ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Acties vanwege afschrijvingsbeperking vastgoed

Het kabinet wil de afschrijving op vastgoed beperken. Maar alleen de afschrijving op vastgoed in eigen gebruik bij onder andere BV’s. Het gaat bijvoorbeeld om het eigen kantoorpand van een BV. Wat verandert er en waarom? En wat kunt u doen?

Huidige afschrijvingsregels voor vastgoed

Volgens staatssecretaris Snel (D66) van Financiën voeren circa 70.000 ondernemingen de post ‘afschrijving op gebouwen en terreinen’ op in hun aangifte vennootschapsbelasting. Dat blijkt uit recente antwoorden van de staatssecretaris op Kamervragen over deze voorgenomen afschrijvingsbeperking. Afschrijving op een gebouw is kortweg slechts mogelijk als de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. Op de pagina ‘Afschrijving bedrijfspand’ van de Belastingdienst leest u hier meer over.

Bij vastgoed in eigen gebruik is afschrijving onder de huidige regels mogelijk zolang de boekwaarde niet lager is dan 50% van de WOZ-waarde. Bij vastgoed dat is verhuurd aan derden (beleggingsvastgoed) is afschrijving slechts mogelijk als de boekwaarde meer bedraagt dan de WOZ-waarde, waardoor afschrijven in de meeste gevallen niet (meer) mogelijk is. Deze fiscale regels voor de afschrijving bij vastgoed gelden zowel in de inkomstenbelasting als in de vennootschapsbelasting.

Nieuwe afschrijvingsregels voor vastgoed

Het kabinetsplan ziet alleen op de afschrijving op vastgoed in eigen gebruik voor de vennootschapsbelasting. Daarop worden vanaf 2019 dezelfde afschrijvingsregels van toepassing als die nu al voor beleggingsvastgoed gelden. De boekwaarde mag dan dus niet lager zijn dan de WOZ-waarde. In de toelichting op het kabinetsplan staat dat wanneer de WOZ-waarde hoger is dan de boekwaarde, dat dat niet leidt tot een opwaardering en een heffing van vennootschapsbelasting.

Er komt overgangsrecht voor vastgoed in eigen gebruik dat vóór 1 januari 2019 in gebruik is genomen én waarover nog geen 3 jaar is afgeschreven. Daarover mag men nog 3 jaar volgens de huidige regels afschrijven (en dus niet verder dan tot de huidige grens van 50% van de WOZ-waarde).

Redenen voor de voorgenomen afschrijvingsbeperking

Staatssecretaris Snel heeft een aantal redenen genoemd voor deze voorgenomen afschrijvingsbeperking. Zo betaalt het kabinet hiermee deels de verlaging van de vennootschapsbelastingtarieven. Die dalen volgens de kabinetsplannen van 20% en 25% in 2018 stapsgewijs naar respectievelijk 15% en 20,5% in 2021. Daarom geldt de voorgenomen afschrijvingsbeperking alleen voor belastingplichtigen voor de vennootschapsbelasting. En niet ook voor ondernemers voor de inkomstenbelasting zoals ondernemers met een eenmanszaak.

Daarnaast blijkt uit de economische literatuur dat de belasting op vastgoed een van de minst verstorende heffingen is. De belastingheffing op vastgoed heeft, anders gezegd, geen grote invloed op de keuzes van eigenaren van vastgoed.

Het nadeel van de afschrijvingsbeperking is op korte termijn zichtbaar, op het moment waarop men de kosten in aanmerking neemt. In principe niet op de lange termijn. In het wetsvoorstel staat namelijk het volgende: “De maatregel zorgt er in het algemeen voor dat het verschil tussen de boekwaarde en de toekomstige verkoopwaarde kleiner is, met als gevolg dat de belastbare winst bij verkoop van het gebouw lager is. Daarmee wordt ook de mogelijkheid voor langdurig uitstel van belastingheffing door gebruikmaking van de herinvesteringsreserve beperkt. Indien sprake is van een lagere verkoopwaarde dan de boekwaarde, kan het verlies op dat moment ten laste van het resultaat worden gebracht.” In feite haalt het kabinet met deze maatregel de belastingheffing gedeeltelijk naar voren.

Afschrijving vanaf 2019

Naar verwachting zullen vanaf 2019 veel BV’s, NV’s en andere belastingplichtigen voor de vennootschapsbelasting alleen in de jaren kort na aankoop of voortbrenging van het vastgoed in eigen gebruik hierop nog kunnen afschrijven.

Staatssecretaris Snel: “Het kan dan zijn dat de kosten van aanschaf (voortbrenging) van het bedrijfsmiddel (gebouw) vermeerderd met de kosten van de in samenhang met de aanschaf (voortbrenging) gedane investeringen in dat bedrijfsmiddel (gebouw) hoger zijn dan 100% van de WOZ-waarde, zodat er dan net na de aanschaf (voortbrenging) nog ruimte bestaat om te kunnen afschrijven totdat de WOZ-waarde is bereikt.”

“Ingeval de WOZ-waarde op een bepaald moment daalt tot beneden de boekwaarde, ontstaat weer ruimte voor afschrijving (totdat is afgeschreven tot de (nieuwe) WOZ-waarde). Dit kan – onder omstandigheden – het geval zijn als zich omstandigheden voordoen als beschreven in het voorbeeld van de leden van de fractie van het CDA, waarbij een stal na vele jaren gebruik op instorten staat of wanneer er groot onderhoud nodig is aan het bedrijfsgebouw.”

Acties

Heeft u vastgoed in eigen gebruik, bijvoorbeeld in uw BV? Dan krijgt u vanaf 2019 of later met de nieuwe afschrijvingsregels te maken, ervan uitgaande dat die dan gelden. Wat kunt u doen?

Niets doen

Denkend aan bovengenoemde nadere toelichting van de staatssecretaris, zou u kunnen accepteren dat u vanaf een bepaald jaar minder mag afschrijven over uw vastgoed. In het algemeen betaalt zich dat immers terug in het toekomstige fiscale voordeel bij de verkoop van het vastgoed. De boekwaarde is dan hoger dan zonder de voorgenomen afschrijvingsbeperking.

Overdracht vastgoed in eigen gebruik naar privé?

Is ‘niets doen’ geen optie voor u? Dan kunt u ook samen met uw adviseur bijvoorbeeld overwegen om het vastgoed in eigen gebruik over te dragen naar privé. Maar houdt u dan daarbij wel goed in de gaten hoeveel dat kost aan belasting, naast advieskosten en kosten van uw notaris.

Als bijvoorbeeld uw BV het vastgoed bezit, dan moet uw BV namelijk wel meteen vennootschapsbelasting betalen over het verschil tussen de (zakelijke) verkoopprijs en de boekwaarde van dat vastgoed. Daarnaast kunnen andere belastingen aan de orde zijn bij deze overdracht zoals btw en/of overdrachtsbelasting. Vervolgens zou u dan in box 1 van de inkomstenbelasting kunnen afschrijven over het aan uw BV verhuurde vastgoed tot 50% van de WOZ-waarde. Maar het is de vraag of dat in de praktijk een goede route is. Afschrijving zorgt immers voor uitstel van belastingheffing, niet voor afstel.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wellicht is dit ook interessant...