Direct naar content

Uw kinderen erven uw woning. Dat is wat u wilt. Maar hoe voorkomt u dat zij met een schuld achter blijven?

U woont thuis. Totdat u op enig moment onverhoopt komt te overlijden. Wat gebeurt er dan met uw woning? Uw erfgenamen, doorgaans uw kinderen, erven deze. Zonder problemen. Als u bedacht bent op de valkuilen tenminste.

wonen en zorg - thuis blijven wonen B2

Als u als langstlevende komt te overlijden, erven al uw kinderen, ervan uitgaande dat u kinderen hebt, uw woning. Tenzij u in uw testament bij naam hebt genoemd aan wie u uw woning toebedeelt. Vervolgens zullen uw kinderen in de meeste gevallen uw woning verkopen. Over de verkrijging betalen zij erfbelasting. Dit alles lijkt eenvoudig, maar is het allerminst als u uw kinderen in een van de volgende 4 valkuilen laat stappen.


 

1: De WOZ-waarde van uw woning is hoger dan de marktwaarde

Voor het berekenen van de erfbelasting gaat de fiscus uit van de WOZ-waarde. Hoe is het mogelijk dat de WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde? Dat kan doordat de gemeente de waarde van uw woning te hoog inschat. Door uit te gaan van omliggende woningen bijvoorbeeld. Of omdat de buitenkant er op afstand mooi uitziet, terwijl de woning slecht is onderhouden. Dat is niet ondenkbaar. Stel dat de langstlevende op 78-jarige leeftijd stopt met onderhoud, maar pas op 90-jarige leeftijd komt te overlijden.

Uw kinderen kunnen overigens in zo’n geval een nieuwe WOZ-waarde aanvragen die dan voor de erfbelasting wordt gevolgd. Máár, dan moeten zij wel actie ondernemen. Ook is het mogelijk dat uw woning een serviceflat betreft. De WOZ-waarde houdt geen rekening met servicekosten. Kopers doen dat wel. Zij verdisconteren dat in de prijs. De staatssecretaris van Financiën erkent dit probleem en heeft de wet aangepast, zodat de verkrijgers (uw kinderen) de werkelijke waarde mogen hanteren. Hierbij gaat het om servicekosten voor diensten die geen betrekking hebben op de woning.

2: Uw woning wordt niet snel genoeg verkocht

In de regel moeten uw kinderen binnen 9 à 10 maanden na uw overlijden erfbelasting betalen. Deze kan oplopen tot wel 20 procent, al gelden er ook vrijstellingen op de erfbelasting. Als uw kinderen uw woning niet snel genoeg verkopen, wat zeker niet ondenkbaar is in het duurdere segment, moeten zij toch de erfbelasting voldoen. Uit ‘eigen’ zak. Ook lopen al die tijd dat zij uw woning niet verkocht krijgen de eventuele lasten gewoon door, zoals hypotheeklasten en servicekosten.

3: Erven in crisistijd

Mogelijk is uw schuld groter dan dat u aan bezittingen hebt. Uw hypotheek is hoger dan de waarde van uw woning,uw woning staat ‘onder water’. Uw schuldeisers kunnen hun vordering dan op uw erfgenamen, uw kinderen, verhalen. Mits uw kinderen de erfenis zuiver aanvaarden. Uw kinderen draaien in dat geval voor uw schulden op. Van zuivere aanvaarding is al sprake als uw kinderen alvast een antieke klok mee naar huis nemen of een gezamenlijk etentje betalen van uw rekening. Aanvaarden uw kinderen daarentegen de erfenis beneficiair, dan worden uw kinderen niet aansprakelijk gesteld voor uw schulden. Schuldeisers kunnen hun vordering verhalen tot de bezittingen van de nalatenschap. Zij kunnen geen aanspraak maken op het eigen vermogen van uw kinderen.

4: Wie regelt de afwikkeling?

Na uw overlijden onderzoekt de notaris wie uw erfgenamen zijn. Hij legt dat vast in een verklaring van erfrecht. Daarin beschrijft hij ook wie bevoegd is om de erfenis af te wikkelen. Als u in uw testament een executeur hebt aangewezen, is het duidelijk; die is aan zet. Zo niet, dan zijn uw kinderen in beginsel gezamenlijk bevoegd. Bij de verkoop van uw huis betekent dat onder meer: samen kiezen bij welke makelaar de woning in de verkoop gaat, voor welke prijs, hoe wordt gereageerd op een bod en dergelijke. Om dit te voorkomen kunnen uw kinderen een van hen een volmacht geven om namens allen op te treden. Maar daar moeten ze het dan allemaal mee eens zijn. Vraag is of u deze beslissing aan uw kinderen over wilt laten, met alle risico’s op familievetes in deze, of liever zelf de regie houdt.


Woning overdragen bij leven?

Een veelgehoorde vraag met betrekking tot dit vraagstuk en het omzeilen van de valkuilen is of het bij leven overdragen van uw woning aan uw kinderen een verstandige keuze is. In de meeste gevallen is dat niet gunstig. De woning verschuift in dat geval namelijk van box 1 naar box 3. In box 3 geldt een gegarandeerde vermogensrendementsheffing van 1,2 procent over de WOZ-waarde, zonder dat daar nog langer een aftrek van hypotheekrente in box 1 tegenover staat.

In het verlengde daarvan: als u bij leven uw woning overdraagt aan uw kinderen, onder welke titel blijft u dan in het huis wonen? Wordt dat vruchtgebruik? In dat geval woont u ‘gratis’, maar wordt toch erfbelasting berekend bij uw kinderen, over de waarde van de woning bij uw overlijden. Of huurt u de woning? In dat geval wordt u geacht een minimale huur van 6 procent te betalen.

Tip: schenk de woning op papier

Alternatief voor het bij leven overdragen van uw woning aan uw kinderen is op papier aan uw kinderen te schenken. U krijgt dan een schuld aan uw kinderen, die voor de erfbelasting in aftrek komt van de waarde van uw woning. U blijft dus eigenaar van de woning. U bepaalt zelf wanneer u de schuld aan de kinderen inlost, bijvoorbeeld bij uw overlijden. Als vergoeding voor die schuld betaalt u 6 procent rente op jaarbasis aan uw kinderen. Kortom, op de lange termijn beperkt u de erfbelasting die uw kinderen moeten betalen en op de korte termijn betaalt u hen jaarlijks de rente. Bovendien blijft de woning in box 1 met zijn aftrekbaarheid van eventuele hypotheekrente.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.

Meer over dit onderwerp