Direct naar content
  • Auteur

Wie droomt er niet van: een tweede huis in een zonovergoten oord? Voor sommige mensen wordt die droom werkelijkheid, maar een tweede huis kan ook ontaarden in een veeleisend blok aan het been.

Een tweede huis hoeft geen last te worden, alleen vraagt de realisering van de droom om aandacht voor de fiscale- en verzekeringsaspecten van dit home away from home. Met de juiste voorbereiding voorkomt u dat het een nachtmerrie wordt en kunt u optimaal genieten van al het moois dat een woning in het buitenland biedt.

Droomhuis met mogelijk haken en ogen

Natuurlijk zijn er fantasieën. Gedachten over een riante woning op een plek waar ieder moment een Brigitte Bardot of Marlon Brando de hoek om kan komen en waar het gemiddelde boodschappenautootje een Ferrari Daytona is. De zee is dichtbij en azuurblauw, de heuvels zijn groen en de… realiteit is dat alles alleen maar mogelijk is door u uitgebreid te laten informeren over de haken en ogen die aan deze idylle kunnen kleven. Het wordt alleen maar mooi met de juiste beslissingen en dat vraagt om goed advies.

René Bruel, Specialist Internationale Belastingen en Estate Planning bij ABN AMRO MeesPierson, legt uit wat de valkuilen zijn op fiscaal gebied. Geert Offergelt, Hoofd Private Insurance van ABN AMRO MeesPierson, schept helderheid in de schaderisico’s en passende verzekeringen.

Diffusie en overzicht

Een tweede huis in het buitenland vraagt heel andere inspanningen en kent heel andere regels dan in Nederland. Als u in een lommerrijk deel van ons land een tweede huis koopt, is het relatief eenvoudig in bijvoorbeeld fiscale zin. Uw woning is vermogen en valt als zodanig in box 3, maar dat ligt heel anders in het buitenland. Sterker nog, van land tot land verschillen de regels.

Het is goed om u daar bewust van te zijn. En dat geldt niet alleen voor belastingen, maar ook voor verzekeringen. Nederland loopt op het gebied van verzekeringen voor, populaire landen voor uw tweede huis – Frankrijk, Italië en Spanje – zijn op zijn zachtst gezegd geen voorlopers op dit gebied. Ook hier verschillen de regels zeer sterk. Offergelt: ‘Ik kan niet genoeg benadrukken hoe verschillend de regels zijn, zowel ten opzichte van Nederland, als in sommige gevallen binnen een en hetzelfde land.’

Soms kan het lijken alsof u door de bomen in het bos de bootjes niet meer kunt zien. Daarom een aantal misverstanden, stellingen en inzichten over wat de mooiste plek van uw leven kan zijn; het tweede huis.

Belegging, statussymbool of allebei?

Een tweede huis is doorgaans geen statussymbool, want tenzij u anderen er voortdurend op attent maakt dat u dit bezit, hoeft niemand het te weten en kan het ook niet gelden als statussymbool. Om het anders te zeggen: er bestaan geen statussymbolen op een onbewoond eiland. Is een tweede huis dan wellicht een interessante belegging? Het antwoord daarop is een stuk minder eenvoudig.

Bruel schetst het beeld: ‘Het is zeer de vraag of een tweede huis als belegging aantrekkelijk is. Natuurlijk, zoals bij zoveel beleggingen geldt dat tegen geringe prijs kopen en tegen een hoge prijs verkopen, een interessante optie is. Maar in de eerste plaats veronderstelt dat soms een buitengewoon risico. Wie kon voorzien dat bijvoorbeeld de waarde van een woning in Spanje met soms wel 50% daalde toen de financiële crisis uitbrak? Vooral in het segment appartementen waarvan er 13 in een dozijn zijn, is de prijsdaling het grootst geweest. Maar panden op zeer gewilde locaties in bijvoorbeeld Mallorca, Ibiza en Marbella hebben veel minder te lijden gehad onder prijsdalingen.’

Verzekering

Bij een serieuze schade wilt u dat uw assurantieadviseur en de verzekeraar snel en adequaat optreden. De polisvoorwaarden bepalen mede wat u in zo’n geval mag verwachten. Het communiceren met een Spaanse tussenpersoon over een verzekering in het Spaans en het inschakelen van een lokale schade-expert is soms een lastige opgave. Tel daarbij op dat ieder land zijn eigen “assurantiefolklore” kent: afspraken en gebruiken die niet in de wet zijn vastgelegd. Met een Nederlandse polis omzeilt u deze uitdaging en krijgt u gegarandeerd bijstand vanuit Nederland in uw eigen taal.

Sommige dingen blijven echter overal hetzelfde: ‘Ook voor vastgoed in het buitenland blijft de gouden regel van toepassing: locatie, locatie, locatie. Daar komt overigens voor beleggers bij dat timing ook belangrijk is, maar dat moge uit de vrij recente crisis genoegzaam zijn gebleken.’ Opvallend genoeg geldt voor tweede huizen grosso modo dat de woningen op de meest gewilde locaties het minst te lijden hebben gehad onder de crisis.

Voor zeer gewilde gebieden zijn er altijd wel kopers in de markt. En als er geen kopers uit Westerse landen zijn die interesse hebben, dan zijn er Arabieren, Chinezen en Russen. Desondanks zien vooral vermogenden een tweede huis niet als belegging. Het is een manier om hun kapitaal aan te wenden (als ze geen hypotheek hebben) om ‘iets leuks voor zichzelf’ te kopen. Een aantrekkelijke belegging in de vorm van hun vakantiewoning is meer bijzaak.

Verzekering in het buitenland of in Nederland afsluiten?

Offergelt is zeer helder in zijn antwoord op de vraag of verzekeren beter in het land van het tweede huis, of toch in Nederland kan: ‘In Nederland’. Vooral voor verzekeringen geldt dat de kwaliteit van schadeverzekeringen in Nederland duidelijk hoger is dan in veel zuidelijke landen. Offergelt: ‘Veel Nederlanders maken nogal eens de fout om te veronderstellen dat verzekeren in het buitenland min of meer hetzelfde is als in Nederland. Geenszins. Nederland loopt voor op verzekeringsgebied, zeker ten opzichte van de Mediterrane landen waar wij graag een tweede huis zouden hebben.’

Monument in het buitenland

Mooi vastgoed heeft nogal eens een pand met monumentenstatus. Dat kan een probleem zijn als u bij schade geen Nederlandse verzekering heeft. De Franse overheid huurt namelijk een architect in die de schade opneemt en de herstelwerkzaamheden leidt. Terwijl u daar graag zelf de leiding over had willen hebben.

Offergelt: ‘Een verzekering aan de Middellandse Zee afsluiten, is doorgaans een stap terug in de tijd. In Nederland zijn wij gewend aan zogenaamde all risks-verzekeringen. Al het van buiten komende onheil dat uw bezit treft en schade veroorzaakt, is verzekerd. Polissen uit Frankrijk, Italië en Spanje zijn geschoeid op een oude leest. Wat niet wordt genoemd, wordt niet gedekt.’

‘Daar komt overigens nog bij dat praktisch niemand – in ieder geval de verzekerden zelf – de polisvoorwaarden leest. U komt er pas achter hoe goed een verzekering is, als u schade hebt. Bij een dispuut is het dan toch handiger dat de voorwaarden in het Nederlands zijn opgesteld. Om nog maar te zwijgen van een mogelijke gang naar een buitenlandse rechter. Het toepasselijk recht geldt: op de Franse polis is het Franse recht van toepassing en de Franse rechter is bevoegd.’

Hypotheek of eigen geld?

Wellicht bent u in een positie om te kiezen tussen het inzetten van uw eigen geld of lenen. Voor beide opties is iets te zeggen en beide hebben fiscale gevolgen, zowel in Nederland als in het buitenland. Als u met eigen geld financiert, betaalt u in Nederland geen inkomstenbelasting over uw buitenlandse woning. Bruel: ‘U moet de buitenlandse woning wel opgeven in box 3, maar u kunt vragen om vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Voor zover u geleend geld gebruikt voor uw woning geldt deze vermindering niet.’

Lenen levert vanuit fiscaal oogpunt alleen een voordeel op als u met het rendement op uw spaargeld zowel de rente op uw lening goed maakt als de box 3-belasting. Daar moet echter bij worden vermeld dat lenen aantrekkelijk kan zijn als u eigen geld anders belegt, bijvoorbeeld in aandelen, die doorgaans beter renderen dan een spaarrekening.

Ook kan het in sommige gevallen helpen om de vermogensbelasting die u in Frankrijk of Spanje moet betalen te drukken met een hypotheekschuld. Schulden die u aangaat om uw (tweede) woning te financieren, zijn in beginsel aftrekbaar van de waarde van uw vermogen. Dikwijls is dit vooral op papier een interessante optie, omdat hoge vrijstellingen van vermogensbelasting in Zuid-Europese landen eerder regel dan uitzondering zijn. Dus ook zonder lening betaalt u doorgaans geen vermogensbelasting.

Schenken en vererven

Veel mensen zien een tweede woning niet alleen als iets waar zij bij leven van kunnen genieten, maar ook als nalatenschap voor bijvoorbeeld kinderen. De fiscale regels wat dit betreft verschillen van land tot land sterk en in bijvoorbeeld Spanje zelfs van regio tot regio.

De meeste landen heffen erfbelasting als u in dat land gelegen onroerend goed nalaat. Bij een schuld op de vakantiewoning betalen uw erfgenamen meestal minder belasting in het buitenland. Ook Nederland heft erfbelasting over de buitenlandse woning. Toch leidt dat meestal niet tot een nadelige situatie. Ook niet als er geen financieringsschuld is. Uw erfgenamen mogen de buitenlandse erfbelasting in veel gevallen namelijk verrekenen met de Nederlandse.

In Spanje verlaagt een schuld op de buitenlandse woning de grondslag voor de erfbelasting die moet worden betaald in het geval van een erfenis. Maar daar is de hypothecaire inschrijving wel essentieel. De hypotheek moet in Spanje zijn gevestigd, anders geldt de mindering niet. (Het is overigens mogelijk in Nederland een hypotheek af te sluiten en die in Spanje te vestigen.) Het is ook van belang wie erft: familie buiten de rechte lijn, zoals broers, zussen, neven of nichten, betalen een hoger tarief. In dat soort gevallen kan een financieringsschuld op de woning eerder aantrekkelijk zijn.

Rekenvoorbeeld

Om de grote regionale verschillen te illustreren, vergelijken we de erfbelasting die een echtgenoot moet betalen in een aantal Spaanse regio’s. In dit voorbeeld gaan we uit van een bruto erfdeel aan Spaans vermogen van € 500.000,-.

VRIJSTELLING

Nationale regels: vrijstelling voor echtgenoten bedraagt nog geen € 16.000,-.
Valencia en Catalonië: € 100.000,-
Andalusië: € 1.000.000,-
Balearen: € 25.000,-

De te betalen erfbelasting voor de echtgenoot volgens de nationale regels komt in dit voorbeeld uit op circa € 106.000,-. Op de Balearen betaalt de echtgenoot over de eerste € 700.000,- aan belastbare waarde slechts 1%. Waardoor de verschuldigde belasting nog geen € 5.000 bedraagt. Valencia past wel de nationale tarieftabel toe, met percentages die oplopen tot 34%. Maar geeft aan de echtgenoot een korting op de berekende belasting van 50%. De te betalen belasting komt zo op ruim € 40.000,-. In Andalusië en Catalonië is de echtgenoot verreweg het meest voordelig uit. Daar hoeft de echtgenoot in dit voorbeeld per saldo (vrijwel) geen erfbelasting te betalen.

Veel belasting betalen?

‘Ouders zijn vaak bang dat hun kinderen erg veel belasting moeten betalen als ze de tweede woning erven. Vaak zijn die zorgen ongegrond,’ legt Bruel uit. ‘Alleen bij een heel hoge waarde of vererving in andere dan de rechte lijn zit dat anders.’ De negatieve fiscale consequenties vallen voor kinderen doorgaans mee. Desondanks zijn tweedehuisbezitters nogal eens geneigd, zeker als ze op leeftijd komen, de woning alvast over te dragen aan de kinderen. Het is echter dikwijls voordeliger om de woning tot overlijden aan te houden.'

'Neem bijvoorbeeld het volgende: bij vererving betaalt u in het buitenland geen overdrachtsbelasting, die betalen kinderen wel bij verkoop aan hen. Daarbij komt een ander aspect van verkoop. In zowel Frankrijk als Spanje moet belasting worden betaald als het huis met winst wordt verkocht. In Frankrijk geldt daarvoor een ingewikkeld systeem, de zogenaamde ‘taxe sur la plusvalue’. Dit is een belasting die geldt als u uw tweede woning in Frankrijk met winst heeft verkocht. U mag echter een fictief bedrag bij de aankoopprijs optellen. Bovendien betalen kinderen die erven geen taxe sur la plusvalue, dus wat dat betreft hoeft een ouder wordende eigenaar zich ook geen zorgen te maken.

‘Het is ook goed om te weten dat u niet simpelweg de woning aan uw kinderen kunt schenken, zonder fiscale consequenties. Als u als inwoner van Nederland aan uw kinderen schenkt, moeten zij daarover sowieso in Nederland belasting betalen, ook als in het buitenland een lager tarief of een vrijstelling geldt,’ waarschuwt Bruel.

Tweede huis in Frankrijk

Frankrijk kent zogenaamde zones rouges. Een zone rouge is wat we nu een no-go area zouden noemen, een overblijfsel uit de tijd na de Eerste Wereldoorlog. Een deel van het land was nog bezaaid met onontploft wapentuig. Tegenwoordig zijn het gebieden, met name in Zuid-Frankrijk, waar verhoogde geologische of atmosferische risico’s bestaan. In zo’n zone rouge mag ook niet ge- of herbouwd worden. Overstromingen, lawines of bosbranden zijn in sommige gebieden niet uitzonderlijk. Wie daardoor getroffen wordt en zijn huis vernietigd ziet worden, mag zijn woning dan mogelijk niet herbouwen.

Soms zijn zowel het belasting- als het meteorologische klimaat aangenaam. Bijvoorbeeld in Italië. Daar hoeven erfgenamen maar zelden erfbelasting te betalen. Voor de langstlevende echtgenoot en voor kinderen geldt een vrijstelling van € 1.000.000,- per persoon. Zij betalen in Italië dus in de meeste gevallen geen erfbelasting. En als hun erfdeel hoger is dan de vrijstelling, betalen zij over het bedrag boven € 1.000.000,- slechts 4%.

Verhuizen naar het buitenland

Emigreren naar het buitenland heeft heel andere en verder gaande fiscale consequenties dan het hebben van een tweede woning in het buitenland. De vraag wanneer je in fiscale zin je woonplaats naar een ander land hebt verplaatst, kan soms erg ingewikkeld liggen. Veel mensen denken dat dat een kwestie is van je uitschrijven uit de basisadministratie in Nederland en je inschrijven in het buitenland. Of dat je minstens 6 maanden per jaar in het buitenland verblijft. Maar zo simpel ligt het niet. De Nederlandse wet is wat dat betreft notoir vaag. Waar iemand woont, “wordt naar omstandigheden beoordeeld”.

‘Voor de fiscus gaat het om de vraag waar het middelpunt van je economische en sociale leven zich bevindt. Dan spelen bijvoorbeeld ook vragen mee als waar ben je lid van de golfclub, waar wordt de krant bezorgd etcetera’, zegt Bruel. In ieder geval is het zo dat u praktisch gezien niet in twee landen het volle pond aan belastingen moet betalen. Nederland heeft met de meeste landen een belastingverdrag gesloten waarin dat is geregeld.

Verhuur

Veel tweede huizen bieden goede verhuurmogelijkheden omdat ze op gewilde locaties staan. Ook daar zitten weer haken en ogen aan en ook hier geldt dat de regels van land tot land verschillen. Of u de vakantiewoning wel of niet verhuurt, is niet van invloed op de inkomstenbelasting die u in Nederland moet betalen. Maar wel op de buitenlandse inkomstenbelasting. Als u de vakantiewoning verhuurt, kunt u de betaalde rente over een financieringsschuld soms (gedeeltelijk) aftrekken van de huurinkomsten.

Maar niet altijd. Bijvoorbeeld als de kostenaftrek in het buitenland volgens een forfaitair systeem verloopt of aan een maximum gebonden is. Spanje kent bijvoorbeeld een soortement van woningforfait voor tweede woningen. Dat geldt voor de periode waarin de woning voor eigen gebruik beschikbaar is. Voor de periode dat de woning verhuurd wordt, geldt het werkelijke huurrendement. Maar kosten mogen dan alleen afgetrokken worden voor zover ze zijn toe te rekenen aan de verhuurperiode. In Frankrijk geldt normaliter dat men 50% van de huuromzet als kosten mag aftrekken in plaats van de werkelijke kosten.

Het mag duidelijk zijn dat goed advies en een expert met kennis van de regels van cruciaal belang zijn om optimaal te genieten van uw tweede woning. Voorbereiding is niet het halve werk, maar praktisch de hele klus. Het geeft een prettiger gevoel om te weten dat alles geregeld is en dat u niet voor onverwachte situaties komt te staan. En welzijn is tenslotte waar het om draait met een parel van een tweede huis.