Direct naar content

Op Prinsjesdag heeft de regering een voorstel gedaan voor enkele veranderingen in de tarieven van de overdrachtsbelasting. Inmiddels heeft de Tweede Kamer het aangepaste voorstel aangenomen. Wat betekent dit als u vastgoed gaat kopen?

Situatie in 2020

Bij verkrijging van bestaand vastgoed in Nederland moet (meestal) de verkrijger overdrachtsbelasting betalen. Voor het tarief is doorgaans het moment van levering bij de notaris beslissend. In 2020 zijn er twee tarieven voor de overdrachtsbelasting:

  • een algemeen tarief van 6%; én
  • een verlaagd tarief van 2% voor woningen.

Voor vakantiewoningen en verhuurde woningen geldt nu dus ook het tarief van 2%. Bij nieuwbouw is vaak sprake van een vrijstelling van overdrachtsbelasting en een heffing van 21% btw.

Doelstelling regering

Het huidige kabinet-Rutte III wil de positie van starters op de woningmarkt verbeteren. Ze krijgen volgend jaar een steuntje in de rug als ze een hoofdverblijf gaan kopen. Dan hoeven ze namelijk een deel van de huidige ‘kosten koper’ niet meer te betalen als ze aan de voorwaarden voldoen. Beleggers die vastgoed kopen, gaan de rekening betalen. Daardoor verbetert ook de positie van starters ten opzichte van beleggers.

Dat neemt niet weg dat het kabinet zich realiseert dat de voorgestelde veranderingen in de overdrachtsbelasting niet de structurele problemen op de woningmarkt gaan oplossen. Die problemen liggen vooral aan de aanbodzijde. Aangezien de oplossingen daarvoor veel tijd kosten, heeft het kabinet gekozen voor maatregelen die de starter op de woningmarkt op korte termijn kunnen helpen.

Situatie vanaf 2021

Het huidige tarief van 2% geldt vanaf 2021 alleen nog als de verkrijger de woning (in principe) voor lange tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken. En dat ook bij de verkrijging schriftelijk verklaart. Jonge kopers van een hoofdverblijf die meerderjarig zijn maar nog geen 35 jaar, kunnen vanaf 2021 eenmalig in aanmerking komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Zij worden in de nieuwe wetgeving ‘starter’ genoemd, ook als zij eigenlijk geen starter op de koopwoningmarkt meer zijn, maar wel aan de voorwaarden voldoen. Per 1 april 2021 is deze vrijstelling gemaximeerd. In dit blog leest u daar meer over.

Andere verkrijgers worden aangemerkt als ‘belegger’ voor het tarief van de overdrachtsbelasting. Voor deze beleggers geldt dan het algemene tarief van 8%; er gaat wel een uitzondering gelden voor wooncoöperaties in bepaalde situaties. Bent u van plan om in 2021 bijvoorbeeld beleggingsvastgoed, een vakantiewoning of een woning voor uw kinderen te kopen? Als u dan overdrachtsbelasting moet betalen, is het tarief dus steeds 8% in plaats van 2% (woning) of 6% (niet-woning).

Voorbeeld 1

Stel u koopt een bestaande woning in Nederland voor € 400.000 die u gaat verhuren. In 2020 betaalt u daarover 2% overdrachtsbelasting, dus € 8.000. In 2021 is het tarief 8% en betaalt u € 32.000(!). Hetzelfde geldt als bijvoorbeeld sprake zou zijn van een vakantiehuis in Nederland voor eigen gebruik.

Voorbeeld 2

Stel dat u een bestaand bedrijfspand in Nederland koopt voor € 600.000. In 2020 betaalt u daarover 6% overdrachtsbelasting, dus € 36.000. In 2021 is het tarief 8% en betaalt u € 48.000(!). Bij een bedrijfspand kunt u ook te maken krijgen met een btw-heffing van 21%.

Hoe zullen beleggers gaan reageren?

Zal de vraag naar beleggingsvastgoed en tweede woningen eind 2020 toenemen en neemt deze vraag vanaf 2021 dan weer af? Wat betekent het voor de mogelijkheden om vastgoed te financieren? Kunnen vastgoedbeleggers de hogere overdrachtsbelasting doorberekenen aan de huurders in de vorm van een hogere huurprijs? Of gaat de hogere overdrachtsbelasting ten koste van de verduurzaming van beleggingsvastgoed? Dat zijn enkele belangrijke vragen. Of gaan ‘we’ na 2020 eerder beleggingsvastgoed en een vakantiehuis in het buitenland kopen? Daarvoor gelden de Nederlandse regels voor de overdrachtsbelasting namelijk niet. Maar dan heeft u in ieder geval wel te maken met de regels in het betreffende land waar dat beleggingsvastgoed is gelegen.

Veel kopers van vakantiehuizen, tweede woningen en beleggingsvastgoed zullen ervoor willen zorgen dat zij het huidige, lagere tarief van de overdrachtsbelasting moeten betalen. Dat kan als het belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting nog in 2020 ligt. Het sluiten van een koopovereenkomst zal daarvoor onvoldoende zijn. Het tijdig maken van een afspraak bij de notaris voor de levering kan verstandig zijn. Overlegt u met uw fiscaal adviseur, makelaar of notaris over wat passend is in uw situatie.

Beoogde wetgeving nog niet definitief

Dit neemt niet weg dat de Eerste Kamer zich nog moet buigen over dit plan voor veranderingen in de overdrachtsbelasting. Maar een ruime meerderheid in de Tweede Kamer stemde vóór het wetsvoorstel over de overdrachtsbelasting, waaronder een aantal oppositiepartijen. Waarschijnlijk is het in de Eerste Kamer dan ook niet heel spannend meer. Medio december 2020 is daarover meer bekend.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.