Hypotheek met BV herzien?

Heeft u een hypothecaire lening bij uw BV lopen? Dan kan het voordelig zijn om de rentevastperiode af te kopen en een nieuwe rentevastperiode overeen te komen. Dit in verband met de aanstaande wetswijzigingen en de huidige lage rente. Hieronder leg ik uit waarom.

Zakelijke voorwaarden

Sluit u een (hypothecaire) lening af met uw BV? Dan moet deze lening zakelijk zijn. Niet alleen de rente moet zakelijk zijn, maar ook de andere voorwaarden die verband houden met de lening. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de bepaling dat u een vergoedingsrente aan uw BV moet betalen als u uw huidige rentevastperiode wilt openbreken (de met u overeengekomen rente is hoger dan de huidige marktrente voor de resterende periode). Of als u uw lening voortijdig aflost.

Nu de rente laag staat én de hypotheekrenteaftrek de komende jaren sterk wordt afgebouwd kan het interessant zijn om een nieuwe rentevastperiode met uw BV af te spreken of de lening over te sluiten bij een bank.

Nieuwe wetgeving

Mijn collega heeft in zijn blog aangegeven dat er een wetsvoorstel ligt waarin wordt bepaald dat de hypotheekrente-aftrek de komende jaren versneld wordt afgebouwd. Zo zal als het aan het kabinet ligt in 2023 de hypotheekrente niet meer tegen maximaal 49,5% (2018) aftrekbaar zijn, maar tegen nog slechts 37,05%.

Over de rente die u aan uw BV betaalt, moet uw BV in de meest gevallen vennootschapsbelasting betalen. Keert de BV de winst die zij maakt aan u uit? Dan moet u over deze dividenduitkering aanmerkelijkbelangheffing (inkomstenbelasting in box 2) betalen. De gezamenlijke druk (vennootschapsbelasting en aanmerkelijkbelangheffing) is nu 40% en in 2023 (waarschijnlijk) 37,87%. Ik ga er hierbij van uit dat uw BV maximaal € 200.000 winst maakt.

Nu is een hoge rente aantrekkelijk als u de hypotheekrente kunt aftrekken tegen 49,5%. Immers de rente is dan bij u in privé tegen 49,5% aftrekbaar en als de BV “uw rente” na aftrek van vennootschapsbelasting weer als dividend aan u uitkeert is er in totaal 40% aan belasting verschuldigd.

De komende jaren wijzigt dat. De rente is in 2023 aftrekbaar tegen maximaal 37,05% en als de BV “uw rente” na aftrek van vennootschapsbelasting weer als dividend aan u uitkeert, moet u er per saldo 37,87% over betalen (ook weer ervan uitgaande dat uw BV een winst maakt van maximaal € 200.000).

Vergoedingsrente

Is de vaste rente die u met uw BV heeft afgesloten hoger dan de huidige rente voor de resterende looptijd? Dan kunt u met uw BV afspreken om bijvoorbeeld vanaf 1 februari 2019 een lagere rente te betalen (openbreken van het contract). De BV zal hiervoor een zakelijke vergoeding willen hebben. Immers bij banken moet u in deze situatie ook een vergoedingsrente betalen. Deze vergoedingsrente is bij u in 2019 aftrekbaar in box 1 tegen maximaal 49%. Ik ga er hierbij van uit dat uw inkomen in box 1 dusdanig hoog is dat u uw hypotheekrente tegen dit percentage kunt aftrekken (inkomen boven circa € 68.500). Keert de BV deze door u betaalde vergoedingsrente als dividend weer uit aan u? Dan is volgend jaar in totaal “slechts” 39,25% aan vennootschapsbelasting en aanmerkelijkbelangheffing verschuldigd. U bereikt daarmee een financieel voordeel.

Oversluiten bij bank

De lening oversluiten naar een bank kan met name in de volgende situaties interessant zijn:

• de BV heeft een gouden handdruk, pensioen, lijfrente of oudedagsverplichting (ODV) op de balans staan en de BV heeft te weinig liquide middelen om u en met name de Belastingdienst te betalen. Heeft de BV te weinig liquide middelen? Mogelijk moet u dan uw lening aflossen zodat de BV voldoende liquide middelen heeft. Om de lening af te lossen heeft u in privé liquide middelen nodig. De vraag is of u die dan op dat moment voorhanden heeft. Is dat niet het geval? Dan is het verstandig is het om nu al met uw bank rond tafel te zitten om te bespreken of de bank nu of te zijner tijd (waarschijnlijk) bereid is u een lening te verstrekken.Gaan de uitkeringen binnenkort in? Dan kan het interessant zijn om de lening af te lossen met de lening van de bank en vervolgens de gouden handdruk, ODV of lijfrenteverplichting af te storten bij een bank of verzekeraar. Hiermee voorkomt u een vrijval in de winst en de grote kans dat de BV (meer) vennootschapsbelasting moet betalen.
• Uw BV denkt een hoger rendement te kunnen maken dan de huidige (lage) hypotheekrente. Door over te sluiten betaalt u voortaan een lage rente aan de bank in plaats van aan de BV. De BV kan de van u terug ontvangen gelden beleggen en mogelijk een hoger rendement maken dan de rente die de BV van u zou ontvangen. De vraag is of uw BV dit verhoogd risico aan wil en aan kan.

Conclusie

Heeft u een hypotheek afgesloten bij uw eigen BV? Dan kan het voordelig zijn om volgend jaar de rente af te kopen en een nieuwe rente met uw BV af te sluiten. Soms kan het verstandig zijn om de lening bij uw BV af te lossen met eigen middelen dan wel de lening te herfinancieren bij een bank. Dat is met name het overwegen waard als de BV een gouden handdruk, lijfrente, ODV of pensioenvoorziening op de balans heeft staan en de BV te weinig liquide middelen heeft om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen.