ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Extra regels hypotheekrenteaftrek in de praktijk

Stel u gaat een huis kopen of uw huidige huis verbouwen. Voor de financiering sluit u een geldlening, bijvoorbeeld bij deze bank, uw BV of bij een familielid. U betaalt hiervoor (hypotheek)rente. Er zijn veel (fiscale) regels voor het eigen huis. Sinds 2013 gelden extra voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek in bepaalde situaties: de aflossingsverplichting en de informatieverplichting. Wat betekenen die in de praktijk?

Hypotheekrenteaftrek

De financieringsrente en -kosten voor het hoofdverblijf (hierna: ‘hypotheekrente’) zijn onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De belangrijkste voorwaarde is dat u de financiering moet zijn aangaan voor de aankoop of verbouwing (verbetering of onderhoud) van uw huis. Na 30 jaar vervalt de hypotheekrenteaftrek; de periode vóór 2001 telt daarvoor niet mee.

Extra verplichtingen

Bovengenoemde aflossingsverplichting en informatieverplichting gelden alleen voor fiscaal nieuwe hypotheken waarvoor geen overgangsrecht geldt. Een paar voorbeelden. Stel u sluit als starter op de woningmarkt een geldlening voor de aankoop van uw hoofdverblijf. Dat is een fiscaal nieuwe hypotheek (afgezien van een starterslening bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting waarvoor andere regels gelden). Of uw eigenwoningschuld wordt hoger. Bijvoorbeeld omdat u een duurder huis koopt. Of omdat u bij echtscheiding het eigendomsdeel van uw ex-partner overneemt. Dan is in ieder geval het hogere gedeelte van de eigenwoningschuld een fiscaal nieuwe hypotheek. Komt u deze verplichtingen niet of niet tijdig na? Dan kunt u de renteaftrek kwijtraken.

Aflossingsverplichting

De aflossingsverplichting houdt in dat u tussentijds, gedurende de looptijd van de geldlening, een bepaald bedrag van uw geldlening maandelijks moet terugbetalen aan uw financier. En niet pas aan het einde van de geldleningsperiode als u de hele geldlening aflost. U moet de lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen.

Ten minste annuïtair

De geldlening moet minimaal een annuïtaire aflossingsverplichting hebben. Bij deze annuïtaire geldlening zijn de maandelijkse betalingen van rente en aflossing steeds gelijk. Aan het begin betaalt u meer rente dan aflossing en aan het einde van de geldleningsperiode lost u meer af dan u aan rente betaalt. In plaats van een annuïtaire geldlening kunt u ook kiezen voor een lineaire geldlening. Dan lost u ieder jaar een gelijk bedrag af en betaalt u rente over de resterende eigenwoningschuld. Ten opzichte van de annuïtaire geldlening lost u aan het begin meer af. De uiteindelijk gekozen aflosvorm moet in de hypotheekakte dan wel geldleningsovereenkomst vastliggen.

Informatieverplichting

De Belastingdienst heeft bepaalde informatie nodig om te kunnen controleren of u aan uw verplichtingen voldoet. Onder andere banken en verzekeraars in Nederland zijn verplicht om deze informatie te geven als u de geldlening daar sluit. Als u de geldlening bijvoorbeeld bij deze bank sluit, dan hoeft u dat dus niet zelf te doen. Maar als u de financiering bijvoorbeeld sluit bij een familielid, bij uw eigen BV of bij een bank die in het buitenland is gevestigd, dan moet u deze informatie wel zelf jaarlijks en tijdig geven aan de Belastingdienst. U moet in ieder geval informatie verstrekken over de datum waarop u de geldlening bent aangegaan, het startbedrag van de schuld, de maandelijkse rentevoet, de contractueel vastgelegde looptijd in maanden, de contractueel vastgelegde wijze van aflossing, informatie over de geldverstrekker en wijzigingen van deze gegevens.

Minimaal 4 belangrijke momenten voor de hypotheekrenteaftrek

Voor fiscaal nieuwe hypotheken zijn er in ieder geval de volgende 4 belangrijke momenten voor de hypotheekrenteaftrek.

  • Op 31 december: reguliere aflossing

    Op 31 december van ieder kalenderjaar moet u aan uw aflossingsverplichtingen over het afgelopen jaar hebben voldaan. Als u de aflossing over bijvoorbeeld december 2018 in de eerste 5 werkdagen van januari 2019 doet, wordt deze aflossing hiervoor toegerekend aan 31 december 2018.

  • Bij verhuizing, wijziging rente en oversluiten geldlening

    Bij verhuizing, een rentewijziging en bij het oversluiten van de geldlening toetst de Belastingdienst tussentijds of u voldoende heeft afgelost. Bij de 2 laatstgenoemde momenten gaat een nieuw aflossingsschema in op basis van de werkelijke eigenwoningschuld.

Bestaande eigenwoningschuld

Zowel bovenstaande aflossingsverplichting als de informatieverplichting gelden niet voor een ‘bestaande eigenwoningschuld’. Het meest voorkomende voorbeeld daarvan is uw eigenwoningschuld op 31 december 2012. U kunt bij verhuizing dan wel te maken krijgen met de aflossingsverplichting (van 50% van de marktwaarde van het huis) uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Van gedachten wisselen met een specialist?

  • Wanneer het u uitkomt
  • Vrijblijvend
  • Persoonlijk
Extra regels hypotheekrenteaftrek in de praktijk
0.0/5 score (0 stemmen)
ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus