Een eigen huis – deel 4: Lenen van je ouders

De meeste mensen die een huis kopen hebben niet veel keuze. Die moeten aankloppen bij de bank voor een hypotheek. Als je zelf of je familie – privé of in een BV – over vermogen beschikt, zijn er veel meer mogelijkheden om de aankoop van een woning te financieren. In een korte serie artikelen gaan we in op een aantal deelvragen:

• Wat zijn de fiscale gevolgen van eigenwoningbezit?
• Wanneer is het slim om (voor een deel) eigen middelen in te zetten?
• Wanneer is het voordelig om van je eigen BV te lenen?
• Wat zijn de voor- en nadelen van lenen bij je ouders?

In dit vierde en laatste deel kijken we naar de vraag wanneer het voordelig is om voor je eigen woning een lening bij je ouders af te sluiten.

Ouders kunnen op diverse manieren helpen

Er zijn diverse (combinaties van) manieren waarop ouders hun kind bij de aankoop van een eigen woning financieel kunnen helpen. Ouders kunnen bijvoorbeeld aan kinderen in de leeftijd tussen 18 en 40 jaar onder bepaalde voorwaarden eenmalig maximaal ruim een ton belastingvrij schenken. Voorwaarde is dat je als kind het bedrag besteedt aan je eigen woning (hoofdverblijf) of aan het aflossen op je eigenwoningschuld (box 1). Je ouders kunnen ook de rol van de bank overnemen en uit hun vermogen geld aan je lenen. Hierna kijken we specifiek naar laatst genoemde mogelijkheid.

Rente gewoon aftrekbaar

Het maakt voor jou als kind fiscaal niet uit of je een lening voor je eigen woning bij de bank afsluit of bij je ouders. De rente is in principe gewoon aftrekbaar van je inkomen in box 1. Wel moet je aan de gebruikelijke voorwaarden voldoen. Zoals aflossen van de lening in maximaal 360 maanden volgens een (ten minste) annuïtair schema. En je moet, net als bij het lenen van een eigen BV, bij de belastingaangifte informatie over de lening verstrekken aan de Belastingdienst.

Soms meer fiscaal voordeel in box 3

Wanneer jij als kind al een substantieel vermogen in box 3 bezit, kan het voorkomen dat je meer fiscaal voordeel hebt als de schuld aan je ouders bij jou in box 3 valt in plaats van in box 1. Stel dat je in de leningovereenkomst met je ouders afspreekt dat je pas aan het einde van de looptijd de lening terugbetaalt. Dan voldoet de lening niet aan de voorwaarden om als eigenwoningschuld in box 1 te kwalificeren. En valt deze in box 3. Het volgende vereenvoudigde voorbeeld maakt duidelijk dat dit in bepaalde gevallen juist aantrekkelijk kan zijn.

Voorbeeld

Stel je betaalt 1,5% rente over de schuld aan je ouders en de renteaftrek levert voor jou in box 1 een belastingbesparing op tegen het basistarief van37,1%. Dan komt het fiscale voordeel op ongeveer 0,56% over het deel van de renteaftrek dat meer is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Het fiscale voordeel als percentage van de totale leensom is dus nog een stuk lager. Wanneer je in box 3 meer dan een ton aan vermogen bezit, betaal je over het meerdere tot aan een miljoen in 2021 effectief 1,40% belasting. En kan een schuld die in box 3 tegenover dat meerdere aan vermogen staat ook 1,40%1,26% belastingvoordeel opleveren.

Meer of minder rendement voor ouders

Voor je ouders kan uitlenen van geld aan jou voordeel of nadeel opleveren. Als het geld bijvoorbeeld op een spaarrekening staat te verpieteren bij je ouders, gaan zij erop vooruit door het geld aan jou uit te lenen tegen een redelijke rente. Maar als het rendement dat je ouders kunnen behalen door te beleggen hoger is, dan gaan zij er juist op achteruit.

Wanneer je ouders privévermogen (box 3) aan je uitlenen, maakt dat voor hen fiscaal geen verschil. De belasting die zij in box 3 betalen staat namelijk los van het werkelijke rendement.