Direct naar content

Eind december 2020 publiceerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) recente (voorlopige) cijfers over inkomen uit vermogen. De conclusie is dat vermogens van huishoudens steeds meer inkomen opleveren. Volgens het CBS gaat het daarbij vooral om hogere inkomsten uit onroerend goed (waaronder de eigen woning). Bij de eigen woning gaat het om stijgende woningwaarden (inkomsten zijn dan toegerekende fictieve huuropbrengsten) en lagere rentes waardoor huishoudens minder betalen voor hun hypotheek. Hoe zit dat bij vastgoedbeleggers? Waar liggen kansen?

Huurstijging het grootst in Rotterdam en Den Haag

Vastgoedbeleggers willen vanzelfsprekend een zo hoog mogelijk netto rendement op hun vermogen. Het gaat dan zowel om het directe rendement (netto huuropbrengsten) als het indirecte rendement op vastgoed (netto verkoopresultaat). Bij de aankoop van vastgoed profiteren zij ook van de lage rentes. En de stijgende woningwaarden zijn prettig voor zover zij de hogere waarde kunnen omzetten in een hogere verkoopprijs van vastgoed.

Uit andere eveneens recente cijfers van september 2020 van het CBS bleek al dat de woninghuren in juli 2020 met gemiddeld 2,9% hoger zijn dan een jaar eerder. Dat was de grootste huurstijging in zes jaar, weliswaar vooral het gevolg van hogere inflatie. De reële huurstijging, gecorrigeerd voor de inflatie van vorig jaar, is 0,3%.

Uit deze cijfers over woninghuren blijkt verder dat de gemiddelde verhoging bij wisseling van huurders in 2020 (+9,5%) hoger was dan in 2019 (+8,2%). De huren stegen in Rotterdam (+4,1%) en Den Haag (+3,6%) meer dan in Amsterdam (+3,5%). Noord- en Zuid-Holland kenden de sterkste huurstijgingen.

Maar let op! Ervaringen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Dat geldt ook voor vastgoed.

Voorkeuren van beleggers

Onlangs heeft onafhankelijk onderzoeks- en adviesbureau Dialogic het rapport ‘Verkenning differentiatie overdrachtsbelasting starters en beleggers’ uitgebracht. Daaruit blijkt dat vastgoedbeleggers verhoudingsgewijs vooral actief zijn in de vier grote gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht). Onder ‘vastgoedbeleggers’ verstaat het rapport een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die op het moment van verkrijging twee of meer woningen heeft.

Daarnaast valt op dat alle woningkopers in de vier grote gemeenten vooral appartementen kopen en minder andere woningen. Van de door beleggers aangekochte woningen in deze grote gemeenten is 91% een appartement. Bij starters is dit 76%. Volgens genoemd rapport is de meest logische verklaring daarvoor dat daar vooral appartementen staan en minder andere woningen. Dat volgens het rapport bij starters de vraag naar huurappartementen (48%) groter is dan de vraag naar koopwoningen (40%) zal mogelijk ook een rol spelen.

Hogere belastingen

Het rendement op vastgoed wordt ook beïnvloed door (toenemende) belastingdruk, voor zover vastgoedbeleggers de belastingen niet kunnen verrekenen in een hogere huurprijs. Natuurlijk hebben vastgoedbeleggers ook diverse kosten die zij willen verrekenen.

Denk bij de hogere belastingen aan de hogere heffing in box 3 van de inkomstenbelasting in 2021. Die is belangrijk voor zover vastgoedbeleggers vermogen aanhouden in deze box. Naast de hogere inkomstenbelasting krijgen veel vastgoedbeleggers te maken met de hogere overdrachtsbelasting als zij bestaand vastgoed in Nederland gaan aankopen. Sinds 2021 betalen onder andere vastgoedbeleggers namelijk 8% overdrachtsbelasting, in plaats van 2% (bij woningen), dan wel in plaats van 6% (bij niet-woningen, zoals een bedrijfspand). Gaan we deze hogere belastingen terugzien in hogere huren? Of is dat niet (geheel) mogelijk en houden vastgoedbeleggers minder geld over voor bijvoorbeeld verduurzaming en renovatie?

Mogelijk gaan de belastingen voor met name vastgoedbeleggers in de toekomst nog verder omhoog. Daarvoor pleiten in ieder geval sommige politieke partijen in hun verkiezingsprogramma voor de Tweede Kamerverkiezingen in maart 2021 (daarover binnenkort meer).

Maatwerk

Een hoger rendement op vastgoed op lange termijn is mogelijk. Maar beleggen is niet zonder risico’s, dat geldt ook bij vastgoed. Wat is dan de juiste strategie om kansen te benutten? Vastgoedbeleggers weten dat de aankoop van vastgoed maatwerk is. Deskundig overleg vooraf met onder andere vastgoedspecialisten, zoals makelaars met kennis van de vastgoedmarkt, financiers en andere sparringpartners en adviseurs is vaak nuttig. En dat kan al te enthousiaste vastgoedbeleggers behoeden voor misstappen. In mijn blog ‘Investeren in vastgoed’ en in de ‘Checklist voor eerste hulp bij investeren in vastgoed’ leest u er ook meer over.

Daarnaast is het belangrijk om te weten dat cijfers eigenlijk altijd gemiddelden zijn en binnen gemeenten sprake kan zijn van enorme verschillen tussen wijken. Wat dat laatste betreft, uiteindelijk gaat het bij vastgoed dan ook om deze drie aspecten: de locatie, de locatie én de locatie.

 

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.