ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Nieuw besluit eigen woning: ‘eerlijk zullen we alles delen’

Wie op zoek is naar een (nieuwe) partner, zal niet snel vragen naar zijn of haar ‘eigenwoningverleden’. Meestal is het ook niet verstandig om dat (snel) te doen. Al kan dat in bepaalde situaties voor de hypotheekrenteaftrek veel uitmaken als je samen een huis gaat kopen. Met de goedkeuring in een nieuw besluit van de Staatssecretaris van Financiën, is deze vraag in bepaalde situaties inmiddels minder belangrijk.

Op welke situaties is het nieuwe besluit toepasbaar?

Het besluit geeft een uitwerking van de situatie waarbij partners samen een huis kopen in een 50%-50%-verhouding. Ook de financieringsschuld gaan ze in deze verhouding aan. De uitkomst kan dan zijn dat zij een stuk hypotheekrenteaftrek – aftrekbare (rente)kosten in box 1 voor het hoofdverblijf – mislopen. We nemen hier aan dat deze uitkomst niet gewenst is voor deze partners.

Waarom lopen deze partners een stuk hypotheekrenteaftrek mis?

Volgens het besluit komt dat doordat deze partners onderling geen afdoende afspraken hebben gemaakt om deze niet gewenste uitkomst te voorkomen. Uit het besluit blijkt overigens niet duidelijk om wat voor soort afspraken het dan zou moeten gaan. Er staat alleen dat het gaat om afspraken tussen partners waarbij zij bijvoorbeeld het huis in een afwijkende eigendomsverhouding kopen. Of afspraken tussen partners over de interne draagplicht van de schulden die zij gezamenlijk zijn aangegaan.

Partners hebben ieder een ander ‘eigenwoningverleden’

Het gaat er dus om dat partners, zonder de hierboven bedoelde afspraken, in een situatie kunnen belanden met minder hypotheekrenteaftrek dan zij verwachtten. Die situatie ontstaat bijvoorbeeld doordat de ene partner al eerder een eigen huis en een financiering met hypotheekrenteaftrek had, en misschien ook winst heeft behaald op dat huis. De andere partner had dat bijvoorbeeld niet. Voor deze partners gelden dan niet dezelfde fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek.

Wat betekent dat concreet?

In het besluit staat het volgende voorbeeld.

A en B kopen samen een huis.
A had al eerder een eigen huis en heeft al 5 jaar hypotheekrenteaftrek genoten. A heeft bij de verkoop van dat huis een winst behaald van €50.000. A had op zijn vorige huis een financiering die nog onder de oude fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek (van vóór 2013) viel. A kan daardoor in principe voor een gedeelte aflossingsvrij blijven lenen voor diens aandeel in het nieuwe huis zonder dat A hypotheekrenteaftrek verliest. Maar A moet ook rekening houden met de verkoopwinst van €50.000.

B had nog niet eerder een eigen huis. Voor B gelden de huidige regels voor de hypotheekrenteaftrek. Zo moet B hiervoor onder andere in maximaal 30 jaar de hele hypotheek terugbetalen, tijdens de looptijd, volgens een vastgelegde, minimaal annuïtaire aflossingsverplichting.

Het nieuwe huis van A en B kost €200.000. Ze financieren dit met de winst van €50.000 van A op diens vorige huis, een gezamenlijke aflossingsvrije hypotheek van €100.000 en een gezamenlijke annuïtaire hypotheek van €50.000.
Nu A en B geen nadere afspraken hebben gemaakt over de wijze van toedelen van de leningdelen, zijn beide leningen ieder voor de helft aan A en B toegerekend. A en B krijgen dus ieder de helft van de aflossingsvrije hypotheek, en de helft van de annuïtaire hypotheek.
Nu B ook een gedeelte van de aflossingsvrije hypotheek krijgt toegerekend, heeft B geen hypotheekrenteaftrek over diens aandeel in die aflossingsvrije hypotheek (1/2 x €100.000). Die schuld zit bij B dan ook in box 3. Daarnaast is van belang dat A maximaal €50.000 kan lenen met hypotheekrenteaftrek (= €100.000 -/- €50.000, vanwege de winst op het vorige huis van €50.000). De resterende lening van A (€25.000) zit daardoor bij A in box 3.

Wat betekent de goedkeuring in het nieuwe besluit?

Het nieuwe besluit biedt een mogelijkheid om te kiezen voor een andere uitkomst. Deze goedkeuring zorgt er kortweg voor dat A en B hun ‘eigenwoningverleden’ delen.

Daardoor kan het hele bedrag van de financiering bij A en B – in totaal €150.000 in dit voorbeeld – een eigenwoningschuld worden waar hypotheekrenteaftrek voor mogelijk is. Maar de goedkeuring heeft ook invloed op de resterende periode van de hypotheekrenteaftrek bij beide partners. In het besluit is dat nader uitgewerkt. Gebruikmaken van de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek van vóór 2013 betekent namelijk ook vaak: gebruikmaken van de reeds lopende 30-jaarstermijn op deze lening. Voordat u de keuze voor de goedkeuring zou maken, kunt u dan ook beter het totale plaatje (laten) bekijken.

Hoe kunnen partners om de goedkeuring vragen?

A en B kunnen samen om de goedkeuring in het besluit vragen in hun aangifte inkomstenbelasting. Dit kan door de overwaarde van A in diens vorige huis en de aftrekbare hypotheekrente toe te delen zoals het besluit weergeeft. Of hier nog aanvullende richtlijnen voor komen, is nog niet duidelijk. De goedkeuring geldt ook voor latere jaren en werkt daardoor ook door op mogelijke latere situaties, bijvoorbeeld wanneer partners weer uit elkaar gaan. Op verzoek kan de goedkeuring ook met terugwerkende kracht gelden voor vergelijkbare situaties in de jaren na 2012.

Fiscaal partnerschap is voldoende

Bovengenoemde goedkeuring zorgt voor een hogere eigenwoningschuld in box 1 bij A en B samen dan voortvloeit uit de huidige wettelijke regeling. In bepaalde situaties zal deze goedkeuring gunstig uitpakken voor fiscaal partners. Het maakt daarbij niet uit of het samenwoners zijn, geregistreerd partners of gehuwde partners en onder welk huwelijksgoederenregime zij zijn gehuwd. Door de gezamenlijke aankoop van het huis zijn ze fiscaal partners van elkaar. Als daarvoor maar sprake is van een 50%-50%-eigendoms- en schuldverhouding tussen hen. Bij een andere verhouding moeten de partners hun situatie eerst (laten) voorleggen aan de Belastingdienst.

Financieringsschuld in box 3?

Er zijn ook situaties denkbaar waarin belastingbetalers hun financieringsschuld voor hun eigen huis juist liever (zoveel mogelijk) in box 3 aanhouden. Bijvoorbeeld als zij veel vermogen in box 3 bezitten en zij geen voordeel van de hypotheekrenteaftrek hebben. Dan is een beroep op het besluit misschien niet wenselijk. Het nieuwe besluit biedt mogelijkheden, maar het blijft maatwerk. Laat u dan ook goed adviseren over wat in uw situatie passend is.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Van gedachten wisselen met een specialist?

  • Wanneer het u uitkomt
  • Vrijblijvend
  • Persoonlijk
ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus