Direct naar content

Bent u geïnteresseerd in beleggingsvastgoed? Dan zijn er veel zaken waar u mee te maken krijgt. Hoe zit het fiscaal? Dat is onder andere afhankelijk van hoe actief u straks bent met dat vastgoed. En bijvoorbeeld ook van uw betrokkenheid bij het rendement.

Belegger 

Stel u heeft een pandje op het oog. U gaat het zelf (in privé) aankopen om het uiteindelijk te verhuren aan anderen. Dan behoort dat pandje in principe tot box 3 van de inkomstenbelasting. Daarbij is van belang dat u zich als een echte belegger opstelt. In bepaalde situaties kan het pand in box 1 zitten waar andere fiscale regels gelden dan voor een pand in box 3. Daarbij komt dat het ook belangrijk is wat de Belastingdienst daarvan vindt. Hieronder ga ik uit van box 3-vastgoed.

Box 3 - algemeen

Het vermogen in box 3, waarop de inkomstenbelastingheffing in deze box is gebaseerd, is gelijk aan de bezittingen minus de schulden in deze box. Stel dat het beleggingspand is gefinancierd met een geldlening. Dan wordt de inkomstenbelasting in box 3 berekend over het verschil tussen de waarde van het pand en de financieringsschuld die erop rust. Meestal is er ook nog ander vermogen in box 3, bijvoorbeeld spaargeld, effecten en een eigen vakantiehuis; aanmerkelijkbelangaandelen behoren tot box 2. Box 3 kent ook een aantal vrijstellingen. Bijvoorbeeld de algemene vrijstelling (het heffingvrije vermogen) van €25.000 in 2017 per belastingbetaler.

Box 3 - waardering

Voor welke waarde neemt u het beleggingspand straks op in uw aangifte inkomstenbelasting? Dat is afhankelijk van het soort vastgoed dat u bezit en van eventuele bijzondere omstandigheden. Hieronder enkele algemene opmerkingen.

Is uw beleggingspand een woning? Dan gaat het om de WOZ-waarde met de waardepeildatum 1 januari  van het jaar vóór het jaar van de belastingaangifte. Is het een huis in Nederland waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming? Dat kunt u in principe gebruikmaken van de tabel van de Belastingdienst waarbij rekening is gehouden met de leegwaarderatio. U leest er meer over op de website van de Belastingdienst.

Misschien is uw beleggingspand een bedrijfspand? Dan neemt u het in box 3 op voor de werkelijke waarde (de waarde in het economische verkeer) op 1 januari van het jaar van de belastingaangifte.

Box 3 – belastingheffing

De belastingheffing in box 3 vindt plaats op basis van een forfaitair rendement. Het werkelijk rendement is daarvoor niet van belang. In 2017 zijn de rendementspercentages 2,87%, 4,60% en 5,39% afhankelijk van de omvang van het vermogen in box 3. Vermenigvuldigd met het belastingtarief van 30% is de te betalen inkomstenbelasting in box 3 in 2017 bij deze rendementen, uitgedrukt als percentage van het vermogen in box 3 (na aftrek van het heffingvrije vermogen), in de 3 vermogensschijven respectievelijk 0,86%, 1,38% en 1,62%.

Voor 2018 zijn deze rendementspercentages wat lager, namelijk 2,65%, 4,52% en 5,38%. En de te betalen inkomstenbelasting, uitgedrukt als percentage van het vermogen in box 3 (na aftrek van het heffingvrije vermogen) daardoor ook, respectievelijk 0,80%, 1,36% en 1,61%. Mogelijk kan daar op of na Prinsjesdag nog wat aan veranderen.

Kosten zijn in box 3 niet aftrekbaar. Denkt u bijvoorbeeld aan de financieringsrente en aan afschrijvings- en onderhoudskosten van het beleggingspand. Daar staat tegenover dat de verkoopopbrengst niet is belast in box 3. Voor rijksmonumenten is eventueel nog wel een beperkte onderhoudskostenaftrek mogelijk.

Meer dan normaal actief vermogensbeheer

Vastgoed zit niet altijd in box 3. Wij komen nu op een gebied met veel tinten fiscaal grijs. De feiten en omstandigheden zijn daarvoor beslissend. In welke box het pand zit staat dan ook niet altijd op voorhand vast. Als de activiteiten bijvoorbeeld zijn gericht op het behalen van meer rendement dan bij normaal actief vermogensbeheer kan worden verwacht, kunnen de voordelen in box 1 belast zijn. Hetzelfde geldt als factoren als bijvoorbeeld deskundigheid, ervaring, voorkennis en een netwerk van invloed zijn geweest op het realiseren van het behaalde voordeel.

Er kan in voorkomende gevallen ook sprake zijn van een vastgoedonderneming in box 1. Onder bepaalde voorwaarden kan dan een beroep worden gedaan op  bepaalde gunstige fiscale regels om het vastgoed zo fiscaalvriendelijk mogelijk te kunnen overdragen naar bijvoorbeeld uw volgende generatie.

Let ook op andere aspecten

Daarnaast kan sprake zijn van andere (belasting)aspecten. En ook andere belastingen kunnen aan de orde zijn bij beleggingsvastgoed. Zoals overdrachtsbelasting, btw en schenk- of erfbelasting. Er zijn veel fiscale smaken voor beleggingsvastgoed. Maar een eigen keuze is er (vaak) niet. De keuze voor een bepaald type vastgoed en de mate waarin u actief bent met het vastgoed maakt u natuurlijk wel zelf. Evenals de keuze voor de mate waarin u betrokken bent hij het behaalde voordeel en de mate waarin u dit voordeel kunt voorzien. Die keuzes zijn in ieder geval belangrijk voor de fiscale gevolgen. Er gelden ook andere regels als bijvoorbeeld een BV het vastgoed koopt. De (aanstaande) vastgoedbelegger kan het daarom maar beter vooraf goed regelen, samen met zijn sparringpartners en adviseurs.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.

Meer over dit onderwerp

Gerelateerde artikelen