Tweede huis in het buitenland als alternatief voor spaargeld?

Alternatieve bestemmingen voor spaargeld

Wie niet lijdzaam wil blijven toezien hoe zijn spaargeld in box 3 steeds verder afkalft, kan kiezen uit diverse alternatieve bestemmingen voor het spaargeld. Bijvoorbeeld aflossen op de eigenwoningschuld, schenken aan kinderen of geld onderbrengen in een spaar-BV. Maar er zijn ook mensen die overwegen om een vakantiehuis in het buitenland te kopen.

Per saldo vrijstelling in box 3

Wanneer u spaargeld in een buitenlandse vakantiewoning investeert, krijgt u per saldo een vrijstelling in box 3. U moet de waarde van de woning wel opgeven als bezitting. Maar omdat de (potentiële) inkomsten uit de woning in beginsel belastbaar zijn in het land waar de woning ligt, geeft Nederland een vermindering van zijn belasting in box 3. Ook als u in het buitenland geen inkomstenbelasting hoeft te betalen. In zoverre levert een tweede huis in het buitenland fiscaal voordeel op ten opzichte van aanhouden van spaargeld in box 3.

Buitenlandse belastingen

Daar staat tegenover dat het bezit van een tweede huis in het buitenland fiscale verplichtingen met zich meebrengt. De gemeente in het land waar de woning ligt, zal normaliter onroerendezaakbelasting heffen. En in tegenstelling tot Frankrijk, betaalt u in Spanje daarnaast jaarlijks inkomstenbelasting over een fictief huurinkomen voor zover u de woning niet verhuurt. Die belasting bedraagt 19% over 1,1% van de kadastrale waarde van de woning. En dan is er nog de vermogensbelasting. Maar door relatief hoge vrijstellingen komt u in het buitenland niet snel toe aan betaling van vermogensbelasting. In Frankrijk betaalt u pas vermogensbelasting als u boven de drempel van € 1.300.000 per huishouden uitkomt. In Spanje geldt in beginsel een vrijstelling van € 700.000 per persoon.

Andere kosten

Naast de al eerder genoemde belastingen zijn er jaarlijks terugkerende kosten waarmee u rekening moet houden. Denk bijvoorbeeld aan verzekeringspremies, kosten voor onderhoud van huis, tuin en zwembad en eventueel beveiliging van uw kostbare bezit. Wat u ook niet moet onderschatten zijn de (eenmalige) aankoopkosten van een woning in het buitenland. In Frankrijk betaalt u als koper circa 5,8% overdrachtsbelasting. In Spanje verschilt de overdrachtsbelasting per regio en varieert deze in de meeste kustprovincies van 8% tot 10%. Kosten voor de notaris, makelaar en andere adviseurs kunnen daarnaast optellen tot vele procenten van de koopsom.

Risico van waardeverandering

Een tweede huis in het buitenland kan op zich een aardige belegging zijn. Maar wel een belegging met een totaal ander risico dan het aanhouden van geld op een spaarrekening. Het belangrijkste risico is het risico van waardeverandering, wat bij het aanhouden van spaargeld in beginsel niet speelt. In Spanje bijvoorbeeld daalden huizenprijzen na het uitbreken van de economische crisis in 2008 met wel 40% tot 50%. En in veel gevallen liggen de huizenprijzen nog steeds onder het niveau van voor de crisis.

Huuropbrengsten

Behalve naar de hiervoor genoemde belastingen en kosten moeten we natuurlijk ook kijken naar de opbrengsten van het tweede huis in het buitenland. Los van het – moeilijk in geld uit te drukken – genot van het hebben van een eigen plek in het buitenland, kunnen huuropbrengsten compensatie bieden voor de lasten. In het buitenland worden huurinkomsten uit de woning normaliter belast met inkomstenbelasting. In Spanje betaalt u 19% inkomstenbelasting over de netto huuropbrengsten. Dat wil zeggen de bruto huuropbrengsten verminderd met de aan de periode van verhuur toerekenbare kosten. Voor de periode waarin de woning voor eigen gebruik beschikbaar is, geldt een fictief huurinkomen; ook à 19% belast.

In Frankrijk geldt geen fictief huurinkomen, maar wordt de werkelijke huuropbrengst belast. Als de huuropbrengst niet hoger is dan € 70.000 geldt in beginsel een vereenvoudigd systeem, waarbij men forfaitair 50% van de huuromzet als kosten mag aftrekken in plaats van de werkelijke kosten. Over dat saldo betaalt men dan ten minste 20% inkomstenbelasting.

Waardestijging

En dan is er natuurlijk nog de mogelijke waardestijging die kan optreden. Ervaringen uit het verleden hebben echter geleerd dat dit beslist geen zekerheid is. Ook moet u er rekening mee houden dat u in het buitenland nog belasting moet afdragen over de eventueel te realiseren meerwaarde in uw tweede woning. In Frankrijk bedraagt de heffing over de belastbare ‘plus-value’ minimaal 19% en maximaal 25%, afhankelijk van de hoogte van de berekende verkoopwinst. Maar daar komt nog 7,5% aan sociale premies bij. In Spanje betaalt u 19%. Uw tweede woning kan in bepaalde gevallen een mooie investering blijken, maar reken u niet bij voorbaat rijk.