ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Zoveel tinten fiscaal grijs beleggingsvastgoed

Stel dat u een beleggingspandje koopt. Wat zijn dan de fiscale gevolgen daarvan? Dat is niet altijd meteen duidelijk. Eenduidige criteria ontbreken namelijk. Beleggingsvastgoed kent veel tinten fiscaal grijs. De feiten en omstandigheden zijn beslissend.

Belasting in box 1 of box 3?

Voor die feiten en omstandigheden zijn het oogmerk en de voorzienbaarheid van behaalde voordelen erg belangrijk. En de aard en omvang van de vastgoedactiviteiten.

Hoe moeten we dat fiscaal duiden? Is sprake van ‘normaal actief vermogensbeheer’? Dan behoort het privébeleggingspand volgens de hoofdregel tot box 3. En bij ‘meer dan normaal actief vermogensbeheer’ tot box 1. In het laatste geval is bij incidentele activiteiten het voordeel vaak belast als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. En bij een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid doorgaans als ‘winst uit onderneming’ in box 1. Maar wat is ‘normaal’?

Veel uitspraken van belastingrechters bewegen zich op deze grens tussen ‘normaal actief vermogensbeheer’ en ‘méér dan normaal actief vermogensbeheer’. De uitkomst is belangrijk omdat de fiscale gevolgen nogal verschillend zijn.

Voorbeeld: koop perceel, verkoop met huis

Stel dat iemand een perceel grond koopt, daarop een huis bouwt om dat met winst te verkopen. Dan is deze winst waarschijnlijk belast als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’ in box 1. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld bij aan- en verkoopsituaties als ervaring, voorkennis, deskundigheid en/of relaties belangrijk zijn geweest om het voordeel te behalen. Er zijn meer situaties denkbaar in deze categorie.

Voorbeeld: vastgoedonderneming

Is sprake van een ‘vastgoedonderneming’? Die vraag is eveneens belangrijk als bijvoorbeeld een BV vastgoed bezit en dat verhuurt aan derden. In de praktijk spreekt men dan ook wel over vastgoed in box 2. Behoort het vastgoed dan tot het beleggingsvermogen of tot het ondernemingsvermogen van de BV? Het probleem is vaak dat iedere situatie weer anders is. Er zijn veel tinten fiscaal grijs.

Andere box? Andere fiscale gevolgen

Een antwoord op de vraag in welke box uw beleggingspand valt, is erg relevant. Elke box kent namelijk zijn eigen fiscale gevolgen. In box 3 vindt de belastingheffing plaats over een forfaitair rendement. Hier leest u er meer over.

In box 1 zijn de fiscale gevolgen anders. Daar is onder meer de werkelijke huur en de werkelijke verkoopopbrengst van vastgoed belast tegen maximaal 52% inkomstenbelasting. Kosten kunnen aftrekbaar zijn. Bijvoorbeeld financieringskosten, onderhouds- en afschrijvingskosten. Er zijn ook ondernemingsfaciliteiten beschikbaar waarop men in bepaalde situaties en onder bepaalde voorwaarden een beroep kan doen.

Heeft de BV een beleggingspand? Dan zijn onder meer de werkelijke huur en de verkoopopbrengst van het pand belast met vennootschapsbelasting. Het belastingtarief is dan 20% voor de eerste €200.000 aan belastbare winst; voor zover de winst hoger is, is het 25% (cijfers: 2017). Rekening houdend met 25% inkomstenbelasting in box 2 is dat effectief 40% – 43,75%. Ook hier zijn ondernemingsfaciliteiten beschikbaar. En bepaalde kosten kunnen aftrekbaar zijn.

Wat is de visie van de Belastingdienst?

Het kan fiscaal aantrekkelijk zijn als de Belastingdienst – of eventueel uiteindelijk de belastingrechter – de vastgoedactiviteiten aanmerkt als ondernemingsactiviteiten. Dan kunnen bijvoorbeeld de bedrijfsopvolgingsregels van toepassing zijn op het vastgoed en op ander ondernemingsvermogen als aan de voorwaarden is voldaan. Maar het kan voor vastgoedbeleggers ook aantrekkelijk zijn om goed renderend vastgoed in box 3 aan te houden. De fiscale belangen zijn groot. Dat weet de Belastingdienst ook.

Maar wát vindt de Belastingdienst eigenlijk? Eind december 2016 gaf de Belastingdienst met de ‘Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten’ een kijkje in de keuken. Deze handreiking biedt belastinginspecteurs ‘een handzaam overzicht om de problematiek te kunnen overzien om vervolgens een afgewogen standpunt te kunnen innemen’. De Belastingdienst gaat ervan uit dat veel werkzaamheden van vastgoedbeleggers volstrekt normaal geacht moeten worden bij het beleggen in (kleine en grote) vastgoedportefeuilles. En belangrijker nog, volgens de Belastingdienst vormt ‘verhuur van vastgoed’ nooit een onderneming.

Kritiek: visie Belastingdienst sluit niet aan bij rechtspraak

Inmiddels hebben fiscalisten uit de vastgoedpraktijk hierop kritiek geuit. In die zin dat deze praktijkhandreiking niet goed aansluit bij recente fiscale rechtspraak hierover. Het gaat er bij een vastgoedonderneming immers onder meer om dat de verrichte werkzaamheden wat aard en omvang betreft meer omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is (‘arbeid+’). Daarbij moet het doel zijn een rendement te behalen dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat (‘rendement+’). Uiteindelijk gaat het altijd om de weging van de feiten en omstandigheden.

Onduidelijkheid blijft vooralsnog: regel het dus goed

Terug naar de tinten fiscaal grijs bij beleggingsvastgoed. Hoeveel het er zijn? Ik heb ze niet geteld. Het blijft vooraf nog wel even grijs in bepaalde situaties. De uitspraken van belastingrechters geven immers nog geen eenduidig beeld. En de ‘Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten’ van de Belastingdienst blijkt voor veel (externe) adviseurs van vastgoedbeleggers geen handreiking naar de praktijk. Het is onduidelijk wanneer het helemaal duidelijk wordt. De (aanstaande) vastgoedbelegger kan het daarom maar beter vooraf goed regelen, samen met zijn sparringpartners en adviseurs.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Van gedachte wisselen met een specialist?

  • Wanneer het u uitkomt
  • Vrijblijvend
  • Persoonlijk
Zoveel tinten fiscaal grijs beleggingsvastgoed
4.2/5 score (10 stemmen)
ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus