Chat with us, powered by LiveChat

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Hypotheek in box 3 soms voordeliger (2)

In bepaalde situaties levert een eigenwoningschuld in box 1 geen of maar een heel beperkt fiscaal voordeel op. Dat is het gevolg van allerlei fiscale maatregelen die de overheid de afgelopen jaren heeft getroffen. In deel 1 van dit artikel legde ik uit welke factoren bepalen hoeveel fiscaal voordeel u van een schuld in box 1 of in box 3 heeft. Hierna laat ik aan de hand van voorbeelden zien wanneer een schuld in box 3 voordeliger is dan in box 1.

Wanneer is een schuld in box 3 altijd gunstiger?

Er zijn situaties waarin een eigenwoningschuld in box 3 in principe altijd voordeliger uitpakt dan een eigenwoningschuld in box 1. Dat is het geval als men naar de totale schuld als geheel kijkt, het bedrag van de aftrek lager is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait én er in box 3 voldoende positief vermogen aanwezig is tegenover de schuld.

Voorbeeld 1

Charlotte bezit een eigen woning met een WOZ-waarde van € 500.000. In 2019 moet zij een eigenwoningforfait van € 3.250 bij haar overige inkomen in box 1 van € 70.000 optellen. Zij heeft een relatief beperkte eigenwoningschuld van € 75.000 tegen 4% rente. Het bedrag dat zij jaarlijks aan rente betaalt is dus € 3.000. Dat is minder dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Zij krijgt een extra aftrekpost (Hillen-aftrek) die het positieve saldo van € 250 compenseert. In 2019 is die aftrek 96,67% x € 250 = € 242. Er resteert een positief inkomen uit eigen woning van € 8, waarover zij 51,75% ofwel € 4 inkomstenbelasting moet betalen. Vanwege de renteaftrek in de hoogste tariefschijf moet zij bovendien (51,75% – 49%) x € 3.000 = € 82 extra belasting betalen. Effectief heeft Charlotte geen fiscaal voordeel van de renteaftrek. Ondanks dat het rentepercentage op de schuld niet erg laag is en zij met de top van haar inkomen in de hoogste tariefschijf valt. Totaal kost de eigenwoningschuld in box 1 haar in 2019 netto € 3.086 (= € 3.000 + € 4 + € 82).

Zou de schuld in box 3 vallen, dan zou zij nog steeds € 3.000 rente betalen. Maar dan zou zij ook 1,34% heffing in box 3 besparen over € 75.000, ofwel € 1.005. Doordat de Hillen-aftrek geen volledige compensatie voor de bijtelling van het eigenwoningforfait meer biedt, betaalt zij dan wel 51,75% x 3,33% x € 3.250 = € 56 belasting in box 1. Haar netto kosten zouden dan per saldo maar € 2.051 bedragen (= € 3.000 − € 1.005 + € 56). De vraag is wel of het voor Charlotte überhaupt gunstig is om een schuld te hebben. In dit geval moet haar vermogen in box 3 ook minstens 4% rendement opleveren. Anders kost ook de schuld in box 3 meer dan haar beleggingen opleveren. En zou zij de schuld in principe beter kunnen aflossen.

Wanneer is een schuld in box 3 nooit gunstiger?

Er zijn ook situaties waarbij een schuld in box 3 nooit voordeliger is dan een schuld in box 1. Dat is het geval wanneer het een extra eigenwoninglening (bijvoorbeeld voor een verbouwing) betreft en de rente op de overige eigenwoningschuld in box 1 al meer is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. En bovendien in box 3 geen bezittingen aanwezig zijn waarover belasting wordt bespaard.

Voorbeeld 2

Thomas heeft een eigen huis met een WOZ-waarde van € 300.000. De inkomensbijtelling van het eigenwoningforfait in 2019 bedraagt € 1.950. Zijn bestaande eigenwoningschuld in box 1 bedraagt € 250.000 tegen 4% rente. Hij betaalt dus € 10.000 aan rente. Het saldo van zijn inkomen uit eigen woning komt op € 8.050 negatief. Dit saldo wordt in box 1 volledig verrekend in de tariefschijf van 38,10% met zijn overige inkomen dat € 45.000 bedraagt. Thomas besluit om zijn huis te gaan verbouwen voor € 80.000. Hij heeft € 20.000 aan spaargeld. Maar dat bedrag wil hij beschikbaar houden voor onvoorziene uitgaven. Stel hij kan lenen tegen een rente van 2%. De netto kosten van een extra eigenwoninglening in box 1 bedragen dan € 990 op jaarbasis. Namelijk 2% rente over € 80.000, ofwel € 1.600, min 38,10% belastingvoordeel hierover. Zou deze extra lening in box 3 vallen? Dan betaalt hij nog steeds € 1.600 rente, zonder dat daar een fiscale besparing tegenover staat. Een extra lening in box 3 zal in dit geval nooit voordeliger zijn, ook al leent hij tegen een zeer lage rente.

Schuld in box 3 alleen bij lage rente voordelig

In andere gevallen hangt het af van het rentepercentage op de schuld of het voordeliger is om de eigenwoningschuld in box 1 te hebben of in box 3. Alleen als het rentepercentage beneden een bepaald niveau ligt, pakt een schuld in box 3 dan voordeliger uit. Beneden welk rentepercentage dat het geval is, verschilt per situatie.

Voorbeeld 3

Peter heeft een beleggingsportefeuille met een waarde van € 500.000. Hij bezit een eigen woning met een WOZ-waarde van € 400.000. In 2019 moet hij een eigenwoningforfait van € 2.600 bij zijn overige inkomen in box 1 van € 100.000 optellen. Zijn eigenwoningschuld bedraagt € 400.000 tegen 4% rente. Het bedrag dat hij jaarlijks aan rente betaalt is € 16.000. Per saldo bedraagt zijn inkomen uit eigen woning € 13.400 negatief. De top van zijn inkomen valt ruimschoots in de hoogste tariefschijf. De netto kosten van zijn eigenwoningschuld in box 1 bedragen voor Peter in 2019 € 9.506. Tegenover de betaalde rente staat een fiscaal voordeel van 51,75% over € 13.400 = € 6.935. Maar dat voordeel wordt verlaagd met 51,75% x 3,33% x € 16.000 = € 440 extra inkomstenbelasting. Per saldo grofweg € 6.500 fiscaal voordeel in box 1.

Zou de schuld in box 3 vallen? Dan zou hij nog steeds € 16.000 rente betalen. De fiscale besparing in box 3 zou uitkomen op 1,34% over € 400.000 = € 5.360. Doordat de Hillen-aftrek geen volledige compensatie voor de bijtelling van het eigenwoningforfait meer biedt, betaalt hij daarnaast 51,75% x 3,33% x € 2.600 = € 45 belasting in box 1. Zijn netto kosten zouden dan hoger zijn, namelijk € 10.685. Zou de rente op de eigenwoningschuld geen 4% bedragen, maar bijvoorbeeld 3%? Dan zouden de netto kosten voor de eigenwoningschuld in box 1 uitkomen op € 7.466 per jaar. Bij een schuld in box 3 zou dat € 12.000 min € 5.360 plus € 45, ofwel € 6.685 zijn. De schuld in box 3 pakt dan wél iets gunstiger uit. Het omslagpunt kan in dit geval worden berekend op 3,4%. Bij een (gemiddelde) rente op de totale schuld beneden 3,4% is het voordeliger om de schuld in box 3 te hebben. Maar ook dan moet Peter op zijn beleggingen in box 3 meer rendement maken dan het rentepercentage op de schuld. Anders zou hij beter af zijn zonder schuld. 

Wanneer kan een eigenwoningschuld in box 3 zitten?

Hiervoor is met voorbeelden geïllustreerd wanneer een eigenwoningschuld in box 3 voordeliger uitpakt dan in box 1. Daarmee is echter nog niet de vraag beantwoord of, en zo ja onder welke voorwaarden, een schuld in verband met een eigen woning in box 3 terecht kan komen. Daarover in het derde en laatste deel van dit artikel meer.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van René Bruel
René Bruel DGA en BV, internationale belastingen

René Bruel is werkzaam binnen het Kenniscentrum. Hij houdt zich met name bezig met internationale vraagstukken op het gebied van vermogensstructurering en estate planning. Daarbij bouwde hij een bijzondere expertise op over financiële en fiscale aspecten bij het tweede huis in het buitenland.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus