ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Dossier Vastigheid in vastgoed – Vermogensbehoud of bron van inkomsten?

De rente staat op een zeer laag niveau. Geld op een spaarrekening zetten, levert weinig rendement op. Wie de middelen heeft, kan investeren in vastgoed. Enerzijds is vastgoed een solide manier om vermogen te behouden en anderzijds kan het een manier zijn om vermogen te laten aangroeien door waardevermeerdering of huurinkomsten. Maar er zitten natuurlijk ook risico’s aan een vastgoedinvestering, zoals die van waardedaling en leegstand.

Om meer zicht te krijgen op factoren die een rol spelen bij vastgoed, delen twee experts van ABN AMRO MeesPierson hun kennis. Astrid Vriens is Specialist Vermogensplanning en Peter Pleijsant is Specialist voor onder andere vastgoed en DGA bij het Kenniscentrum Vermogensadvies van de bank.

In het algemeen gesteld heeft vastgoed een aantal voordelen: in de eerste plaats is het een manier van vermogensbehoud, in de tweede plaats kan verhuur een mooie en stabiele inkomensstroom opleveren. Bovendien kan vastgoed, als het om een tweede woning gaat, ook eenvoudigweg aangenaam zijn.

Wie vermogen heeft, zal zich afvragen wat de beste manier is om dat te behouden. Doordat de rente zo laag is, is deze vraag zeer actueel. Het is een mogelijkheid om in aandelen te gaan, maar onroerend goed kan ook interessant zijn. Het is een alternatief voor traditionele beleggingen en kan in combinatie met beleggen in aandelen. Daar komt op dit moment bij dat de rente relatief laag is. Het tekort aan woningen blijft, dus de woningmarkt is nog steeds booming.

Kinderen en investeren

Investeren in vastgoed kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld met privégeld, vanuit de BV of vanuit een andere vennootschap waarin u samenwerkt met meerdere partijen. Afgezien van de financiële aspecten, speelt ook de vraag of een vastgoedbelegging wellicht samen met de kinderen kan worden gedaan. Het is een manier om de kinderen bekend en vertrouwd te maken met vermogen en al doende te laten leren, maar ook om alvast met vermogensoverdracht te beginnen.

Het is mogelijk om met meerdere kinderen en hun gezinnen in vastgoed te investeren, bijvoorbeeld via een commanditaire vennootschap (CV). Op deze manier, mits goed begeleid, kunnen de deelnemers de organisatorische lasten verdelen en de risico’s spreiden. Ieder familielid heeft zijn eigen specifieke wensen. Daarom wordt doorgaans via een eigen fonds boven die commanditaire vennootschap gewerkt. De beherend vennoot van de CV, vaak uiteindelijk papa, heeft de zeggenschap over het te voeren beleid/beslissingen.

Rijksmonumenten

Rijksmonumenten zijn in trek. Dat maakt ze potentieel interessant als vastgoedinvestering. Er is echter een aantal bijzonderheden aan het bezitten van zo’n pand, want het is niet voor niets als rijksmonument aangewezen. De overheid stimuleert onderhoud van rijksmonumenten, maar de manier waarop dat gebeurt, verandert. In 2018 geldt nog een aftrekpost voor onderhoud aan rijksmonumenten, maar daar komt per 1 januari 2019 verandering in. Waar de onderhoudskosten eerst voor 80% gecompenseerd konden worden middels belastingaftrek, komt de overheid nu met een subsidieregeling die hen meer grip geeft op het onderhoud van rijksmonumenten. De subsidie komt neer op een vergoeding van ongeveer 38% van de subsidiabele kosten. Het aanvragen van de subsidie moet digitaal gebeuren en kan alleen in specifieke periodes.

Bedrijf en vastgoed

Een veelvoorkomend scenario is het volgende. Veel ondernemers verkopen op een bepaald moment hun onderneming of één van hun ondernemingen. Het is een trend om bij bedrijfsoverdrachten wel het bedrijf te verkopen, maar het pand zelf te houden, mits dat voldoet aan de eisen die de markt tegenwoordig en in de toekomst stelt aan een pand. Het pand verhuur je aan de kopende partij. Op die manier genereer je inkomsten voor de eigen BV of privé. Daarbij komt dat een pand vaak kostbaar is. De koopsom verminderen met de waarde van het pand maakt de overnameprijs van het bedrijf acceptabeler.

Meestal blijft het pand in de BV, omdat overdragen naar privé niet altijd aantrekkelijk is. De vennootschap verhuurt hierbij aan de kopende partij. Bijna altijd wordt er ook een belang van vijf procent genomen in de kopende onderneming. Dat kan fiscaal aantrekkelijker zijn bij schenking of vererving van bedrijfsvermogen.

Financiering: via BV of privé?

Bij de aankoop van commercieel vastgoed financiert de bank vaak deels het eigendom van het pand of de panden, dus niet het volledige aankoopbedrag. Er moet dan een eigen inbreng zijn van de partij die het onroerend goed koopt. Daarnaast moet op de bancaire lening altijd worden afgelost. Een andere mogelijkheid is een pand te laten aankopen door de BV. Als de BV een pand koopt, moet dat op de balans worden opgenomen als bezitting. De netto huuropbrengst die de BV ontvangt, wordt echter wel belast met vennootschapsbelasting. Dat is bijvoorbeeld ook het geval bij een waardestijging van het pand bij verkoop: de boekwinst wordt belast met vennootschapsbelasting. Daarnaast zijn vaak nog andere belastingen verschuldigd.

Wie privé koopt, heeft niet met vennootschapsbelasting te maken. Fiscaal gezien willen de meeste mensen onroerend goed dan ook privé bezitten, want dat wordt bij een belegging in box 3 belast. De fiscus kijkt op 1 januari van elk jaar naar de waarde en belast dan tegen forfaitaire rendementspercentages. Dit kan overigens ook voor de besloten commanditaire vennootschap gelden: ook hier wordt belast in box 3, tenzij sprake is van een open commanditaire vennootschap. Deze is wat de fiscale behandeling betreft enigszins vergelijkbaar met een BV. Onder andere bij verhuur van vastgoed aan de eigen BV behoort dat pand tot box 1 en dan gelden andere regels.

Het is ook mogelijk om geld van de BV te lenen om daarmee de aankoop van vastgoed te financieren, maar de wetgeving daarover wordt naar verwachting per 2022 herzien. Het gaat onder andere om directeuren-grootaandeelhouders (DGA’s) die een schuld in rekening-courant aan hun BV hebben. Het kabinet wil schulden die in totaal meer bedragen dan 500.000 euro terugdringen. De Belastingdienst heeft geconstateerd dat DGA’s soms forse bedragen lenen, onder meer voor consumptieve uitgaven. Over vermogen dat van de BV als dividenduitkering naar privé wordt overgeheveld, moet dividendbelasting worden afgedragen en aanvullend inkomstenbelasting worden betaald. Dat kan het aangaan van schulden bij de BV aantrekkelijker maken. Omdat wordt gevreesd dat deze leningen leiden tot uitstel of afstel van belastingheffing, wil de Belastingdienst deze praktijk nu terugdringen.

Wel bestaat er nog enige onduidelijkheid over de aanpak van deze rekeningcourantschulden. In de eerste plaats heeft het kabinet weliswaar de contouren van een maatregel aangekondigd, maar de exacte inhoud van de nieuwe regeling staat nog niet vast. Uit de laatste Kamerbrief over het onderwerp blijkt dat de maatregel nog wordt verzacht. Zoals het er nu uitziet, kan de rekening-courantschuld binnen drie jaar worden afgebouwd tot minder dan 500.000 euro. Daarna, vanaf 2022, wordt het gedeelte van de lening dat meer bedraagt dan 500.000 euro belast in box 2 van de inkomstenbelasting. In de tweede plaats lijkt het erop dat het niet alleen om een rekening-courant maatregel gaat en ook om andere schulden die een aandeelhouder is aangegaan bij zijn vennootschap.

Dit is een urgent thema, onder andere voor mensen die commercieel vastgoed hebben gefinancierd via hun BV. Door de verzachting vallen naast de bestaande ook nieuwe eigenwoningschulden buiten deze maatregel. In ieder geval wordt het in de toekomst lastiger om de BV als ‘bank’ te gebruiken. Over het algemeen zal het in de praktijk vaak raadzaam zijn om eerst het wetsvoorstel af te wachten en daarna veranderingen in de schulden door te voeren. U kunt hier alvast wel over sparren met uw gesprekspartners bij de bank en met uw fiscalist.

Bedien de oudere klant

Wie in commercieel vastgoed stapt, kan het pand transformeren tot een levensloopbestendige woning. De woningmarkt is krap en indien vergunningen worden verleend, doet zich daar een interessante kans voor om de woningnood te lenigen en tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement te boeken. Vergrijzing is op dit moment een belangrijke ontwikkeling op de woningmarkt. Het lijkt misschien een abstracte term, maar leidt tot concrete kansen.

De overheid trekt zich terug uit de maatschappij. Dat betekent dat van oudere burgers wordt gevraagd om langer op zichzelf te wonen. Dat hoeft geen verschraling van het wooncomfort te betekenen, omdat dat ook is wat veel ouderen graag willen. Zij wonen het liefst zo lang mogelijk in hun eigen huis. Daar liggen kansen voor de vastgoedinvesteerder.

Eén van de voorwaarden voor ouderen om zo lang mogelijk in hun eigen huis te blijven wonen, is dat het huis gelijkvloers is. Trappen kunnen het wooncomfort ondermijnen of het wonen überhaupt zelfs onmogelijk maken. Daarom wordt er een toenemende vraag in vastgoed voorzien waarbij het gehele huis slechts een enkele etage beslaat.

Duurzaamheid en kansen

Het beeld van de belegger die commercieel vastgoed exploiteert als een melkkoe, voor zover dat ooit hout sneed, is aan herziening toe. Vastgoed moet aan veel eisen voldoen. Het is niet alleen de financiering die om serieus nadenken vraagt, maar achtereenvolgende kabinetten hebben ook de regelgeving wat betreft duurzaamheid aangescherpt. Met het oog op klimaatverandering zijn deze maatregelen te begrijpen, maar ze logenstraffen het beeld van een eenvoudige investering en dito investeerder. De tijd van ‘een pandje kopen’ en achteroverleunen is in ieder geval voorbij. Wat betreft duurzaamheid en vastgoed vragen ten minste twee zaken aandacht: mobiliteit en duurzaamheidseisen. Mobiliteit lijkt op het eerste gezicht niet bijzonder veel te maken te hebben met onroerend goed, maar het tegendeel is waar. Zo spelen parkeermogelijkheden altijd een rol.

Traditioneel was parkeerruimte een pré. Nu onze samenleving verandert, kantelt die prioriteit. Niet het bezit, maar het gebruik van voertuigen wordt belangrijker, zeker in de Randstad. Daarmee verandert ook de manier waarop parkeergelegenheid bij vastgoed wordt georganiseerd. Zo is naar verwachting steeds minder parkeerruimte nodig. Dat is enerzijds aantrekkelijk voor investeerders in nieuw te bouwen vastgoed omdat dit een kostenpost verkleint, maar anderzijds vraagt dit wel om investeringen op ander gebied. Zo hebben elektrische auto’s bijvoorbeeld laadpalen nodig. De aanleg van deze infrastructuur vergt bijkomende investeringen.

Dan de duurzaamheidseisen. Dat zijn niet alleen onbuigzame protocollen voor een betere wereld, maar ze bieden ook kansen voor vastgoed. Er gelden andere regels voor hypotheken op duurzaam vastgoed, zowel voor de belegger in commercieel vastgoed, als voor eventuele kopers. Omdat ABN AMRO MeesPierson streeft naar verduurzaming zijn de financieringsmogelijkheden verruimd. De bank kan hierbij onder voorwaarden 100 procent van het benodigde bedrag om te verduurzamen, financieren. Het ligt voor de hand dat energielabels of de zuinigheid van een woning een rol gaan spelen in de taxatiewaarden van vastgoed. Derhalve is het geen slecht idee om op zijn minst aandacht te besteden aan deze ontwikkelingen, omdat het van invloed is op de waarde, verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van vastgoed.

Aanmerkelijk belang en commercieel vastgoed

Nederlanders met een aanmerkelijk belang (kortweg: bij een aandelenbezit van minimaal 5%) in een vennootschap, gaan de komende jaren meer belasting betalen in box 2. Het kabinet heeft daarvoor plannen ingediend. Het kabinet heeft voorgesteld om het huidige tarief van 25% stapsgewijs op te schroeven naar 26,9% in 2021.

De eerste tariefverhoging vindt plaats in 2020. Deze verhoging heeft te maken met de verlaging van de vennootschapsbelasting die mede is ingegeven door andere landen die hetzelfde doen. Momenteel bedraagt de vennootschapsbelasting 20% tot €200.000 en 25% voor zover de winst hoger is. Dat wordt in 2021 na meerdere tariefsverlagingen uiteindelijk 15% en 20,5%. Het kabinet wil de gecombineerde belastingdruk voor bedrijven min of meer gelijk houden, vandaar de verhoging van het aanmerkelijkbelangtarief.

De belastingverhoging is van belang voor veel aandeelhouders, in het bijzonder aandeelhouders die vastgoed verhuren aan de koper van hun bedrijf en daarbij een belang van minimaal 5% in die partij hebben genomen.

Laat u voorlichten

Investeren in vastgoed kan een bijzonder aantrekkelijke vorm van beleggen zijn. Het is niet alleen een manier om vermogen vast te houden en te vermeerderen, maar kan ook geschikt zijn om dat samen met kinderen of anderen te doen. De regelgeving is op dit moment in ontwikkeling, dus laat u goed voorlichten als u besluit de stap naar commercieel vastgoed te zetten, zeker op het gebied van financiering. Op het gebied van duurzaamheid liggen kansen en kunt u voorop lopen. Om de Vlaamse romanschrijver Willem Elsschot te parafraseren: vastgoed marcheert altijd wel.

 

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wellicht is dit ook interessant...