Chat with us, powered by LiveChat

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Ruttes fiscale agenda (1): eigen woning naar box 3?

Op Prinsjesdag heeft de regering een aantal belastingplannen ingediend bij de Tweede Kamer. Maar daarmee is de fiscale agenda van het huidige kabinet-Rutte III nog niet leeg. Binnenkort horen we meer over bijvoorbeeld de fiscale behandeling van de eigen woning in box 1. Verhuist de eigen woning naar box 3? Na bestudering van een recente notitie van het Centraal Planbureau (CPB) is de eerste conclusie dat de kans daarop niet groot is. Wat kunnen we verwachten?

Eigenwoningregeling is complex

Het kabinet laat de huidige fiscale behandeling van de eigen woning in box 1 evalueren. De uitkomsten daarvan en het kabinetsstandpunt daarover horen we naar verwachting eind 2019. De huidige zogenoemde eigenwoningregeling is buitengewoon complex. Voer voor onder andere specialisten vermogensplanning bij de bank en voor fiscalisten. De behoefte aan vereenvoudiging is dan ook groot. De regeling werd steeds complexer door verschillende, goedbedoelde aanpassingen sinds de invoering van het huidige belastingstelsel in 2001.

Toptarief in eigenwoningforfait

Denk bij die aanpassingen bijvoorbeeld aan de invoering van het toptarief in het eigenwoningforfait. Dit forfait is de inkomensbijtelling in box 1 voor de eigenaar-bewoner van een eigen woning. Dit hogere tarief wordt ook wel ‘villataks’ genoemd, ook al gaat het niet alleen om dit type huizen. De ‘villataks’ is inmiddels 2,35% voor zover de WOZ-waarde van de eigen woning hoger is dan ruim 1 miljoen euro. Naar verwachting verandert dit percentage voorlopig niet.

Aflossingseis voor nieuwe financieringen

Een grotere aanpassing in de eigenwoningregeling was de invoering van de aflossingseis voor woningfinancieringen. Volgens de huidige fiscale regels kan namelijk pas sprake zijn van hypotheekrenteaftrek als de geldlening een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting kent; er gelden ook andere voorwaarden. En er is overgangsrecht voor de ‘bestaande eigenwoningschuld’.

Tariefbeperking hypotheekrenteaftrek

Ook de tariefbeperking voor hypotheekrente mag hier niet onvermeld blijven. De aftrekbare (rente)kosten voor de eigen woning zijn al lang niet meer verrekenbaar tegen (maximaal) het toptarief van box 1 in de inkomstenbelasting. In 2019 nog slechts tegen maximaal 49%, terwijl het inkomen in box 1 is belast tegen maximaal 51,75%. Het verrekentarief is in 2020 nog maximaal 46%, dat tarief daalt stapsgewijs verder naar 37,1% in 2023.

CPB rekende effecten maatregelen en eindbeelden door

Op verzoek van staatssecretaris Snel (D66) van Financiën heeft het CPB een notitie over effecten van woningmarktmaatregelen opgesteld. Bij dat verzoek zaten ook twee mogelijke eindbeelden van de eigenwoningregeling. Het CPB heeft gekeken naar het welvaartseffect binnen de woningmarkt, het effect op huizenprijzen en het effect op de verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen. De notitie van het CPB is onderdeel van de evaluatie van de eigenwoningregeling. Met name de mogelijke eindbeelden vond ik interessant. De staatssecretaris stelde wel dat dit niet de eindbeelden zijn, zoals voorgesteld door het kabinet. Geen zekerheid dus dat dit de toekomst spiegelt. Maar dat laatste uitsluiten, kan nu ook niet. Hieronder meer over enkele uitkomsten.

Alle eindbeelden zijn budgetneutraal

Belangrijk is dat de opbrengst van de maatregelen in alle eindbeelden wordt teruggegeven aan de belastingbetalers via lagere tarieven in de inkomstenbelasting. En in alle eindbeelden vervalt de overdrachtsbelasting voor woningen (nu: 2%).

Eindbeeld 1: Eigen woning uit de fiscaliteit (defiscalisering)
In dit eindbeeld is de eigen woning fiscaal een duurzaam consumptiegoed. In die gedachte gaat de eigen woning weg uit box 1. Daardoor is er geen eigenwoningforfait en geen hypotheekrenteaftrek meer. De eigen woning gaat niet naar box 3. De woningfinanciering gaat dan wél als overige schuld naar box 3.

Eindbeeld 2a: Eigen woning naar box 3 met specifieke vrijstelling
In dit eindbeeld is het deel van de woningwaarde tot € 300.000 fiscaal een consumptiegoed en het deel boven € 300.000 een investeringsgoed. Ook in deze situatie verlaat de eigen woning box 1. Dan is er geen eigenwoningforfait en geen hypotheekrenteaftrek meer. In box 3 komt er dan wel een specifieke vrijstelling voor de eerste € 300.000 van de waarde van de eigen woning bij. Voor zover de waarde van de eigen woning hoger is dan € 300.000, dit bedrag wordt geïndexeerd, telt deze mee als bezitting in box 3.

Eindbeeld 2b: Eigen woning naar box 3 met extra algemene vrijstelling
In dit eindbeeld is de eigen woning fiscaal een investeringsgoed. Deze woning verhuist van box 1 naar box 3. Ook hier is er dan geen eigenwoningforfait en geen hypotheekrenteaftrek meer van toepassing. In box 3 komt er een extra algemene vrijstelling van € 300.000, dit bedrag wordt geïndexeerd, als aanvulling op het heffingsvrij vermogen van ruim € 30.000. Van deze extra algemene vrijstelling profiteren ook huurders en eigenaren-bewoners met een huis dat minder waard is dan € 300.000. De volledige waarde van de eigen woning telt mee als bezitting in box 3.

Effecten van eindbeelden

Bij de berekening van de effecten, eerder dit jaar, ging het CPB uit van de aankondiging van de maatregelen in 2019 en volledige invoering in 2021. Het CPB verwacht onder andere bij het eerste eindbeeld een daling van de huizenprijzen in het eerste jaar met 5,1% en structureel met 3,3%; dat laatste percentage is lager vanwege een lagere toename van het woningaanbod die de prijsdaling dempt. In de eindbeelden waarbij de eigen woning naar box 3 gaat, is de daling van de huizenprijzen in de beide varianten sterker dan bij het eerstgenoemde eindbeeld. Bij variant 2a gaat het om 6,7% in het eerste jaar en 4,5% structureel. Bij variant 2b gaat het om 12% in het eerste jaar en 8,6% structureel.

Maar zover is het nog niet. Binnenkort horen we waarschijnlijk met welke oplossingen de regering komt om de eigenwoningregeling te verbeteren en te vereenvoudigen.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, vastgoed en bedrijfsoverdracht

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met fiscaliteit, vastgoed en bedrijfsoverdracht.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wellicht is dit ook interessant...