Woensdag 12 april 20171 minuut leestijd

Fiscale gevolgen van een eigen huis | Serie Eigen huis kopen

De meeste mensen die een huis kopen hebben niet veel keuze. Die moeten aankloppen bij de bank voor een hypotheek. Als je zelf of je familie – privé of in een BV – over vermogen beschikt, zijn er veel meer mogelijkheden om de aankoop van een woning te financieren. In een korte serie artikelen gaan we in op een aantal deelvragen:

  • Wat zijn de fiscale gevolgen van eigenwoningbezit?
  • Wanneer is het slim om (voor een deel) eigen middelen in te zetten?
  • Wanneer is het voordelig om van je eigen BV te lenen?
  • Wat zijn de voor- en nadelen van lenen bij je ouders?

In dit eerste deel bespreken we de fiscale regels rondom de eigen woning.

De fiscale regels zijn behoorlijk complex. Met name doordat in de loop der jaren er steeds weer nieuwe regels zijn bijgekomen. En voor bestaande gevallen vaak de oude regels van toepassing zijn gebleven. Maar voor een starter op de huizenmarkt gelden die uitzonderingen niet. Hierna beschrijven we op hoofdlijnen de belangrijkste fiscale regels.

Lees ook:

Serie Eigen Huis Kopen

Wil je een eigen huis kopen? Lees dan de artikelen in dit dossier met tips over …

Eigenwoningforfait

Je eigen huis (hoofdverblijf) zit fiscaal in box 1 van de inkomstenbelasting. Als eigenaar-bewoner moet je jaarlijks een bepaald percentage van de zogenoemde WOZ-waarde bij je inkomen in box 1 optellen. Dat heet het ‘eigenwoningforfait’. In de meeste gevallen is dat 0,75%. Maar is de WOZ-waarde hoger dan €1.060.000? Dan geldt over het meerdere een inkomensbijtelling van 2,35%. Dit staat ook wel bekend als de ‘villataks’.

Hypotheekrenteaftrek

Ook schulden die je bent aangegaan voor de financiering van je eigen woning zitten in principe in box 1. Het moet gaan om schulden voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van het eigen huis. De rente die je betaalt is dan onder voorwaarden aftrekbaar van je inkomen in box 1. Voldoe je niet aan de voorwaarden? Dan zit de schuld in box 3. De belangrijkste voorwaarde voor renteaftrek in box 1 is dat je de lening in maximaal 360 maanden moet terugbetalen (‘aflossen’). Dat moet ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema. Maar mag ook een lineair aflossingsschema zijn. Deze begrippen leggen we verderop uit.

Andere aftrekbare kosten

We hebben het vaak over ‘hypotheekrenteaftrek’. Maar ook bepaalde andere kosten met betrekking tot de eigen woning kunnen aftrekbaar zijn. Het gaat dan om kosten die verband houden met het verkrijgen van de geldlening. Zoals taxatiekosten en afsluitkosten. Daarnaast zijn ook periodieke betalingen op grond van ‘rechten van erfpacht, opstal of beklemming’ aftrekbaar.

Belastingvoordeel maximaal 50%

De inkomstenbelasting in box 1 kent 4 tariefschijven. Het tarief varieert tussen 36,55% en 52%. Maar wie kosten aftrekt in de hoogste tariefschijf van 52% bespaart daarover effectief maar 50% belasting. De komende jaren wordt de fiscale besparing in de hoogste tariefschijf verder afgebouwd, met 0,5%-punt per jaar.

‘Hillen-aftrek’

De overheid stimuleert het aflossen van relatief kleine eigenwoningschulden. Als de aftrekbare (rente)kosten minder zijn dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, blijft een positief ‘inkomen uit eigen woning’ over. In dat geval mag je een (variabel) extra bedrag van je inkomen aftrekken, waardoor het inkomen uit eigen woning precies op nul uitkomt. Heb je helemaal geen aftrekbare kosten? Dan is de extra aftrek precies gelijk aan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Deze extra aftrek noemt men ook wel ‘Hillen-aftrek’, genoemd naar de politicus die zich sterk heeft gemaakt voor de invoering ervan.

Informatieverplichting

Men spreekt vaak over ‘hypotheekrente’. En als je bij een bank leent zal er normaliter ook altijd een hypotheekrecht ten gunste van de bank gevestigd worden. Maar vestigen van een hypotheekrecht is fiscaal gezien geen voorwaarde. Ook de rente van schulden voor je eigen woning die je hebt opgenomen bij een familielid of bij je eigen BV is aftrekbaar. In dat geval geldt wel een informatieplicht. Dat betekent dat je bepaalde gegevens over de lening aan de Belastingdienst moet doorgeven. Anders is de rente niet aftrekbaar en zit de schuld in box 3.

Annuïtaire vs. lineaire aflossing

Bij een annuïteitenlening betaal je – zolang de rente vaststaat – maandelijks een gelijk totaalbedrag. Naarmate de looptijd verstrijkt los je maandelijks steeds wat meer af. En betaal je maandelijks steeds wat minder rente. De rente is fiscaal aftrekbaar, maar het aflossingsdeel niet. Je netto maandlast – na verrekening van het fiscale voordeel – stijgt daardoor naargelang de looptijd verstrijkt.

Schermafbeelding 2017-04-12 om 10.06.11

Afbeelding 1: bruto maandlast in annuïteitenlening

 

Bij een lineaire lening wordt het totaalbedrag dat je maandelijks betaalt steeds lager. Je betaalt maandelijks telkens een gelijk bedrag terug. Het rentebedrag dat je over de resterende schuld betaalt daalt daardoor ook in een rechte lijn (vandaar ‘lineair’).

Schermafbeelding 2017-04-12 om 10.06.25

Afbeelding 2: bruto maandlast in lineaire lening

 

Resultaat is dat de netto maandlast bij een lineaire lening aan het begin van de looptijd wat hoger is. Maar naarmate de looptijd verstrijkt steeds lager wordt.

Schermafbeelding 2017-04-12 om 10.06.40

Afbeelding 3: netto maandlast annuïteaire vs. lineaire lening

Fiscale gevolgen van een eigen huis | Serie Eigen huis kopen

Beoordeel dit artikel met een waardering tussen de 1 en 5 sterren

4.60/5 (5 stemmen)

RENÉ BRUEL | DGA en BV, internationale belastingen

René Bruel studeerde Bedrijfseconomie aan de Universiteit van Tilburg en voltooide de Masteropleiding Financial Planning aan de Universiteit van Amsterdam. Hij werkt sinds 1993 binnen de Private Banking tak van de bank. Binnen het Kenniscentrum Vermogensadvies & Beleggen houdt hij zich onder andere bezig met internationale vraagstukken op het gebied van vermogensstructurering en estate planning. En de fiscaliteiten rondom de DGA en zijn BV.

Van gedachten wisselen met een specialist?