Voor 2024 kunt u de nodige belastingmaatregelen verwachten op het gebied van vastgoed. Op Financial Focus hebben we regelmatig geschreven over de maatregelen rondom de bedrijfsopvolgingsregelingen (BOR).
In dit artikel behandelen we de maatregelen voor verhuurd vastgoed in de BOR. In ons artikel ‘Tien maatregelen die de belegger in onroerende zaken raken’ leest u een veelheid aan overige maatregelen die de vastgoedbelegger treffen.
Wat is de BOR ook alweer?
De bedrijfsopvolgingsregeling (hierna: BOR) kent een voorwaardelijke vrijstelling van de schenk- en erfbelasting. Daarnaast bevat de regeling een doorschuifregeling in de inkomstenbelasting voor de schenking en vererving van ondernemingsvermogen. Deze laatste regeling schuift de heffing van inkomstenbelasting door naar de nieuwe eigenaar. Als die bijvoorbeeld tot verkoop over gaat dan moet dan belasting betaald worden. Op deze manier behoudt de belastingdienst zijn claim maar vindt er nu geen heffing plaats. Tegenwoordig worden de doorschuifregelingen afgekort tot de DSR. Beide regelingen kunnen fiscaal erg voordelig uitpakken en worden dus graag gebruikt bij een overdracht van een onderneming.
De regelingen hebben als doel dat de belastingheffing bij overdracht van een bedrijf geen belemmering vormt voor ‘economisch gewenste bedrijfsoverdrachten’. Voor meer informatie over de BOR en de DSR leest u ook ‘Bedrijfsovername: dit zijn belangrijke fiscale aandachtspunten’ en ‘Bedrijfsoverdracht: dit zijn belangrijke fiscale aandachtspunten’.
Verhuurd vastgoed: ondernemen of beleggen?
Om in aanmerking te komen voor de BOR zegt de wet dat er sprake moet zijn van een onderneming. Het moet dan gaan om een ‘duurzame organisatie van arbeid en kapitaal gericht op het maken van winst’. Vaak wordt dan toegevoegd dat het niet mag gaan om het beheren van vermogen. Zo is het beheren van een beleggingsportefeuille in een BV geen onderneming. De overdracht van de aandelen in een dergelijke BV is niet waar de BOR voor bedoeld is. Dit betekent dat er gewoon erf- of schenkbelasting en inkomstenbelasting betaald moet worden.
Welke normen?
Tot op heden was het niet altijd duidelijk of het verhuren van vastgoed in een BV kon worden aangemerkt als ondernemen. Uit rechtspraak werd duidelijk dat als de verrichte arbeid qua aard en omvang meer omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is (‘arbeid+’), er mogelijkheden waren. Ten tweede moest het doel zijn het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer horend rendement te boven gaat (‘rendement+’). Bij de beoordeling van deze criteria kwam de rechter bij verhuurd vastgoed in een BV op enig moment tot de hoofdregel dat er geen sprake was van een onderneming. Het werd gezien als normaal vermogensbeheer.
Als er echter sprake was van verhuur én ontwikkeling/bouw, kon gekeken worden naar de onderlinge verbondenheid tussen deze activiteiten. Werden de ontwikkelingsactiviteiten bijvoorbeeld gefinancierd met de huurstromen uit de beheertak? Men kon dan stellen dat (een bepaald percentage van) de beheertak in aanmerking kwam voor de BOR.
BOR-maatregel 2024
In de miljoenennota 2023 is besloten dat aan derden ter beschikking gestelde onroerende zaken wettelijk als beleggingsvermogen moeten worden aangemerkt. Deze maatregel maakt nu deel uit van het Belastingplan 2024 en gaat per 1 januari 2024 in.
De BOR en DSR kunnen vanaf volgend jaar dus niet langer toegepast worden op onroerende zaken die worden verhuurd aan derden. Stel, u heeft meerdere panden in een BV verhuurd aan studenten. Dan kunt u geen gebruik meer maken van deze faciliteiten. In veel van deze gevallen was dat al twijfelachtig, nu is het zeker.
Dat betekent dat het niet ondenkbaar is dat erfgenamen over moeten gaan tot vervreemding van panden om de erfbelasting en de claim voor de inkomstenbelasting te kunnen betalen. De staatssecretaris zegt dan ook letterlijk: ‘Het zal dan vaak minder bezwaarlijk zijn voor de continuïteit van de onderneming om een gedeelte van de aan derden verhuurde onroerende de zaken te vervreemden. Ook bestaat veelal de mogelijkheid om met betrekking tot deze onroerende zaken een financiering aan te trekken om de inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting te voldoen.’
Projectontwikkeling
De BOR stond minder ter discussie bij projectontwikkeling en bij bouwen. Die twee activiteiten voldoen in eerste instantie wel aan de twee genoemde voorwaarden en komen dan ook regelmatig in aanmerking voor de BOR.
In de stukken die tot nu toe bekend zijn geworden, zijn geen uitspraken gedaan over projectontwikkeling en bouwen. We moeten ervan uitgaan dat hier de mogelijkheid openblijft om gebruik te maken van de BOR.
In het wetsvoorstel is wel aandacht voor verhuur in afwachting van herontwikkeling. In de wet wordt voorkomen dat er discussie zou ontstaan: ook dat wordt bijvoorbeeld bij vererving gezien als beleggingsvermogen.
Bij ondernemingen met gemengde activiteiten wordt voorgesteld het verhuurde vastgoed bij invoering van deze maatregel dus ook niet meer als ondernemingsvermogen aan te merken voor toepassing van de BOR en DSR. De redenering zoals hierboven beschreven (ontwikkeling financieren met huurstromen en daarom vastgoed wel tot ondernemingsvermogen rekenen) gaat niet langer op.
Bij gemengde activiteiten werd volgens de Memorie van Toelichting een groot beslag gelegd op de capaciteit van de Belastingdienst in de vorm van onder meer vooroverleg, aanslagregelingen en juridische procedures. Deze druk wordt nu weggenomen.
Vastgoed in de onderneming en varia
In het wetsvoorstel is duidelijk gemaakt dat onroerende zaken voor zover die worden gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening (binnen het eigen concern) niet vallen onder deze vastgoedmaatregel.
Ook de volgende activiteiten vallen niet onder de vastgoedmaatregel.
- Kortdurende ‘verhuur’ in de dienstensector, zoals bij hotelkamers, cafés, restaurants, tennishallen, bowlingbanen en squashbanen.
- Kortdurende pachtovereenkomsten.
Hoge Raad
De Hoge Raad heeft overigens op 18 augustus 2023 een beslissing genomen in een langlopende zaak. Hierin werd bepaald dat zelf ontwikkeld vastgoed dat vervolgens wordt verhuurd aan derden, als hoofdregel niet tot het ondernemingsvermogen behoort. Het lijkt erop dat men hiermee voorsorteert op de aanstaande wetswijziging. Het stelt de Belastingdienst mogelijk in staat om verhuurd vastgoed nu al buiten de faciliteiten te houden.
Tot slot
Voor klanten met een vastgoedportefeuille in een BV is de nieuwe wetgeving minder aangenaam nieuws, met name als er sprake is van gemengde activiteiten. Voor het echte beheer van vastgoed betreft dit meer het vastleggen van het standpunt van de Belastingdienst, namelijk dat er sprake is van beleggen en niet van ondernemen.
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.