Maatregelen woningbouw druppel op een gloeiende plaat

De krachttermen over de woningbouw vlogen ons de afgelopen weken om de oren: wooncrisis, woningnood, stille ramp op de woningmarkt. Alles om naar aanloop naar Prinsjesdag de urgentie van de situatie op de woningmarkt duidelijk te maken.

Met het verschijnen van de Miljoenennota weten we eindelijk welke plannen de regering exact heeft en wat de gevolgen van de aangekondigde maatregelen zijn. ABN AMRO vreest echter dat de maatregelen niet ver genoeg gaan om de woningbouw vlot te trekken. Zo worden de woningcorporaties weliswaar gestimuleerd om meer te bouwen, maar moeten ze tegelijkertijd meer verhuurdersheffing betalen als gevolg van de gestegen WOZ-waarde. Bovendien worden ze geraakt door de hogere vennootschapsbelasting. Ook voor woningbeleggers brengt de Miljoenennota veel onzekerheid met zich mee. Een lichtpuntje zijn de plannen voor een bouwfonds.

Het bouwfonds komt er

Het kabinet maakt 1 miljard euro vrij om nieuwbouw van betaalbare woningen te stimuleren. Dit bouwfonds wordt opgericht om gemeentes aan te zetten nieuwbouwlocaties aan te wijzen in zogenoemde schaarstegebieden om zo de bouw van woningen te versnellen. De regering springt bij om de projecten rendabel te maken voor gemeentes. In de periode 2020-2023 is jaarlijks 250 miljoen euro beschikbaar. Het geld kan worden gebruikt voor de financiering van de benodigde infrastructuur, zoals het bouwrijp maken van de grond en het aanleggen van toegangswegen naar nieuwe wijken. Ook kan het worden gebruikt voor het compenseren van de stikstofuitstoot die met de bouw van deze nieuwe woningen gepaard gaat. Een optie die niet is genoemd, is dat geld wordt vrijgemaakt waarmee gemeenten meer mensen kunnen aannemen die vergunningen afgeven. Het gebrek aan personeel leidde de afgelopen jaren tot vertraging bij de vergunningverlening.

Woningcorporaties moeten meer bouwen

Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren weinig nieuwe woningen gebouwd. De belangrijkste oorzaak hiervan is de verhuurdersheffing die de corporaties gemiddeld 1,7 miljard euro per jaar kost. Hierdoor zijn de woningcorporaties min of meer in ‘bouwstaking’ gegaan. Het is een goed streven om woningcorporaties te stimuleren om meer nieuwe woningen te bouwen. Woningcorporaties zijn een belangrijke speler in de woningbouw, zeker wanneer het economisch minder gaat. Aangezien zij geen winstoogmerk hebben, zijn ze langer in staat door te bouwen wanneer de economie inzakt.

De regering ziet dit in en stelt de komende tien jaar 1 miljard euro ter beschikking aan corporaties die nieuwe woningen bouwen in schaarstegebieden. Dit zal echter niet genoeg zijn. Concreet betekent dit dat er 100 miljoen per jaar richting de woningcorporaties gaat. Dit is een druppel op de gloeiende plaat in verhouding tot de jaarlijkse verhuurdersheffing van 1,7 miljard euro, die overigens de komende jaren bovendien nog stijgt. Bovendien betalen woningcorporaties meer vennootschapsbelasting door de Europese ATAD-richtlijn. Deze richtlijn is primair ingevoerd om te voorkomen dat multinationals belasting ontwijken, maar heeft eveneens gevolgen voor de woningcorporaties. Zij mogen minder rente aftrekken, wat leidt tot een extra last van honderden miljoenen per jaar.

Een andere route die de regering biedt om woningcorporaties meer te laten bouwen, heeft waarschijnlijk meer succes. Als woningcorporaties flexibele, tijdelijke woningen bouwen, hoeven zij over deze woningen geen verhuurdersheffing te betalen. Nieuwe woningen worden namelijk voor een periode van 15 jaar uitgezonderd van de verhuurdersheffing.

In de plannen van de regering staat weinig nieuwe informatie over de verduurzamingsopgave waar woningcorporaties voor staan. De verduurzamingsopgave verschilt sterk per regio en per woningcorporatie, net als de investeringsruimte die de woningcorporaties hebben. Het zou goed zijn om de woningcorporaties met weinig investeringsruimte en een grote verduurzamingsopgave te subsidiëren. Dit zou kunnen door voor deze corporaties de verhuurdersheffing te verminderen met de harde afspraak dat zij het vrijgekomen geld aan de verduurzaming besteden. Uit het sectorbeeld 2018 van de Autoriteit Woningcorporaties blijkt dat dit voornamelijk corporaties zijn in metropoolregio Amsterdam, de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en de provincie Limburg.

Huren betaalbaar houden

Er staan meer maatregelen op stapel die de woningcorporaties en huurders in het sociale segment raken. De regering wil de huurstijging van sociale huurwoningen beperken door de stijging van de WOZ-waarde maar voor maximaal 33 procent mee te laten tellen bij de vaststelling van de hoogte van de huur. Zo hoopt de regering de sociale huurwoningen betaalbaar te houden. Ook maakt de regering het makkelijker om een tijdelijke huurkorting te geven.

Dit geldt niet voor de huren van de scheefhuurders. Zij worden juist harder aangepakt. Hun huur gaat met 50 tot 100 euro per maand omhoog tot de maximale huur wordt bereikt van 720 euro – de liberalisatiegrens. Mensen die twee keer modaal of meer verdienen moeten zelfs meer dan 720 euro voor hun sociale huurwoning betalen. In het verleden zijn ook dergelijke maatregelen genomen, maar toen bleek dat woningcorporaties de maximale huurstijging in de praktijk niet aan zijn huurders doorrekenden. Het is daarom de vraag of zij dit nu wel doen. Verder is het de vraag waar de scheefhuurders naartoe moeten. Het vrijehuursegment is zo klein, dat dit eigenlijk geen alternatief is voor de scheefhuurders. Een oplossing die de regering biedt, is het eenvoudiger maken van de verkoop van huurwoningen aan scheefhuurders.

Andere inkomensgrenzen huishoudens

De inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning verandert. De grens lag op een inkomen van afgerond 38.000 euro. Voor eenpersoonshuishoudens gaat de inkomensgrens naar 35.000 euro en voor meerpersoonshuishoudens naar 42.000 euro. Zo hoopt de regering meer meerpersoonshuishoudens toegang tot de sociale huursector te geven.

Woningbeleggers de klos

Woningbeleggers zitten in het verdoemhoekje. Allereerst kunnen de nieuwe fiscale regels voor de heffing binnen box 3 zeer nadelig voor hen uitvallen. Spaarders profiteren van deze wijzigingen, maar de kosten van deze maatregel worden bij de belegger neergelegd. Beleggers mogen hun schulden niet meer salderen met de bezittingen, maar kunnen deze alleen aftrekken tegen een realistische rente. Hierdoor gaan zij over hun vermogen veel meer belasting betalen. Dit leidt mogelijk tot verdere huurstijgingen, want onze verwachting is dat de woningbelegger zijn nettorendement op peil wil houden.

Verdere concrete maatregelen die relevant zijn voor woningbeleggers zijn er nog niet. Wel zijn er verschillende maatregelen in onderzoek die woningbeleggers nadelig kunnen raken.

Allereerst kwamen begin september berichten naar buiten dat de overdrachtsbelasting voor starters mogelijk naar nul procent zou gaan en tegelijkertijd die van woningbeleggers omhoog (mogelijk naar zes procent). Het afschaffen van de overdrachtsbelasting geeft starters meer financiële armslag bij hun aankoop, maar kan wel zorgen voor hogere huizenprijzen.

Tegelijkertijd zullen huurders duurder uit zijn, aangezien beleggers de stijging van de overdrachtsbelasting naar onze verwachting in de huur zullen verrekenen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat de meeste woningen die beleggers kopen in de prijsklasse tot 200.000 euro vallen. Een woningbelegger die in plaats van twee procent zes procent overdrachtsbelasting moet betalen, moet 6.000 euro meer betalen bij de aanschaf van een woning van 150.000 euro.

Ook wordt er gezinspeeld over een nieuwe regel waarbij eigenaren van woningen in hun eigen woning moeten wonen (zelfbewoningsplicht) bij bestaande bouw. Hierdoor wordt het voor beleggers zeer moeilijk om nog zaken te doen. Ook wordt mogelijk de ‘loan-to-value’ van ‘buy-to-let-hypotheken’ beperkt en de daarnaast huurinkomsten hoger belast.

Stikstof kan alle goede bedoelingen teniet doen

Over het misschien wel heetste hangijzer voor de woningbouw wordt in de Miljoenennota weinig concreets vermeld: stikstof. Het wachten is op de aanbeveling van het adviescollege-Remkes. Alle maatregelen die in de Miljoenennota staan, vallen in het niet wanneer de woningbouw voor langere tijd stil komt te liggen door de strengere eisen die het gevolg zijn van de stikstof-uitspraak van de Raad van State.

Fiscale behandeling eigen woning blijft onveranderd, maar voor hoe lang?

Het kabinet tornt niet aan de fiscale behandeling van de eigen woning. Het houdt vast aan de al geplande jaarlijkse verlaging van het hypotheekrenteaftrek, aan de gestage beperking van de zogenaamde ‘Hillen-aftrek’ en aan de voorgenomen vermindering van het eigenwoningforfait. Dit wil niet zeggen dat deze aanpassingen in steen staan gebeiteld. In oktober staat een brede evaluatie van het belastingstelsel van het Ministerie van Financiën op de rol. Daarin staan als het goed is de bouwstenen voor een beter en eenvoudiger belastingstelsel in de volgende kabinetsperiode. In de evaluatie zal ook de fiscale behandeling van de eigen woning een punt van aandacht vormen.

Madeline Buijs en Philip Bokeloh, Economisch Bureau Nederland