Direct naar content

Bent u - net als ik - eigenaar van een appartement? Of gaat u een appartement kopen? Dan krijgt u ook binnenkort te maken met nieuwe regels. De regering wil namelijk dat uw Vereniging van Eigenaars (VvE) straks meer financiële middelen beschikbaar heeft voor onderhoud en verduurzaming van uw appartementengebouw. Hieronder meer over de eerste voorstellen waarop u kunt reageren via internet. De nieuwe regels moeten op 1 juli 2016 ingaan.

Om welke doelgroepen gaat het?

De nieuwe regels raken de ongeveer 1,8 miljoen eigenaren van woningen en appartementen die worden vertegenwoordigd door circa 120.000 VvE’s. De nieuwe regels zijn ook van belang voor belangenorganisaties zoals VvE-belang, gemeenten, de advocatuur, Vereniging Eigen Huis, notarissen, financiële instellingen en corporaties.

Stimuleren van sparen

De VvE zorgt onder andere voor het beheer en onderhoud van de gezamenlijke delen van het appartementengebouw, waaronder normaal gesproken de hele buitenkant (dak en gevel). Voor het onderhoud van de privé-appartementen blijven de individuele eigenaren verantwoordelijk. De VvE is straks verplicht een minimumbedrag te sparen in het reservefonds voor onderhoud. Veel VvE's blijken namelijk te weinig geld in kas te hebben voor het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen aan het appartementengebouw. De hoogte van het minimumbedrag moet worden gebaseerd op of:

  • het ‘meerjarenonderhoudsplan’ (MJOP); of
  • een bepaald percentage van de herbouwwaarde van het appartementengebouw.

MJOP of herbouwwaarde

Het MJOP moet betrekking hebben op minimaal 5 jaar en moet actueel zijn (niet ouder dan 5 jaar). De benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en geplande vernieuwingen moeten erin staan, met een kostenberekening en een gelijkmatige toerekening daarvan aan die jaren. De VvE moet het MJOP vaststellen. Maar niet iedere VvE heeft een MJOP. Van de VvE's die zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (2012: 67%) bleek slechts 35% een MJOP te hebben. Om deze VvE’s niet op extra kosten te jagen, mag ook 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementengebouw de basis zijn voor de minimale invulling van het reservefonds. Dit percentage sluit aan op de jaarlijkse reservering voor onderhoud in verschillende meerjarenonderhoudsplannen.

Onbehoorlijk bestuur

De VvE's krijgen volgens het voorstel 3 jaar de tijd (na invoering van de regels) om het minimum reservefonds te realiseren. Komt de VvE bovengenoemde verplichting tot voldoende sparen niet na? Dan kan de VvE uiteindelijk aansprakelijk worden gesteld vanwege onbehoorlijk bestuur.

Vergemakkelijken van lenen

Nu is vaak onduidelijk of de VvE zelf een geldlening mag aangaan. In de praktijk blijkt dat er bij VvE's wel belangstelling is voor externe financiering voor noodzakelijk onderhoud of verduurzaming. Denkt u bijvoorbeeld aan isolatie van het dak of aanpassingen aan de gevel. Natuurlijk zijn de voorwaarden en de hoogte van de rente daarvoor belangrijk. Energiebesparende maatregelen worden vaak gezien als investeringen buiten het reguliere onderhoud om, waarvoor men vaak geen geld reserveert. Terwijl deze investeringen ook kunnen zorgen voor meer comfort en lagere woonlasten, waardoor er ook meer financiële ruimte is om de financieringsschuld af te lossen. VvE's kunnen sinds juni 2015 onder bepaalde voorwaarden ook gebruikmaken van leningen van het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) voor energiebesparingsmaatregelen.

Als het reservefonds niet toereikend is en één of meer leden van de VvE zelf niet kunnen bijstorten, moet de VvE een geldlening kunnen aangaan. Volgens de voorstellen komt in de wet te staan dat VvE’s een geldlening kunnen aangaan voor:

  • de verbetering van de energieprestatie van het gebouw;
  • onvoorziene onderhoudskosten; en
  • andere dan de gewone jaarlijkse kosten als de omvang van het reservefonds ontoereikend is ondanks dat de voorgaande 2 jaar is gereserveerd.

De rente van een dergelijke geldlening kan ook aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting bij de eigenaren-bewoners als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan.

Beperking aansprakelijkheid bij verkoop appartement

Nu blijft de eigenaar van een appartementsrecht aansprakelijk voor schulden van de VvE als hij zijn appartement heeft verkocht. Straks moet deze aansprakelijkheid voor bovengenoemde, straks in de wet opgenomen schulden onder bepaalde voorwaarden overgaan op de nieuwe eigenaar. Daarnaast moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat een eigenaar het risico loopt om aansprakelijk te zijn voor de hele schuld van de VvE.

Reageren op de voorstellen

Op internet kan iedereen tot en met 30 september 2015 op de voorstellen reageren, zie www.internetconsultatie.nl.

 

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.

Meer over dit onderwerp