Lagere kosten koper voor jonge woningkoper in 2021 door verandering overdrachtsbelasting

Wat zijn de kosten koper?

Er zijn verschillende definities van de term kosten koper bij een bestaande woning. Formeel gaat het om:

• notaris- en kadasterkosten voor levering van de woning

Deze kosten betaal je aan de notaris voor de akte van levering, ook wel eigendomsakte. Daarbij komen kadasterkosten voor de levering. In totaal zo’n € 500 tot € 700.

• overdrachtsbelasting

In 2020 betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopprijs van een bestaande woning. Dit verandert vanaf volgend jaar voor jonge woningkopers. Daarover lees je verderop meer.

Bijkomende kosten

Meestal betaal je niet alleen de formele kosten koper maar ook bijkomende kosten. In dit artikel scharen we deze gemakshalve onder de kosten koper. Veel bijkomende kosten hebben te maken met de financiering.

• advies- en bemiddelingskosten voor een hypotheek

Voor een hypotheekadvies betaal je advieskosten. Ook betaal je afhandelingskosten als je een hypotheek afsluit, bijvoorbeeld administratiekosten. Bij ABN AMRO zijn de totale advies- en afhandelingskosten tussen de € 1.450 en € 2.450. Bij een tussenpersoon betaal je daarnaast bemiddelingskosten.

• Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Soms kun je gebruikmaken van NHG. Dit is een vangnet voor als jij je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Vaak betaal je met NHG een lagere hypotheekrente. In 2021 kun je NHG aanvragen bij een koopprijs van maximaal € 325.000 (€ 310.000 in 2020). Je betaalt voor NHG eenmalig 0,7% van je hypotheekbedrag.

• notariskosten en kadastrale rechten voor hypotheekakte

De notaris verzorgt niet alleen de eigendomsakte, maar ook de hypotheekakte. Reken op € 500 tot € 700 inclusief kadasterkosten.

• taxatiekosten

De hypotheekverstrekker vraagt vaak om een taxatierapport. Reken gemiddeld op € 400 à € 500.

• bankgarantie

De verkoper van een woning wil meestal als zekerheid een aanbetaling van 10% van de koopprijs. Deze waarborgsom moet je storten op een rekening van een notaris. Heb je dit bedrag niet zelf beschikbaar, dan kun je een bankgarantie aanvragen. De kosten hiervoor zijn vaak 1% van de waarborgsom. Bij ABN AMRO betaal je geen extra kosten, want deze zijn meegenomen in de afhandelingskosten.

• bouwkundige keuring

Soms vraagt de hypotheekverstrekker om een bouwkundige keuring. Of je wenst zelf duidelijkheid over de technische staat van de woning. De keuringskosten, zo’n € 300 tot € 500, zijn vaak afhankelijk van het woonoppervlak.

• aankoopmakelaar

Wat niet onder financieringskosten valt, zijn kosten voor een aankoopmakelaar. Je kunt daarvoor kiezen als je begeleiding wenst bij het vinden en kopen van een huis. De kosten lopen sterk uiteen. In dit artikel rekenen we met een percentage van 1% van de koopprijs.

Eigen geld of hulp van je ouders?

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de koopprijs van de woning lenen. Dit betekent dat je de kosten koper niet kunt meenemen in je hypotheek. Heb je voldoende geld beschikbaar? Dan kun je besluiten deze kosten uit eigen zak te betalen.

Een andere mogelijkheid is om hulp van bijvoorbeeld je ouders hierbij te krijgen. Zij kunnen jou helpen door de kosten koper aan jou te schenken. En misschien een groter bedrag waarmee je ook (een deel van) de koopprijs kunt betalen. Ook kunnen je ouders helpen door geld aan jou te lenen. Let erop dat een geldlening bij je ouders meetelt voor het maximale bedrag dat je bij de bank kunt lenen. Daardoor kun je misschien een lagere hypotheek bij de bank krijgen.

Over hulp van ouders bij het kopen van een woning lees je hier enkele aandachtspunten. En hier lees je meer over een geldlening tussen ouder en kind.

Fiscale aspecten van kosten koper

Een aantal kosten, met name financieringskosten, mag je in het jaar van aankoop eenmalig aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting. Je kunt daardoor een deel van die kosten terugkrijgen. De Belastingdienst heeft een checklist hiervoor op haar website. Het percentage dat je terugkrijgt is zo’n 37% tot een box 1-inkomen van circa € 68.500. Voor hogere inkomens is het aftrektarief 46% in 2020 en 43% in 2021.

Sommige kosten zijn niet eenmalig aftrekbaar zijn. Bijvoorbeeld notariskosten voor de levering, de overdrachtsbelasting en kosten voor een aankoopmakelaar. Maar financier je deze kosten mee in je totale lening, dan is de rente daarover wel jaarlijks aftrekbaar. Hoe werkt dat dan?

Bij een bank mag je niet méér lenen dan de koopprijs van de woning. Maar zoals aangegeven kunnen je ouders je misschien helpen met een aanvullende lening. Voldoet deze lening aan de voorwaarden? Dan mag je de leningrente die je aan je ouders betaalt, aftrekken in je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Net als de hypotheekrente die je aan de bank betaalt. En dan maakt het niet uit of de kosten in die aanvullende lening wel of niet eenmalig aftrekbaar zijn.

Vrijstelling overdrachtsbelasting tot € 400.000 voor jonge woningkopers vanaf 2021

De grootste kostenpost is meestal de overdrachtsbelasting. In 2020 is dit 2% van de koopprijs. Maar er is goed nieuws voor jonge woningkopers. Ben je meerderjarig en jonger dan 35? En koop je een bestaande woning van maximaal € 400.000 om zelf in te gaan wonen? Dan betaal je vanaf 2021 helemaal géén overdrachtsbelasting. Maar koop je een woning die duurder is dan € 400.000? Dan betaal je het normale tarief van 2% over de gehele koopprijs.

Tot 1 april 2021 geldt overigens nog géén limiet voor de koopprijs. Het moment van levering van de woning is bepalend is voor de overdrachtsbelasting. Wordt de woning voor 1 april 2021 geleverd en voldoe je aan de voorwaarden? Dan krijg je een vrijstelling van overdrachtsbelasting ongeacht de koopprijs. Zelfs als de koop gesloten is in 2020.

Koop je samen een woning en is de één ouder dan 35 jaar en de ander jonger? Dan geldt de vrijstelling naar rato. Dus als je ieder fifty-fifty de woning koopt, dan betaal je over de helft van de koopprijs geen overdrachtsbelasting en over de andere helft 2% overdrachtsbelasting. Dus effectief 1%.

Het maakt niet uit of je starter bent op de woningmarkt, of al eerder hebt gekocht. Je mag deze vrijstelling eenmalig gebruiken. Je moet daarvoor bij de aankoop schriftelijk verklaren dat je zelf in de woning gaat  wonen. Koop je overigens een woning zónder dat je er zelf in gaat wonen? Dan betaal je vanaf 2021 geen 2% maar 8%. Vier keer zo veel dus! Laat je hoe dan ook goed adviseren, want het gaat al gauw om duizenden euro’s en het blijft maatwerk.

Drie rekenvoorbeelden

Hieronder staan drie situaties waar de impact duidelijk wordt van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. De eenmalige belastingteruggave is buiten beschouwing gelaten. Gebruikte bedragen zijn ter indicatie.

Jeroen (27) is alleenstaand. Hij koopt als starter voor € 300.000 een appartement in Rotterdam met hulp van een aankoopmakelaar. Dankzij een schenking van zijn ouders sluit hij een NHG-hypotheek voor € 250.000. Hieronder zie je dat hij € 6.000 overdrachtsbelasting bespaart in 2021.

Janet (31) en Eelke (29) zijn sinds kort geregistreerd partners. Janet woont nog in een huurwoning en Eelke heeft haar eerste koopwoning net verkocht. Ze kopen samen een woning van € 400.000 in de Achterhoek zonder aankoopmakelaar. Ze sluiten zonder NHG een hypotheek voor de volledige koopprijs. In 2021 besparen zij € 8.000 overdrachtsbelasting.

Mo (40) en Saskia (33) zijn getrouwd en hebben net hun woning verkocht. Zij kopen, ieder voor de helft, een huis in Maastricht voor € 550.000 met leveringsdatum 1 februari 2021. Ze benutten de overwaarde van hun vorige woning en sluiten een hypotheek af van € 300.000. Saskia krijgt begin 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daardoor halveert hun overdrachtsbelasting en besparen zij € 5.500. Wordt de woning geleverd na 1 april 2021? Dan krijgt Saskia geen vrijstelling en betalen ze de volle mep.