ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wat betekent het regeerakkoord voor uw eigen woning en hypotheek?

Het regeerakkoord van het kabinet-Rutte III bevat diverse fiscale maatregelen die bezitters van een eigen woning raken. Zowel eigenwoningbezitters mét als zonder hypotheek.

Wat is de financiële impact van deze maatregelen in individuele situaties? Bij het beantwoorden van die vraag is het belangrijk om de maatregelen in onderlinge samenhang te bezien. Aan de hand van een aantal voorbeeldsituaties analyseer ik de gevolgen.

Hypotheekrente verrekenen tegen basistarief

In box 1 komt per 2019 een 2-schijvenstelsel: een basistarief van 36,93% over het belastbaar inkomen tot ongeveer € 68.600 en een toptarief van 49,5% voor het gedeelte daarboven. Voor zover hypotheekrente in aftrek komt in de hoogste tariefschijf geldt – ook nu al – een lager fiscaal voordeel. Het maximale verrekentarief voor hypotheekrente gaat versneld omlaag. Vanaf 2020 daalt het verrekentarief in stappen van 3%-punten per jaar. Tot het in 2023 gelijk is aan het basistarief van 36,93%.

Daling eigenwoningforfait

Het kabinet geeft de opbrengst van het lagere verrekentarief voor de hoogste inkomens terug aan alle eigenwoningbezitters door het eigenwoningforfait te verlagen. De meeste eigenwoningbezitters moeten 0,75% van de WOZ-waarde bij hun inkomen in box 1 optellen. Dat percentage daalt geleidelijk naar 0,60%. De zogenaamde ‘villa-taks’ blijft echter bestaan. Over het gedeelte van de WOZ-waarde boven ruim € 1 miljoen blijft de bijtelling 2,35%.

Geleidelijk afschaffen Hillen-aftrek

Wie meer rente aftrekt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait betaalt inkomstenbelasting – tegen het tabeltarief – over dat eigenwoningforfait. Maar wie minder rente aftrekt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait krijgt sinds 2005 een extra aftrekpost cadeau: de Hillen-aftrek. Die aftrek compenseert precies dat resterende deel van de bijtelling dat niet door de renteaftrek wordt gecompenseerd. In zoverre betaalt men dan geen inkomstenbelasting over de bijtelling van het eigenwoningforfait. Wie helemaal geen aftrekbare hypotheekrente (meer) heeft, krijgt dus een aftrekpost ter grootte van de volledige bijtelling van het eigenwoningforfait. En betaalt ook helemaal geen inkomstenbelasting meer over het eigenwoningforfait. Het kabinet wil de Hillen-aftrek vanaf 2019 geleidelijk afschaffen. De Hillen-aftrek gaat in 30 jaar terug naar nul. Vanaf 2038 betalen alle eigenwoningbezitters dan inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait. Ook zij die geen eigenwoningschuld in box 1 meer hebben.

Wat is per saldo de impact van de maatregelen?

Degenen die de hypotheekrente in de hoogste tariefschijf aftrekken gaan er door de versnelde afbouw van het verrekentarief meer op achteruit dan zij die dat niet doen. De daling van het eigenwoningforfait kan dat nadeel voor hen niet compenseren. Wie de rente nu aftrekt tegen het lagere tarief van 40,8% doet dat straks tegen 36,93%. In zoverre is dat een achteruitgang. Maar in veel gevallen zal de daling van het eigenwoningforfait dit effect voor het grootste deel compenseren.

Wie minder rente aftrekt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait gaat in de toekomst steeds minder Hillen-aftrek krijgen. En daardoor steeds wat meer inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait betalen. Wie helemaal geen eigenwoningschuld (meer) heeft, wordt het hardst getroffen door deze maatregel. Dan betaalt men nu immers helemaal geen belasting over het eigenwoningforfait. Vooral voor bezitters van een eigen woning met een WOZ-waarde (ruim) boven € 1 miljoen, die te maken hebben met de ‘villa-taks’, kan dat vele duizenden euro’s extra belasting kosten.

Wanneer is aflossen op de hypotheek anno nu voordelig?

Stel iemand heeft een eigenwoningschuld in box 1. En heeft tegelijkertijd voldoende privé-middelen in box 3 beschikbaar om die schuld geheel af te lossen. Dan moet hij zich afvragen of het netto rendement na belasting op de privé-middelen meer bedraagt dan de netto lasten van de eigenwoningschuld. Hij moet een rendement behalen waarmee hij ten minste (i) de netto hypotheekrente na aftrek tegen het verrekentarief, (ii) de inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait na eventuele Hillen-aftrek en (iii) de vermogensrendementsheffing in box 3 goedmaakt. Is dat niet het geval? Dan kan hij de eigenwoningschuld beter aflossen met de privé-middelen.

Extra aflossing op hypotheek

Als iemand een relatief beperkt bedrag aflost ‘aan de top’ van zijn eigenwoningschuld, hoeft met de inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait geen rekening te worden gehouden. Gesteld dat de rente op de resterende schuld dan meer blijft bedragen dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Een dergelijke beperkte aflossing op de hypotheek is dan voordelig als het rendement op de privé-middelen waarmee men aflost niet uitkomt boven (i) de netto hypotheekrente na aftrek tegen het verrekentarief plus (ii) de vermogensrendementsheffing in box 3.

Is aflossen op de hypotheek straks nog wel voordelig?

Na het volledig afschaffen van de Hillen-aftrek zal er geen verschil meer zijn of men een extra aflossing ‘aan de top’ doet of de eigenwoningschuld volledig aflost. Elke eigenwoningbezitter betaalt dan immers inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait. Of hij nu wel of niet een eigenwoningschuld in box 1 heeft. Daarom kan dat bij de afweging buiten beschouwing blijven. Ook zal het tarief waartegen men de hypotheekrente fiscaal verrekent voor iedereen gelijk zijn. Dan geldt voor alle gevallen dat geheel of gedeeltelijk aflossen op de hypotheek voordelig is als het rendement op de privé-middelen waarmee men aflost niet uitkomt boven (i) de netto hypotheekrente na aftrek tegen het basistarief plus (ii) de vermogensrendementsheffing in box 3.

Stel dat de hypotheekrente 2,5% bedraagt en de effectieve heffing over de privé-middelen in box 3 bedraagt 1,3%. Dan moet nog altijd (1 ‒ 36,93%) x 2,5% + 1,3% = circa 2,9% rendement worden gemaakt, wil het financieel aantrekkelijk zijn om de eigenwoningschuld in stand te laten. Voorlopig valt het nog niet mee om een dergelijk rendement te maken. Althans niet zonder enig beleggingsrisico te aanvaarden.

Kanttekeningen

Bedenk dat de afweging om eventueel (extra) af te lossen op de hypotheek totaal anders ligt ingeval u nog onder de oude regeling belastingvrij spaart voor de aflossing van uw hypotheek (spaarhypotheken en dergelijke). Houd ook rekening met eventuele vergoedingsrente bij voortijdige aflossing. De boete is weliswaar fiscaal aftrekbaar in box 1. Maar die extra netto last moet u eerst nog terugverdienen met de per saldo lagere lasten nadat u hebt afgelost. Wilt u (extra) aflossen op uw eigenwoningschuld en doet u dat  vóór 1 januari? Dan telt het vermogen niet meer mee voor de vermogensrendementsheffing in 2018. Houdt u wel rekening met de tijd die uw financier hiervoor nodig heeft.

Voorbeeld 1

WOZ-waarde € 500.000
Eigenwoningforfait 0,75% vs. 0,60%
Hypotheek box 1 € 500.000 à 2,5% rente
IB-tarief box 1 51,95% vs. 49,50%
Verrekentarief 49,50% vs. 36,93%

Situatie 2018:

Netto last hypotheek box 1

Fiscaal Kas
Eigenwoningforfait 3.750
2,50 % hypotheekrente -12.500  -12.500
Hillen-aftrek 0
-8.750
IB-effect tabeltarief 51.95% 4.546
Correctie IB (51,95% – 49,50%) x hypotheekrente -306
-8.261

Situatie na maatregelen regeerakkoord Rutte III:

Netto last hypotheek box 1

Fiscaal Kas
Eigenwoningforait 3.000
2,50 % hypotheekrente -12.500 -12.500
Hillen-aftrek 0
-9.500
IB-effect tabeltarief 49.50% 4.703
Correctie IB (49,50% – 36,93%) x hypotheekrente -1.571
-9.369

Deze eigenwoningbezitter gaat er per saldo dus € 1.108 per jaar op achteruit. Zou deze persoon helemaal geen eigenwoningschuld in box 1 (meer) hebben, dan gaat hij er op  termijn jaarlijks  € 1.485 op achteruit. Door het op termijn volledig vervallen van de Hillen-aftrek betaalt hij namelijk 49,5% inkomstenbelasting over een eigenwoningforfait van € 3.000. Terwijl hij nu door de Hillen-aftrek geen inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait zou betalen.

Stel dat deze persoon overweegt om € 10.000 af te lossen op de hypotheek. En dat hij over het privé-vermogen waarmee hij de aflossing wil doen 1,36% belasting in box 3 betaalt. Dan is dat nu voordelig zolang hij minder dan 2,62% rendement maakt. Nadat de fiscale maatregelen uit het regeerakkoord zijn geëffectueerd zal dat omslagpunt bij 2,88% liggen.

Geheel aflossen van de hypotheek is nu voordelig als het rendement beneden 3,01% ligt. Straks zal dat ook op 2,88% liggen.

Voorbeeld 2

WOZ-waarde € 500.000
Eigenwoningforfait 0,75% vs. 0,60%
Hypotheek box 1 € 75.000 à 2,5% rente
IB-tarief box 1 51,95% vs. 49,50%
Verrekentarief 49,50% vs. 36,93%

Situatie 2018:

Netto last hypotheek box 1

Fiscaal Kas
Eigenwoningforfait 3.750
2,50 % hypotheekrente -1.875  -1.875
Hillen-aftrek -1.875
0
IB-effect tabeltarief 51.95% 0
Correctie IB (51,95% – 49,50%) x hypotheekrente -46
-1.921

Situatie na maatregelen regeerakkoord Rutte III:

Netto last hypotheek box 1

Fiscaal Kas
Eigenwoningforait 3.000
2,50 % hypotheekrente -1.875 -1.875
Hillen-aftrek 0
-1.125
IB-effect tabeltarief 49.50% -557
Correctie IB (49,50% – 36,93%) x hypotheekrente -236
-2.668

Deze eigenwoningbezitter gaat er per saldo dus € 747 per jaar op achteruit. Nu heeft hij nog een Hillen-aftrek over het resterende deel van de bijtelling ad € 1.875. Straks mist hij € 1.125 Hillen-aftrek en gaat daar 49,5% inkomstenbelasting over betalen. Net als in voorbeeld 1 gaat deze persoon er € 1.485 per jaar op achteruit als hij in het geheel geen eigenwoningschuld in box 1 (meer) zou hebben.

De hypotheekrente is hier al minder dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Het maakt dan niet meer uit of deze persoon een kleine aflossing doet op de hypotheek of de resterende schuld ineens aflost. In beide gevallen is dat aantrekkelijk als het rendement op het vermogen in box 3 lager is dan 3,92%.

Voorbeeld 3

WOZ-waarde € 2.000.000
Eigenwoningforfait 0,75% – 2,35%  vs. 0,60 – 2,35%
Hypotheek box 1 € 2.000.000 à 2,5% rente
IB-tarief box 1 51,95% vs. 49,50%
Verrekentarief 49,50% vs. 36,93%

Situatie 2018:

Netto last hypotheek box 1

Fiscaal Kas
Eigenwoningforfait 30.040
2,50 % hypotheekrente -50.000  -50.000
Hillen-aftrek 0
-19.960
IB-effect tabeltarief 51.95% 10.369
Correctie IB (51,95% – 49,50%) x hypotheekrente -1.125
-40.856

Situatie na maatregelen regeerakkoord Rutte III:

Netto last hypotheek box 1

Fiscaal Kas
Eigenwoningforait 28.450
2,50 % hypotheekrente -50.000 -50.000
Hillen-aftrek 0
-21.550
IB-effect tabeltarief 49.50% 10.667
Correctie IB (49,50% – 36,93%) x hypotheekrente -6.285
-45.618

Deze eigenwoningbezitter gaat er per saldo dus jaarlijks € 4.762 op achteruit. Hillen-aftrek is nu en straks niet aan de orde voor deze persoon. Zou hij in het geheel geen eigenwoningschuld in box 1 (meer) hebben, dan was het nadeel € 14.083 per jaar. Namelijk 49,5% over een eigenwoningforfait van € 28.450.

Stel dat deze persoon overweegt om € 10.000 af te lossen op de hypotheek. En dat hij over het privé-vermogen waarmee hij de aflossing wil doen 1,36% belasting in box 3 betaalt. Dan is dat nu voordelig zolang hij minder dan 2,62% rendement maakt. Nadat de fiscale maatregelen uit het regeerakkoord zijn geëffectueerd zal dat omslagpunt bij 2,88% liggen.

Geheel aflossen van de hypotheek is nu voordelig als het rendement beneden 3,40% ligt. Straks zal dat ook op 2,88% liggen.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van René Bruel
René Bruel DGA en BV, internationale belastingen

René Bruel studeerde Bedrijfseconomie aan de Universiteit van Tilburg en voltooide de Masteropleiding Financial Planning aan de Universiteit van Amsterdam. Hij werkt sinds 1993 binnen de Private Banking tak van de bank. Binnen het Kenniscentrum Vermogensadvies & Beleggen houdt hij zich onder andere bezig met internationale vraagstukken op het gebied van vermogensstructurering en estate planning. En de fiscaliteiten rondom de DGA en zijn BV.

Van gedachte wisselen met een specialist?

  • Wanneer het u uitkomt
  • Vrijblijvend
  • Persoonlijk
Wat betekent het regeerakkoord voor uw eigen woning en hypotheek?
5.0/5 score (4 stemmen)
ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus