Schenken van een woning en de WOZ-waarde

Een kwijtschelding op de koopsom

In de rechtspraak heeft zich de volgende (vereenvoudigd weergegeven) situatie voorgedaan

Een ouder bezit een woning met taxatiewaarde van € 200.000 en wil deze verkopen aan zijn kind. De WOZ-waarde is € 225.000. Verkoopt de ouder de woning voor € 200.000? Dan is er geen sprake van een schenking. De woning gaat immers voor de werkelijke waarde over. Maar stel nu dat de ouder direct een kwijtschelding doet op de koopprijs van € 15.000. Feitelijk neemt het kind de woning over voor € 185.000. Dit is natuurlijk een schenking en het kind komt in de schenkbelasting terecht. De Belastingdienst meende dat voor de omvang van de schenking naar de WOZ-waarde moest worden gekeken. Dat zou hier een schenking opleveren van € 40.000 (verschil tussen € 225.000 en € 185.000). Ouder en kind meenden dat de schenking € 15.000 was, de daadwerkelijke kwijtschelding. Onze hoogste rechter, de Hoge Raad, heeft uiteindelijk geoordeeld dat de schenking € 15.000 is. Hier is namelijk een schenking van geld aan de orde en niet een schenking van de woning zelf. Kortom, deze discussie kunnen we sluiten.

Stijgende prijzen van woningen

Bovengenoemde situatie speelde in de tijd dat de verkoopwaarde van een woning geregeld lager was dan de WOZ-waarde. Inmiddels is het vaak andersom: de werkelijke waarde is meestal hoger dan de WOZ-waarde. Stel dat u in deze situatie zit en u de woning wil overdragen aan uw kind voor de WOZ-waarde. Hoe pakt dat uit voor de schenkbelasting? Hier openen zich nieuwe discussies.

Schenken van een woning

Als u de woning zou schenken, is er geen discussie. Voor de schenkbelasting geldt dan de WOZ-waarde. Het is immers een schenking van de woning. Let erop dat voor de overdrachtsbelasting de werkelijke waarde geldt. De overdrachtsbelasting komt in mindering op de schenkbelasting, voor zover er wordt geheven over dezelfde waarde en voor zover er geen vrijstelling geldt voor de schenkbelasting. Meer hierover leest u in ons artikel “Schenken van een woning en de overdrachtsbelasting in 2022”.

Omdat woningen vaak een grote waarde vertegenwoordigen, komt het niet vaak voor dat de hele woning geschonken wordt. Meestal willen ouders een deel van de waarde houden. Met een kwijtschelding op de koopprijs, kunnen zij de woning overdragen met een ‘korting’. Maar hoe zit dat voor de WOZ-waarde?

Verkopen en kwijtschelden op de koopsom

In het hiervoor genoemde voorbeeld is de woning verkocht voor € 200.000 en bedroeg de kwijtschelding € 15.000. De conclusie was dat dit een schenking is van geld. Stel nu dat kwijtschelding veel groter is. Kan er dan een moment komen waarop we moeten zeggen: dit is niet meer de schenking van geld maar de schenking van een woning? Dan zou voor de berekening van de schenkbelasting de WOZ-waarde het uitgangspunt zijn. Er is wel eens geopperd dat een kwijtschelding van 50% of meer van de werkelijke waarde een mooie praktische vuistregel zou zijn. Of dat ook zo is, moet nog blijken. Hof Amsterdam heeft over een dergelijke situatie moeten oordelen en besliste anders (schenking van geld bij een kwijtschelding van 56%). Het is aan de Hoge Raad om een definitief oordeel te geven.

Verkoop tegen te lage prijs

Een andere vraag die is opgekomen, is hoe het uitpakt als de woning wordt verkocht voor een prijs die minder is dan de werkelijke waarde. Stel een woning met een werkelijke waarde van € 225.000 en een WOZ-waarde van € 200.000 wordt verkocht voor € 185.000. Is dat een schenking van € 40.000 of van € 15.000? Is dit een schenking van geld of van de woning?

In de literatuur wordt deze vraag verschillend beantwoord. De Belastingdienst sorteert in de toelichting op de aangifte schenkbelasting voor op de werkelijke waarde als uitgangspunt: ‘U betaalt schenkbelasting over het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde’. Dit lijkt mij ook een logische uitkomst als ik naar de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad kijk. Maar is dit wel de meest wenselijke oplossing? Was de WOZ-waarde niet in de wet gekomen om de waardering van woningen makkelijker te maken? Is het dan niet logisch om de WOZ-waarde ook in deze situaties te gebruiken?

Standpunten van de Belastingdienst

Iemand heeft een Woo-verzoek (voorheen Wob-verzoek) gedaan naar het interne beleid van de Belastingdienst over deze kwestie. Dat geeft nieuwe inzichten:

1. Verkoop van een woning tegen de werkelijke waarde met een aansluitende kwijtschelding van minder dan 90% van de koopprijs: de schenking is gelijk aan de kwijtschelding (‘schenking van geld’).
2. Verkoop van een woning tegen de werkelijke waarde met een aansluitende kwijtschelding van 90% of meer van de koopprijs: de woning wordt geacht het object van de schenking te zijn en de WOZ-waarde geldt (‘schenking van stenen’).
3. Verkoop van een woning tegen de WOZ-waarde terwijl de werkelijke waarde hoger is: de WOZ-waarde geldt voor het bepalen van de omvang (‘schenking van stenen’).

Tegenwoordig is de werkelijke waarde vaak hoger dan de WOZ-waarde. Wilt u uw kind een korting op de koopprijs geven? Dan is ‘route 3’ gunstiger dan ‘route 1’. In een voorbeeld:

De werkelijke waarde van de woning is € 225.000 en een WOZ-waarde € 200.000. Uw kind mag de woning van u hebben voor € 185.000. Verkopen voor € 225.000 met een kwijtschelding op de koopprijs van € 40.000 levert een schenking op van € 40.000. Verkoopt u de woning uit vrijgevigheid voor € 185.000? Dan is de schenking voor de schenkbelasting € 15.000.

Stempel erop!

Het is een beetje vreemd dat twee routes die zo op elkaar lijken andere gevolgen hebben. Maar dat is wel op meer punten in belastingwetten zo. Het is verder bijzonder dat het interne beleid van de Belastingdienst afwijkt van de toelichting in de aangifte schenkbelasting. En dat het interne beleid kennelijk al in 2018 is vastgesteld. Reden te meer om het interne beleid snel te promoveren tot officieel beleid. Dan weten we in de praktijk eindelijk waar we aan toe zijn.