dit echter behoorlijk ingewikkeld worden. Dat is met name zo als één van de partners al een eigen woning heeft of heeft gehad. Een voorbeeld:
A en B gaan samenwonen. Zij kopen gezamenlijk een eigen woning van € 400.000 en financieren deze gezamenlijk met een lening van € 300.000 en eigen geld van A. A heeft uit de verkoop van zijn huidige woning een overwaarde (‘eigenwoningreserve’) van € 100.000.
In deze situatie kan A in box 1 een maximale eigenwoningschuld hebben van € 100.000 en B van € 200.000. De wet gaat er echter vanuit dat A een eigenwoningschuld heeft van € 150.000, de helft van het totaal van € 300.000. Het gevolg is dat de schuld voor € 50.000 in box 3 terechtkomt. Dat is niet altijd wenselijk.
In deze situatie is het vaak de bedoeling dat A recht houdt op de inbreng van zijn eigen vermogen van € 100.000. De schuld van € 300.000 is dan wel gezamenlijk aangegaan, maar gaat A aan voor € 100.000 en B voor € 200.000. Wordt dit bij de aankoop goed vastgelegd, dan kan de hypotheekschuld toch volledig in box 1 terechtkomen. Dit staat bekend als ‘het vastleggen van de onderlinge draagplicht’.
Het is goed dat mensen dit knelpunt kunnen oplossen. Maar we hebben wel de situatie dat de wet niet de meest logische situatie als uitgangspunt neemt. Het is dan aan A en B om dit te onderkennen en op te lossen.
Het goede nieuws is dat de wet de oplossing nu als uitgangspunt neemt. Verder krijgen mensen meer flexibiliteit om zelf afspraken te maken over de fiscale gevolgen.
Toch afspraken blijven maken!
De aanpassing van de wet zal in de praktijk enkele ongelukken voorkomen. Maar het blijft nodig dat men scherp is op deze situatie en afspraken maken. A stopt immers privévermogen in een gezamenlijke bezitting. Het is dan verstandig om vast te leggen of A wel of niet een aanspraak op zijn inbreng houdt. In de situatie van een echtscheiding vindt B namelijk weleens dat het een ‘cadeautje’ was. Dat kan tot een conflict leiden, waarbij de rechter de knoop moet doorhakken. Houdt A een aanspraak? Dan is het verstandig als zij afspreken waar dat toe leidt. Houdt A recht op een vast bedrag of fluctueert dat mee met de waardestijging of -daling van het huis?
Een schenking met uitsluitingsclausule
We gaan nu het voorbeeld aanpassen:
A en B zijn gehuwd in de algehele gemeenschap van goederen. Zij hebben een woning gekocht van € 400.000 en hebben die betaald met een gezamenlijke hypotheeklening van € 400.000. B krijgt van haar ouders een belastingvrije schenking van € 100.000 om op de hypotheekschuld af te lossen. De ouders van B hebben bij de schenking bepaald dat de schenking privé is van B (een uitsluitingsclausule). De schenking valt dus niet in de huwelijksgemeenschap.
De ontvangst van de schenking betekent voor B dat haar eigenwoningschuld die zij in box 1 mag hebben, wordt verlaagd van € 200.000 naar € 100.000. De wet gaat er echter vanuit dat B een eigenwoningschuld heeft van € 150.000, de helft van het totaal van € 300.000. Het gevolg is dat de schuld voor € 50.000 in box 3 terechtkomt.
Ziet u dat we hier dezelfde situatie en problemen hebben als hiervoor bij het voorbeeld van de samenwoners? Als ik het goed zie, wordt dit probleem niet opgelost in het nieuwe wetsvoorstel. Bij dezen dus een tweede punt voor op de ‘reparatielijst’.
Overigens doen A en B er goed aan vergelijkbare afspraken te maken als de samenwoners hiervoor. Houdt B recht op haar inbreng en zo ja, waar leidt dat toe? Zo is op voorhand duidelijk wat de situatie is bij een onverhoopte echtscheiding.
Andere aanpassingen
Er zijn nog op enkele andere punten aanpassingen en verduidelijkingen. Dat gaat bijvoorbeeld over situaties waarin mensen een aflossingsvrije hypotheeklening hebben van voor 2013. Of wanneer een overlijden plaatsvindt.
Conclusie
Het zou mooi zijn als de eigenwoningregeling minder ingewikkeld wordt. Het is vreemd dat een gemiddelde huizenkoper te rade moet gaan bij verschillende adviseurs om te weten wat de gevolgen voor hem of haar zijn. Dit is een opdracht voor een volgend kabinet. Het is mooi dat in de tussentijd een paar problemen worden opgelost. Maar het blijft erg ingewikkeld. Hopelijk komt een nieuw kabinet dus snel in actie op dit dossier.
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.