ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

‘Van je familie moet je het hebben’, ook bij een vastgoedonderneming

Vastgoed in een vastgoedvennootschap kan zonder overdrachtsbelasting overgaan op directe familie. Dat blijkt uit een recente uitspraak van de Hoge Raad over de schenking van aandelen in een BV met een vastgoedonderneming. Het gaat om de toepassing van de zogenoemde ‘ouder-kind-broer-zusvrijstelling’ of ‘familievrijstelling’ voor de overdrachtsbelasting.

Fiscale barrière bij bedrijfsoverdracht

Belastingheffing mag geen barrière zijn voor een bedrijfsoverdracht. Daarom zijn er fiscale regels die ervoor zorgen dat bij bedrijfsoverdracht geen of zo weinig mogelijk inkomstenbelasting, schenk- of erfbelasting en overdrachtsbelasting is verschuldigd. Deze regels kunnen onder bepaalde voorwaarden van toepassing zijn op ondernemingsvermogen, niet op beleggingsvermogen. Ze gelden niet snel voor verhuurd vastgoed. Als er geen sprake is van een (vastgoed)onderneming, dan gelden deze fiscale regels niet.

De Belastingdienst stelt zich zelfs op het standpunt dat bij verhuur van vastgoed nooit sprake is van een onderneming. En dan zijn bedoelde faciliteiten dus niet van toepassing. Dit standpunt van de Belastingdienst blijkt uit de ‘Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten’ voor belastinginspecteurs.

Overigens blijkt uit recente uitspraken van belastingrechters dat bij verhuurd vastgoed onder omstandigheden wel sprake kan zijn van een vastgoedonderneming. Dan zijn vaak de fiscale bedrijfsopvolgingsregels in de inkomstenbelasting en voor de schenk- of erfbelasting van toepassing, mits aan alle voorwaarden is voldaan. Bijvoorbeeld voor overgedragen aandelen in een BV met veel verhuurd vastgoed was er dan nog vaak een fiscale barrière voor de overdrachtsbelasting. Hoewel de reikwijdte van bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad nog niet helemaal duidelijk is, kan deze uitspraak deze fiscale barrière mogelijk in veel gevallen wegnemen.

‘Ouder-kind-broer-zusvrijstelling’ of ‘familievrijstelling’

Er bestaat een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging door één of meer kinderen (waaronder pleegkinderen), kleinkinderen, (half/pleeg)broers, (half/pleeg)zusters of hun echtgenoten, van een ondernemer van goederen die behoren tot en dienstbaar zijn aan diens onderneming die wat de bedrijfsvoering betreft, in haar geheel (al dan niet in fasen) door de verkrijger of verkrijgers wordt voortgezet.

In een procedure die uiteindelijk bij de Hoge Raad kwam, schonk een moeder alle aandelen in een BV met een vastgoedonderneming aan haar zoon. Deze zoon moest bij de verkrijging van de aandelen in de vastgoed-BV overdrachtsbelasting betalen over de werkelijke waarde van het vastgoed. De vraag was of bovengenoemde vrijstelling wel van toepassing is op een BV met een vastgoedonderneming.

Vennootschappen hebben geen kinderen

De zoon was immers geen kind van de BV (de ondernemer). Hij verkreeg aandelen in de BV met een vastgoedonderneming in plaats van goederen die dienstbaar waren aan een onderneming. En de BV zette de onderneming voort, niet de zoon. Of kunnen we voor deze vrijstelling de BV-huls eenvoudig wegdenken? Uit de antwoorden van de Staatssecretaris van Financiën op Kamervragen bij de behandeling van het Belastingplan 2015, (dat overigens geen voorstellen tot wijziging van de overdrachtsbelasting bevatte) blijkt dat het laatste volgens hem niet het geval is. Dat blijkt ook uit het beleidsbesluit van de Staatssecretaris van Financiën van 25 mei 2018.

Geen overdrachtsbelasting volgens hoogste rechter

De Hoge Raad besliste anders, in het voordeel van de zoon. In bepaalde situaties is bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap sprake van een heffing van overdrachtsbelasting. Die regel voorkomt dat men eenvoudig overdrachtsbelasting zou kunnen ontgaan door middel van het tussenschuiven van bijvoorbeeld een BV. Die regel is niet bedoeld om een heffing van overdrachtsbelasting te creëren voor zover de verkrijging van het vastgoed zelf in het kader van de voortzetting door een kind van een door een ouder gedreven onderneming buiten de heffing van overdrachtsbelasting zou blijven vanwege een vrijstelling. In deze procedure was onder meer belangrijk dat de vennootschap een materiële onderneming drijft en de volledige zeggenschap in die onderneming overgaat van de ouder op het kind. Volgens de Hoge Raad wordt dit niet anders door bovengenoemde uitlating van de Staatssecretaris van Financiën, omdat die uitlating geen deel heeft uitgemaakt van de totstandkomingsgeschiedenis van de betreffende vrijstellingsbepaling voor de overdrachtsbelasting.

Belangrijke uitspraak voor vastgoedonderneming in vennootschap

Er is niet snel sprake van een vastgoedonderneming in fiscale zin, wel in het spraakgebruik. Maar als daar in fiscale zin sprake van is, dan kan men een beroep doen op de fiscale bedrijfsopvolgingsregels. Uiteraard als aan de voorwaarden is voldaan. Na bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad kan daar, bijvoorbeeld bij een schenking van aandelen in een vastgoed-BV met een vastgoedonderneming, ook de vrijstelling in de overdrachtsbelasting bij horen.

Gaat u aandelen in een vastgoedvennootschap overdragen aan de volgende generatie? Overlegt u dan in ieder geval met uw fiscalist of en in hoeverre uw bedrijfsopvolgers gebruik kunnen maken van bovengenoemde vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en aan welke voorwaarden zij dan moeten voldoen. Daarnaast kunnen de andere bedrijfsopvolgingsregels van toepassing zijn.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wellicht is dit ook interessant...