Sinds 2018 weten wij (zeker) dat vastgoed in een vastgoedvennootschap zonder overdrachtsbelasting kan overgaan op directe familie. In dat jaar verschenen er twee uitspraken (I en II) van de Hoge Raad over de schenking van aandelen in een BV met een vastgoedonderneming. Het gaat om de toepassing van de zogenoemde ‘familievrijstelling’ voor de overdrachtsbelasting.
Fiscale barrière bij bedrijfsoverdracht
Belastingheffing mag geen barrière zijn voor een bedrijfsoverdracht. Daarom zijn er fiscale regels die ervoor zorgen dat bij bedrijfsoverdracht geen of zo weinig mogelijk inkomstenbelasting, schenk- of erfbelasting en overdrachtsbelasting is verschuldigd. Deze regels kunnen onder bepaalde voorwaarden van toepassing zijn op ondernemingsvermogen, niet op beleggingsvermogen. Mede gezien recente uitlatingen van het kabinet over de bedrijfsopvolgingsregeling, gelden ze niet (snel) voor verhuurd vastgoed. Voor zover er geen sprake is van een (vastgoed)onderneming gelden deze fiscale regels niet.
De Belastingdienst stelde zich altijd al op het standpunt dat bij verhuur van vastgoed nooit sprake is van een onderneming. En dan zijn bedoelde faciliteiten in zoverre dus niet van toepassing.
Overigens blijkt uit eerder gewezen uitspraken van belastingrechters dat bij verhuurd vastgoed onder omstandigheden wel sprake kan zijn van een vastgoedonderneming. Dan zijn vaak de fiscale bedrijfsopvolgingsregels in de inkomstenbelasting en voor de schenk- of erfbelasting van toepassing, mits aan alle voorwaarden is voldaan. De vraag was of voor overgedragen aandelen in een BV met veel verhuurd vastgoed er dan nog een fiscale barrière voor de overdrachtsbelasting was. Met een beroep op bovengenoemde uitspraken van de Hoge Raad , kan deze fiscale barrière mogelijk in veel gevallen wegnomen worden.
‘Familievrijstelling’
Er bestaat een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging door één of meer kinderen (waaronder pleegkinderen), kleinkinderen, (half/pleeg)broers, (half/pleeg)zusters of hun echtgenoten, van een ondernemer van goederen die behoren tot en dienstbaar zijn aan diens onderneming die wat de bedrijfsvoering betreft, in haar geheel (al dan niet in fasen) door de verkrijger of verkrijgers wordt voortgezet.
Let op: de voorwaarden voor de ‘familievrijstelling’ wijken af van die van de bedrijfsopvolgingsregeling voor de inkomsten- en schenk/erfbelasting. Zo geldt de ‘familievrijstelling’ niet voor opvolging door werknemers en medeondernemers.
Gaat u aandelen in een vastgoedvennootschap overdragen aan de volgende generatie? Overlegt u dan in ieder geval met uw fiscalist of en in hoeverre uw bedrijfsopvolgers gebruik kunnen maken van bovengenoemde vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en aan welke voorwaarden zij dan moeten voldoen. Daarnaast kunnen andere bedrijfsopvolgingsregels van toepassing zijn.