Schenken van een woning en de overdrachtsbelasting in 2022

Uw eigen woning schenken aan uw kinderen

In het verleden gebeurde het vaak dat ouders hun woning aan hun kinderen schonken, terwijl de ouders in de woning bleven wonen. Toen bestond vaak de vrees dat ouders de waarde van hun woning moesten aanspreken bij een opname in een verzorgingshuis. Een andere reden was om een waardestijging van de woning buiten de heffing van erfbelasting te houden.

In ons artikel: “Is een huis schenken aan de kinderen nog voordelig?” gaan we verder in op dit onderwerp.

Uw vakantiewoning schenken aan uw kinderen

Als u een vakantiewoning in Nederland aan uw kinderen schenkt, moeten zij in 2022 in beginsel 8% overdrachtsbelasting betalen. Dit tarief wordt in 2023 10,4%. Naast overdrachtsbelasting moeten uw kinderen ook schenkbelasting betalen over de WOZ-waarde van de woning. Er geldt een samenloopregeling om dubbele heffing van deze belastingen te voorkomen. Verderop treft u een voorbeeld aan.

De overdracht van een woning kan op verschillende manieren plaatsvinden. U kunt schenken, verkopen en de koopsom (deels) kwijtschelden of verkopen tegen een te lage prijs. De fiscale gevolgen van deze manieren kunnen van elkaar verschillen. Het is dus goed om dit op een rij te zetten. Meer hierover leest u in ons artikel “Schenken van een woning en de WOZ-waarde”.

In dit artikel ga ik niet in op de fiscale gevolgen van het schenken van een vakantiewoning in het buitenland. Hierover leest u in ons artikel “Overdragen tweede huis in het buitenland aan kinderen gunstig?”.

Een verhuurde woning schenken aan uw kinderen

In box 3 van de inkomstenbelasting geldt de ‘leegwaarderatio’ voor verhuurde woningen. Afhankelijk van de omvang van de huur kan dat tot een lagere waardering van een verhuurde woning leiden. Dat is gunstig voor een eigenaar. Deze regeling wordt vanaf 1 januari 2023 aangepast. Dat zal vaak leiden tot een hogere waardering. Zie dit overzicht:

Vanaf 2023 moet bij verhuur aan familie (‘gelieerde partijen’) altijd worden uitgegaan van 100% van de WOZ-waarde.

De leegwaarderatio geldt ook voor de schenk- en erfbelasting. Overweegt u een verhuurde woning aan bijvoorbeeld een kind te schenken? Dan kan het dus voordelig zijn om dat nog in 2022 te doen. Hierbij geldt dan ook nog het tarief van 8% voor de overdrachtsbelasting. In 2023 bedraagt dit tarief 10,4%. Let wel: u moet uitgaan van 100% van de WOZ-waarde als uw kind de woning van u huurt.

De woning wordt een eigen woning voor de kinderen

Stel dat de woning die u schenkt voor uw kind een eigen woning wordt (box 1). Voor de schenkbelasting kan de jubelton dan gelden, mits u en uw kind natuurlijk aan alle voorwaarden voldoen. Het jaar 2022 is het laatste jaar waarin de jubelton van maximaal € 106.671 er nog volledig is. Ziet u ons artikel “Jubelton: de bel voor de laatste ronde is geluid!” voor deze ontwikkeling.

Voor de overdrachtsbelasting is het uitgangspunt bij een eigen woning een tarief van 2%. Voor jonge kopers (tussen 18 en 35 jaar) kan een eenmalige vrijstelling gelden. De vrijstelling geldt voor woningen met een waarde van maximaal € 400.000 (€ 440.000 in 2023). Deze regeling hebben we verder uitgewerkt in ons artikel “De overdrachtsbelasting in 2022”.

Samenloopregeling schenkbelasting en overdrachtsbelasting

Bij een schenking van een woning vallen de heffing van schenkbelasting en overdrachtsbelasting samen. Degene die de schenking ontvangt moet zowel schenkbelasting als overdrachtsbelasting betalen. Op deze dubbele heffing is de zogenaamde samenloopregeling van toepassing.

Hierbij komt de te betalen overdrachtsbelasting in aftrek op de te betalen schenkbelasting. Een aandachtspunt is dat de schenkbelasting over de WOZ-waarde van een woning wordt geheven, terwijl overdrachtsbelasting is verschuldigd over de werkelijke waarde van een woning. Alleen de te betalen overdrachtsbelasting over het bedrag waarover ook schenkbelasting is betaald, komt in aftrek.

Voorbeeld samenloopregeling

Stel u schenkt in 2022 uw vakantiewoning met een waarde van € 240.000 aan twee kinderen. Uw kinderen gaan niet wonen in de vakantiewoning. De werkelijke waarde is gelijk aan de WOZ-waarde. In 2022 bedraagt de te betalen overdrachtsbelasting voor elk kind 8% van € 120.000 = € 9.600. Hoeveel schenkbelasting moet elk kind betalen?

Waarde schenking                                                         € 120.000

Vrijstelling schenkbelasting                                         €      5.677 -/-

Belaste verkrijging                                                         € 114.323

Schenkbelasting
10% van € 114.323                                                         € 11.432

Te verrekenen overdrachtsbelasting
8% van € 114.323                                                           €    9.146 -/-

Te betalen schenkbelasting                                         €     2.286

De te betalen schenk- en overdrachtsbelasting bedraagt voor elk kind:
€ 2.286 + € 9.600 = € 11.886

In dit voorbeeld kunnen de kinderen de 8% overdrachtsbelasting bijna helemaal verrekenen met de verschuldigde schenkbelasting. Dat is anders als de werkelijke waarde van de woning hoger is dan de WOZ-waarde. Voor dat meerdere blijft er dan overdrachtsbelasting drukken. Bij een rekensom voor 2023 gaat meespelen dat het tarief van de overdrachtsbelasting wordt verhoogd naar 10,4%.

De situatie van uw kind

Bij het schenken van een woning spelen meerdere regelingen een rol. Dat maakt het al snel ingewikkeld. U ontkomt er niet aan om een adviseur te raadplegen. U kunt dan samen vaststellen hoe de hiervoor genoemde ‘techniek’ in uw situatie uitpakt. Een agenda-onderwerp moet dan ook de vraag zijn hoe de woning precies in de situatie van uw kind past. Wellicht is een uitsluitingsclausule passend?