Hoe help ik mijn kind aan een eerste huis?

Recent onderzoek: 20% krijgt financiële hulp van ouders

Het probleem is dat huizenprijzen vaak onevenredig harder zijn gestegen dan de inkomens van mensen. Daardoor is het vaker nodig om eigen geld in te brengen om een leuk huis te kunnen kopen met wat je aan hypotheek kunt krijgen. Daarbij komt dat starters op de woningmarkt geen overwaarde kunnen meenemen van een vorig huis. Vaak is dan extra financiële hulp nodig. In 2020 bleek dat een vijfde van de starters hulp van ouders krijgt bij de aanschaf van een koopwoning.

Fiscaal interessant

Wist u dat u eenmalig ruim € 100.000 belastingvrij mag schenken aan uw kind voor een eigen huis? Uw BV kan daarbij ook een rol spelen (zie hierna). En dat er tegenwoordig een vrijstelling van overdrachtsbelasting is voor jonge huizenkopers? En als het niet per se om een eigen huis voor uw kind gaat, kunt u overwegen om een huis te verhuren aan uw kind. Wist u dat u dan vaak ‘slechts’ 62% van de WOZ-waarde van dat huis hoeft op te geven in box 3 in uw aangifte inkomstenbelasting, in plaats van 100% van deze waarde? Ook uw BV kan een huis verhuren aan uw kind als dat passend is.

Uiteraard gelden voor deze en andere mogelijkheden diverse voorwaarden. Het werkt niet altijd. Hieronder leest u meer over enkele aandachtspunten waarmee u rekening moet houden. In dit blog leest u ook waarom u misschien meer haast zou moeten maken.

Hogere prijsklasse

Ouders met financiële mogelijkheden kunnen verschillende redenen hebben om hun kind financieel te helpen met een huis. Bijvoorbeeld omdat het kind dan een lagere hypotheek van de bank nodig heeft. Of het kind kan misschien in een hogere prijsklasse gaan zoeken.

Welke mogelijkheden zijn er?

De beste keuze is die mogelijkheid die het beste aansluit bij uw wensen, bij uw financiële positie, die van uw bedrijf én niet op de laatste plaats die van uw kind. Let ook op de fiscale gevolgen. Hieronder ga ik in op drie mogelijkheden.

Geld lenen

Een mogelijkheid om uw kind te helpen aan een eerste huis is geld uitlenen aan uw kind. U kunt ook overwegen dat uw BV dat doet, of samen met u. Als u een eenmanszaak heeft, zal het uitlenen van geld in principe geen ondernemingsactiviteit zijn; dan leent u als particulier. Of het verstandig is om uw BV hierbij te betrekken, hangt onder andere af van het rendement dat uw BV anders zou kunnen maken met het bedrag dat uw kind nodig heeft voor het huis. Het is daarnaast van belang om steeds zakelijke afspraken te maken met uw kind, omdat onzakelijke afspraken vaak extra belasting kosten. Denk bij onzakelijke afspraken aan afspraken die u met een willekeurige derde niet zou maken.

Is het de bedoeling dat de rente en bepaalde kosten van de woningfinanciering aftrekbaar zijn bij uw kind in box 1 van de inkomstenbelasting? Dan is het belangrijk om aan bepaalde (fiscale) regels te voldoen. Zo moet uw kind de geldlening aangaan bij de aankoop van het huis, de geldlening moet worden vastgelegd en een bepaalde aflossingsverplichting bevatten. Uw kind moet in maximaal 30 jaar de hypotheek terugbetalen tijdens de looptijd, volgens een vastgelegde, minimaal annuïtaire aflossingsverplichting. Daarnaast moet uw kind jaarlijks informatie geven over de geldlening in zijn of haar aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst wil namelijk kunnen controleren of uw kind voldoende aflost. U leest er meer over op de pagina ‘U koopt voor het eerst een woning’ van de Belastingdienst. In bepaalde gevallen kan het juist wenselijk zijn om de woningfinanciering in box 3 aan te houden. Of dat mogelijk is, hangt onder andere af van de kenmerken van de woningfinanciering.

Als rente kunt u in principe een marktconforme rente aanhouden. Volgens de Belastingdienst is die rente vergelijkbaar met de hypotheekrente die uw kind zou moeten betalen aan een bank. In de praktijk is het belangrijk dat u de renteverplichting van uw kind in ieder geval niet kwijtscheldt. Dan drukt die renteverplichting namelijk niet op uw kind en dan is de rente niet aftrekbaar. In mijn blog: ‘Opletten bij geldlening van familie of de zaak voor een huis’ leest u daar ook meer over. De geldlening behoort bij uzelf in principe tot box 3 van de inkomstenbelasting. Als de BV financiert, is de rente belast met 15% vennootschapsbelasting tot een belastbare winst van € 245.000 (2022: € 395.000) en voor zover deze winst hoger is, is het tarief 25%. Om een zuivere vergelijking te maken, moeten we ook rekening houden met een toekomstige heffing van 26,9% in box 2 over de rente. Daardoor komt de totale belasting op de ontvangen rente uit op ongeveer 38%.

Sinds 1 januari 2021 kunnen jonge huizenkopers onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daardoor kunnen zij 2% van de waarde van het huis besparen. Per 1 april 2021 is deze ‘startersvrijstelling’ overigens beperkt tot de ‘woningwaardegrens’ van € 400.000; dit bedrag wordt naar verwachting jaarlijks geïndexeerd. Naar verwachting blijft deze vrijstelling ook in 2022 bestaan. Deze eenmalige vrijstelling geldt alleen voor het hoofdverblijf en is uitsluitend bedoeld voor jonge huizenkopers (dit kunnen ook doorstromers zijn, ondanks de benaming ‘startersvrijstelling’) die meerderjarig zijn maar nog geen 35 jaar. Hiervoor moet(en) de koper(s) een verklaring afleggen bij de notaris. U leest er meer over in mijn blog ‘Vastgoed: veranderingen in de overdrachtsbelasting’. Bij nieuwbouw kan sprake zijn van 21% btw.

Geld schenken

Een mogelijkheid om uw kind te helpen aan een eerste huis is geld schenken aan uw kind. Is uw kind minimaal 18 jaar en jonger dan 40 jaar? Dan is de eenmalige ‘schenkingsvrijstelling eigen woning’ misschien een goed idee. In 2021 kunt u uw kind tot maximaal € 105.302 belastingvrij schenken. Voor deze vrijstelling gelden voorwaarden. U leest er meer over in het blog ‘Verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning in 2021’, bestaande uit drie delen.

Deze schenkingsvrijstelling geldt niet voor een schenking door uw BV. Eventueel zou uw BV wel een belastbare dividenduitkering kunnen doen aan uzelf, waarna u vanuit privé de schenking aan uw kind doet. U moet dan rekening houden met een totale heffing van 26,9% in box 2 (de BV moet eerst 15% dividendbelasting inhouden die u kunt verrekenen in de aangifte inkomstenbelasting). Dat betekent dat voor een nettobedrag van € 105.302 een dividenduitkering van ongeveer € 145.000 nodig is.

Het is de vraag hoelang deze vrijstelling nog bestaat. Naar verwachting horen we op Prinsjesdag hier nog niets over, al kan een nieuw kabinet anders beslissen en deze vrijstelling eventueel afschaffen of beperken. In de verkiezingsprogramma’s van D66, SP, PvdA, GroenLinks en ChristenUnie voor de Tweede Kamerverkiezingen stond namelijk het voorstel om deze vrijstelling af te schaffen. Het CDA wilde deze vrijstelling beperken volgens het verkiezingsprogramma. De kans is aanwezig dat één of meer van deze partijen in het nieuwe kabinet komen.

De opmerkingen over de vrijstelling van overdrachtsbelasting onder ‘Geld lenen’ (zie hiervóór) gelden ook hier bij ‘Geld schenken’.

Huis verhuren

Een mogelijkheid om uw kind te helpen aan een eerste huis is een huis verhuren aan uw kind. U kunt dan bij het bepalen van de hoogte van de huurprijs uitgaan van wat gebruikelijk is tussen willekeurige derden. Als u bijvoorbeeld een lagere huurprijs in rekening zou brengen aan uw kind, is in principe sprake van een schenking van u aan uw kind. Misschien is uw kind dan al erg geholpen met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling voor een schenking van ouders aan een kind. Die vrijstelling bedraagt € 6.604 in 2021. Misschien is een grotere (belastbare) schenking passend.

De huur is bij uw kind niet aftrekbaar. En bij u, uitgaande van box 3, niet belast met inkomstenbelasting. De huurprijs kan wel gevolgen hebben voor de waardering in box 3 van uw pand dat u aan uw kind verhuurt. Zoals al opgemerkt, kunt u vaak gebruikmaken van de 62%-waarderingsregel. U leest er meer over op de pagina ‘Waarde verhuurde woning als overige onroerende zaak’ van de Belastingdienst. Overigens stond in het verkiezingsprogramma van GroenLinks voor de Tweede Kamerverkiezingen het voorstel om deze regeling af te schaffen.

Verhuurt uw BV een woning aan uw kind? Dan is de huuropbrengst bij de BV belast met 15% vennootschapsbelasting tot een belastbare winst van € 245.000 (2022: € 395.000) en voor zover deze winst hoger is, is het tarief 25%. Over de eventuele waardestijging van de woning moet de BV ook vennootschapsbelasting betalen. Evenals bij de rente (zie hiervóór) moeten we voor een goede vergelijking nog rekening houden met een heffing van 26,9% in box 2 over het bedrag van de huur en de waardestijging.

Denkt u eraan dat als u of uw BV nog een huis moet kopen om vervolgens te gaan verhuren, u of uw BV 8% overdrachtsbelasting moet betalen (doorgaans bij de levering), of bij nieuwbouw 21% btw. Mogelijk gaat in ieder geval het tarief van 8% nog verder omhoog. In de verkiezingsprogramma’s van onder andere VVD, CDA, PvdA en GroenLinks stond het voorstel om dit toptarief van 8% te verhogen tot 10%; bij de SP gaat het tarief van 8% ook omhoog.

Alle mogelijkheden in beeld

Hierboven heeft u gelezen over geld lenen, geld schenken en een huis verhuren aan uw kind. U kunt ook een combinatie van verschillende mogelijkheden overwegen. Het komt wel steeds aan op een goede uitvoering, anders kost het uw kind extra geld. Ook een geldlening van u of uw bedrijf, naast een geldlening van de bank, is een mogelijkheid. De bank zal dan beoordelen of uw kind de totale leensom (van bank en andere geldgevers) wel kan dragen. Misschien is een starterslening passend. Veel kan, maar het blijft maatwerk. Let u ook op de formaliteiten.