Nieuwe regelgeving voor de eigen woning per 2022

De eigenwoningregeling is ingewikkeld

Sinds 2001 geldt er een maximum aan de hypotheekrenteaftrek van 30 jaar. Ook geldt dat er voor de overwaarde van een verkochte woning geen renteaftrek is. Dit is de eigenwoningreserve. Op zichzelf zijn dit geen ingewikkelde regelingen. Maar allerlei evenementen in het leven zoals verhuizen, samenwonen, trouwen, overlijden/erven en echtscheidingen kunnen de situatie ingewikkeld maken. Het kan lastig zijn om precies bij te houden hoe een situatie zich heeft ontwikkeld en wat daarvan de fiscale gevolgen zijn. Maar dat is wel wat er moet gebeuren. Huizenkopers, hypotheekadviseurs, banken, notarissen en ook de wetgever worstelen hier al jaren mee.

Op weg naar beter!

In 2017 en 2018 is aandacht geweest voor de situatie dat twee partners samen een woning kopen en samen een hypotheeklening aangaan. Dat is een veel voorkomende situatie. Met de huidige fiscale wetsbepalingen kunnen dan gemakkelijk situaties ontstaan waarbij de hypotheekrenteaftrek onbedoeld beperkt wordt. Er is regelgeving gekomen, maar die was niet op alle punten duidelijk. Nu zijn er toelichtingen gekomen op de onduidelijkheden die toen zijn geconstateerd. Gelukkig zijn er ook voorstellen gedaan om knelpunten op te heffen.

Een mooie regeling op 1 januari 2022?

De voorstellen zijn verpakt in een wetsvoorstel. Dat is positief. Het geeft Kamerleden de mogelijkheid om vragen te stellen. Ook zullen verschillende beroepsgroepen, zoals notarissen en fiscalisten, het wetsvoorstel bestuderen en commentaar geven. Tot slot is er een duidelijke deadline: op 1 januari 2022 moet de wet in werking treden. Hopelijk levert dit op 1 januari aanstaande een heldere en goed doordachte regeling op.

Tot zover het nieuws op hoofdlijnen. Hierna schets ik een aantal problemen en beoogde oplossingen. Daar zitten een paar punten bij die ik onder de aandacht wil brengen. Deinst u niet terug voor een stuk inhoud? Leest u dan vooral verder.

De eigenwoningreserve in het kort

Stel dat ik in 2015 een woning had gekocht voor € 200.000 en die net heb verkocht voor € 300.000. Ik heb de woning gekocht met een hypotheek van € 200.000 en door maandelijkse aflossingen bedraagt die nu nog € 180.000. Voor de eigenwoningregeling heb ik dan een eigenwoningreserve van € 120.000. Stel dat ik nu een volgende eigen woning koop voor € 350.000. Ik kan dan een maximale schuld krijgen in box 1 van € 230.000. Dit is het bedrag van mijn huidige hypotheeklening en de extra investering van € 50.000. Of andersom: ik investeer € 350.000, daarop komt de eigenwoningreserve van € 120.000 op in mindering en dan komen we ook uit op een maximale schuld in box 1 van € 230.000.

Het belang van een hypotheekschuld in box 1 is dat de rente in aftrek komt op het inkomen in box 1. Dat is op zich een gunstige regeling. De huidige lage rentestand zorgt hier voor nuanceringen. Voor mensen met een groot vermogen in box 3, kan het gunstig zijn dat de hypotheeklening ook in box 3 valt. Hier leest u daar meer over.

De eigenwoningreserve en trouwen

Stel nu dat ik ga trouwen. Dat kan wel of niet gevolgen hebben voor de woning. Er zijn wel gevolgen als ik trouw in de ouderwetse algehele gemeenschap van goederen, zoals die vóór 2018 als standaard gold (hiervoor zou ik nu huwelijkse voorwaarden moeten maken). Er zijn geen gevolgen als ik in huwelijkse voorwaarden elke gemeenschap van goederen uitsluit (een ‘koude uitsluiting’). Er zijn ook middenwegen mogelijk. Bij de nieuwe wettelijke gemeenschap van goederen (de regeling die voor huwelijken vanaf 2018 als standaard geldt) blijft voorhuwelijks privévermogen buiten de huwelijksgemeenschap en dan zijn er in principe geen gevolgen voor de woning die ik bij het huwelijk al heb. De aankoop van een nieuwe woning tijdens het huwelijk valt in principe wél in de huwelijksgemeenschap. Nuanceringen kunnen ontstaan als ik heb geërfd of vermogen geschonken heb gekregen onder een uitsluitingsclausule. Dat vermogen blijft dan van mij privé, zelfs als ik trouw in de algehele gemeenschap van goederen.

Als de overwaarde van de woning deels overgaat op mijn partner, dan zou ook de eigenwoningreserve deels moeten overgaan op mijn partner. Maar wie houdt dit bij? Het is voor de Belastingdienst bijvoorbeeld niet eenvoudig om de gevolgen van een huwelijk te zien. Om deze reden werkt de wet met een fictie. De eigenwoningreserve wordt tussen huwelijkspartners verdeeld volgens de gerechtigdheid tot de huwelijksgemeenschap. Dat is makkelijker, maar leidt tot problemen in de praktijk.

Drie praktijksituaties

1. Ben ik getrouwd in de algehele gemeenschap van goederen, dan behoort de woning daar als uitgangspunt toe. De overwaarde wordt van beide partners samen en het is logisch dat de eigenwoningreserve hierbij aansluit.
2. Maar stel dat ik de woning heb geërfd onder een uitsluitingsclausule. De woning blijft dan mijn privévermogen. De eigenwoningreserve die bij latere verkoop ontstaat zou dan ook bij mij moeten blijven. De wet sluit echter aan bij de gerechtigdheid tot de huwelijksgemeenschap. Het gevolg is dat mijn partner de helft van de eigenwoningreserve krijgt, maar niet het recht op de helft van de overwaarde. Na een echtscheiding brengt dit mijn partner in de problemen. Mijn partner heeft ‘wel een eigenwoningreserve, maar geen geld’. Ofwel, een nieuwe hypotheeklening van mijn partner kan niet volledig in box 1 komen. Ik heb in deze situatie geluk: ik heb de helft van mijn eigenwoningreserve overgeheveld naar mijn partner en heb meer ruimte voor een nieuwe hypotheeklening in box 1.
3. Stel dat ik trouw in de nieuwe wettelijke gemeenschap van goederen. De woning is mijn voorhuwelijks privévermogen en valt niet in de huwelijksgemeenschap. Mijn partner krijgt dus geen aanspraak op de overwaarde van de woning en er zou dan ook geen eigenwoningreserve moeten overgaan? Dat is echter wel het geval. De wet sluit aan bij de gerechtigdheid tot de huwelijksgemeenschap en dat is 50/50.

Ik kon me eigenlijk nooit voorstellen dat situatie 3 zo zou uitpakken. Nu is bevestigd dat dat wel het geval is. Gelukkig is direct aangegeven dat dit niet logisch is. Het voorstel is om dit punt per 1 januari 2022 in de wet te herstellen.

Als ik het goed zie, repareert het wetsvoorstel situatie 2 niet. Bij dezen dien ik dit punt in voor op de ‘reparatielijst’.

Conclusie

De eigenwoningregeling is zeer ingewikkeld. De huidige voorstellen veranderen dat niet fundamenteel, maar er worden wel een paar problemen opgelost. Dat is mooi. Hopelijk kunnen er nog een paar extra problemen worden opgelost. Hier heb ik er één genoemd. In een volgend artikel noem ik nog een ander probleem.