In het rapport Welvaart in Nederland 2014 stelt het Centraal Bureau voor de Statistiek dat op 1 januari 2012 60% van het vermogen van de huishoudens bestond uit de eigen woning. In 48% van de gevallen was deze woning ook belast met een hypotheek. Als de eigenaren overlijden, behoren deze woning en schuld tot hun nalatenschap. Wat nu als een van de kinderen besluit om in het huis te gaan wonen?
Het huis is gezamenlijk eigendom na overlijden
Als de langstlevende ouder overlijdt, erven de gezamenlijke kinderen de woning en hypotheeklening. Zolang de nalatenschap onverdeeld blijft, zijn de kinderen samen eigenaar van het voormalig ouderlijk huis. En zij zijn gezamenlijk aansprakelijk voor de hypotheeklening.
Zolang de nalatenschap niet verdeeld is, moeten de kinderen hun aandeel in de waarde in box 3 van de Inkomstenbelasting opgeven. Hierop mogen zij hun aandeel in de hypotheeklening in mindering brengen.
Als één van de kinderen in de woning wil gaan wonen
Als een van de kinderen besluit in de voormalig ouderlijke woning te gaan wonen, moeten de woning en de hypotheekschuld aan hem toegedeeld worden. In overleg met de geldverstrekker kan dan ook bekeken worden of het kind alleen aansprakelijk kan zijn voor de ‘lopende’ lening. Bij de verdeling van de nalatenschap wordt vervolgens met deze toedeling rekening gehouden. Als er onvoldoende overig vermogen in de nalatenschap aanwezig is, zal het kind de ‘uitkoopsom’ aan de andere kinderen schuldig moeten blijven. Hij zou ook een lening bij een geldverstrekker kunnen aangaan om de andere kinderen ‘uit te kopen’.
Waar moet precies rekening mee worden gehouden?
1. Bij het aangaan van een nieuwe lening
Als het kind voor de uitkoop van zijn broers en zussen een lening (bij zijn broers en zussen of een geldverstrekker) moet aangaan, zal deze lening in box 1 opgenomen kunnen worden. Het gaat dan namelijk over een lening ‘ter verwerving van een eigen woning’. Deze lening moet wel aan de sinds 2013 geldende voorwaarden voldoen (bijvoorbeeld een contractuele aflosverplichting).
Deze voorwaarden gelden ook als het kind de rente over de schuldig gebleven uitkoopsom aan zijn broers en zussen in box 1 wil aftrekken. De broers en zussen krijgen dan een vordering in box 3.
2. Bij het overnemen van een bestaande lening
Voor de hypotheekschuld die het kind van zijn ouders overneemt, is niet zeker of deze wel in box 1 valt. Deze hypotheeklening is voor het kind een nieuwe lening. Voor leningen ontstaan na 2013 zijn nieuwe voorwaarden gesteld. Alleen als de ‘overgenomen’ hypotheeklening aan deze voorwaarden voldoet, kan het kind deze in box 1 opvoeren. Voldoet deze lening niet (bijvoorbeeld omdat het een aflossingsvrije lening is), dan ‘verhuist’ de lening naar box 3 van het kind. In de praktijk zal de geldverstrekker ook voor het ‘overgenomen’ deel een nieuwe lening verstrekken. Bij deze nieuwe verstrekking wordt rekening gehouden met de financiële situatie van het kind en de actuele wet- en regelgeving.
3. Overdrachtsbelasting en erfrecht
Als een woning verkregen wordt, is de verkrijger daarover 2% overdrachtsbelasting over verschuldigd. Maar een verkrijging op grond van het erfrecht is daarvan vrijgesteld. Erven vier kinderen gezamenlijk de ouderlijke woning en wordt deze vervolgens aan een kind toegedeeld, dan is over beide verkrijgingen geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De toedeling aan het ene kind is nog onderdeel van de afwikkeling van de nalatenschap.
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.