Financiële inzichten voor de beste financiële strategie

1. De financiële gevolgen van de coronapandemie

De coronapandemie heeft zeer waarschijnlijk invloed gehad op de (verwachte) ontwikkeling van uw inkomen, uitgaven en vermogen. Daarbij kunnen de gevolgen per persoon flink verschillen. Wel beginnen de positieve gevolgen van de toegenomen vaccinatiegraad voor iedereen merkbaar te worden. Voor uw lange termijn planning is het dan ook van belang dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangegeven dat een groot aantal economische indicatoren weer op (minimaal) het oude niveau terug zijn. En ook dat het Centraal Planbureau stelt dat de permanente economische schade van de coronapandemie beperkt zal blijven.  

Voor uw lange termijnplanning is ook van belang dat u de ontwikkeling van de rente en de inflatie in de gaten houdt. Deze zijn van invloed op de hoogte  van uw inkomen, uw uitgaven en op de omvang van uw vermogen. Het Economische Bureau van ABN AMRO verwacht dat de rente en de inflatie in de loop van dit jaar weer wat zullen dalen. De dalende rente kan goed nieuws zijn voor uw uitgaven, maar minder goed voor uw (pensioen)inkomen en vermogen. Afhankelijk van de verwachte impact zult u uw financiële strategie moeten of kunnen bijsturen.  

Daartoe geeft de ontwikkeling van de inflatie geen aanleiding. Het verwachte inflatiepercentage in Nederland van ongeveer 1% in 2021 en 2022, zal geen (grote) gevolgen op uw vermogen hebben.   

Voor de nabije toekomst hoeft u door bovenstaande verwachtingen uw financiële strategie niet direct aan te passen. Wel is het verstandig om deze economische indicatoren goed in de gaten te blijven houden.  

2. De financiële gevolgen van de kabinetsformatie

Het is al meer dan 100 dagen geleden dat de Tweede Kamerverkiezingen werden gehouden. Dat is al langer dan de gemiddelde duur van een kabinetsformatie (94 dagen). En een nieuw kabinet met een regeerakkoord is nog niet in zicht. Het is dus nu nog niet duidelijk met welke plannen u de komende jarenrekening moet houden. Mogelijk is er op Prinsjesdag nog geen nieuw kabinet, waardoor op die dag nog geen  ingrijpende wetsvoorstellen worden bekendgemaakt. Maar er zijn wel maatregelen voor 2022 die zonder wijzigingen al wel vaststaan. U leest daar meer over in het blog: ‘Vooruitblik Prinsjesdag 2021 voor particulieren’. 

3. Stijgende huisprijzen en lage rente

Op de woningmarkt zijn enkele ontwikkelingen van belang voor uw financiële strategie: de waardeontwikkeling van vastgoed en de lage hypotheekrente. Wat zijn hiervan de kansen en waarop moet u bedacht zijn? 

Stijging huizenprijzen

Uit de Woningmarktmonitor van april 2021 blijkt dat het Economisch Bureau van ABN AMRO voor dit jaar uitgaat van een gemiddelde huizenprijsstijging van 7,5% en voor volgend jaar van 2,5%. Als deze verwachtingen uitkomen dan heeft dat onder andere tot gevolg dat de belastingen die gekoppeld zijn aan de WOZ-waarde omhoog gaan. Bijvoorbeeld het eigenwoningforfait in box 1 van de inkomstenbelasting, de waardering van een beleggings- of vakantiewoning in box 3 of de waardering van een geschonken woning voor de schenkbelasting.  

Maar de verwachte waardeontwikkeling van woningen kan ook van invloed zijn op het moment waarop iemand op zoek gaat naar een koopwoning (nu nog doen?) of zijn woning te koop zet (nog even wachten?). 

De starter op de woningmarkt

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

Het is voor de starter op de woningmarkt erg lastig om een woning te kopen. Als er al een woning aangeboden wordt, dan wordt er een flinke prijs voor gevraagd en wordt er door geïnteresseerden vaak (flink) boven deze prijs geboden.  

Door een voorwaardelijke vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor deze groep in de wet op te nemen per 1 januari 2021, dacht de regering deze groep te helpen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat er de afgelopen periode inderdaad meer woningen door starters gekocht zijn. Alleen bleek ook de prijs van bestaande koopwoningen met 11% te zijn gestegen, mede doordat de starters duurdere woningen kochten. Al met al lijkt het er dus op dat de markt geanticipeerd heeft op het belastingvoordeel en het voor de starters dus nog net zo moeilijk is om tot de woningmarkt toe te treden. 

Gedeeltelijk aflossingsvrij financiëren

Als het de starter dan toch is gelukt om een woning te kopen, dan blijkt dat hij/zij steeds vaker kiest voor een gedeeltelijk aflossingsvrije lening. Voor zover sprake is van een aflossingsvrije lening zal deze starter dan geen recht hebben op rente- en kostenaftrek. Maar dat weegt wel op tegen de lagere maandlasten door het gedeeltelijk ontbreken van een vastgelegde minimaal annuïtaire aflossingsverplichting. De gedachte daarbij is dat als de starters meer gaan verdienen, het aflossingsvrije deel van deze lening omgezet wordt in een kwalificerende box 1-lening. Omdat deze variant veel fiscale implicaties heeft, doet de starter er verstandig aan om een goede fiscaal adviseur in te schakelen voordat hij/zij de leningsovereenkomst ondertekent.  

Maar er zijn meer aandachtspunten. Hoe wordt de aflossingsvrije lening afgelost als het inkomen niet voldoende is gestegen? Van belang is ook dat een starter op deze manier niet méér kan lenen bij een financiële instelling. Deze instelling zal er bij haar berekeningen namelijk van uitgaan dat er wel periodiek op de gehele lening afgelost zal worden. Dus als blijkt dat het salaris niet voldoende is gestegen en de lening toch omgezet wordt, dan kan de starter waarschijnlijk niet aan zijn nieuwe financiële verplichtingen voldoen. 

Uw woonlast verlagen

Heeft u al een hypotheeklening? Dan zijn er verschillende manieren om te profiteren van de lage rentestand en zo uw woonlasten te verminderen. Ten eerste is het misschien aantrekkelijk om uw rente aan te passen op uw huidige lening. Dit kan met vergoeding of met rentemiddeling. Ten tweede kunt u onderzoeken of het interessant is om uw hypotheek over te sluiten. Doet u dit vóór afloop van uw rentevastperiode dan betaalt u meestal wel een vergoeding. Hou er ook rekening mee dat er nog meer kosten aan verbonden zijn, zoals notariskosten. Ten derde kunt u ook besluiten om extra af te lossen op uw hypotheek. Dit gaat dan wel ten laste van uw vermogen. Weeg daarbij de voor- en nadelen dus goed af. Tot slot kunt u misschien uw tariefklasse laten aanpassen. Deze klasse bepaalt mede de hoogte van de rente en is afhankelijk van het percentage dat de hypotheek uitmaakt van de waarde van de woning. Als uw woning in waarde is gestegen en/of u heeft afgelost op uw hypotheek, dan komt u mogelijk in aanmerking voor een verlaging van de hypotheekrente.     

4. Sparen & beleggen

Alternatieven door de negatieve rente

Sinds 1 juli 2021 is het saldo voor het rekenen van negatieve rente door de banken verlaagd. Bij ABN AMRO MeesPierson is dat saldo € 150.000. Wat dat betekent voor uw financiële strategie hangt af van het doel waarvoor u dit spaartegoed aanhoudt. Mogelijk houdt u het aan als buffer of voor een bepaalde toekomstige aankoop, wilt u er op termijn uw hypotheek mee aflossen of helpt het om eerder te kunnen stoppen met werken. Of wilt u anderen daarmee helpen door het te schenken aan (klein)kinderen of filantropische doelen? Lees meer over de alternatieven voor uw spaargeld in het blog Negatieve spaarrente: wat kunt u doen?  

Huurwoningen minder aantrekkelijk als belegging

Onlangs kwam ABN AMRO met het rapport Stand van Vastgoed. Daarin stellen de onderzoekers dat huurwoningen als aantrekkelijk vastgoed onder druk staat. Vastgoedbeleggers hebben de afgelopen jaren weliswaar meer geïnvesteerd in huurwoningen, maar de hogere overdrachtsbelasting maakt investeringen in bestaande koopwoningen minder aantrekkelijk. Daarnaast wordt het investeren in nieuwe huurwoningen ook steeds moeilijker. De hoge bouwkosten en het tekort aan investeringen vanuit de overheid dragen hieraan bij. Goed om bij stil te staan als vastgoed onderdeel van uw vermogensstrategie uitmaakt. 

 5. Schenken & erven

Al vaker hebben wij aandacht besteed aan de verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Maar deze vrijstelling staat sinds kort serieus ter discussie. Uit een recente evaluatie blijkt dat de vrijstelling niet het beoogde effect heeft: verlichting geven daar waar de waarde van het huis onder de uitstaande hypotheek was gedaald (‘onderwaterhypotheken’). In de praktijk blijkt nu dat deze vrijstelling vooral gebruikt wordt voor de aanschaf van een duurdere woning én door kinderen uit gegoede families. Daarbij staan huizen tegenwoordig nog maar zelden onder water als gevolg van de stijging van de huizenprijzen, aangescherpte financieringsnormen en de aflosverplichting bij veel hypotheken. De regeling wordt als ‘minder doeltreffend en doelmatig’ bestempeld. Staatssecretaris Vijlbrief laat het oordeel over deze evaluatie over aan het volgende kabinet. Als u al serieus overweegt om gebruik te maken van deze vrijstelling, is het misschien zaak daar wat vaart achter te zetten.