Chat with us, powered by LiveChat

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Vastgoed met een fiscaal dak

Vastgoed zonder dak is met ons wisselvallige klimaat niet denkbaar. In een ondernemingsstructuur met bijvoorbeeld BV’s kan een fiscaal dak op vastgoed ook prettig zijn. Hoe ik dat bedoel? Hieronder leg ik het uit.

Het begint met flexibiliteit in de ondernemingsstructuur

Een ondernemingsstructuur met BV’s kent vaak (enige) flexibiliteit. Eén of meer zelfstandige onderdelen van het hele bedrijf zitten dan in afzonderlijke BV’s. Bijvoorbeeld het vastgoed in een vastgoed-BV. Dat zit daardoor zo veel mogelijk buiten de risicosfeer van de onderneming. Zo beperkt de ondernemer risico’s.

Flexibiliteit in de ondernemingsstructuur kan er ook voor zorgen dat een toekomstige bedrijfsoverdracht snel en soepel verloopt. De wellicht nu nog onbekende bedrijfsopvolger of koper van het bedrijf kan dan redelijk eenvoudig alleen het door hem of haar gewenste gedeelte van het bedrijf overnemen. Bijvoorbeeld de onderneming zonder het bedrijfspand. Flexibiliteit kan dan veel gedoe bij de bedrijfsoverdracht en extra belasting voorkomen.

Dat laatste gaat over de belasting die moet worden betaald als gevolg van het (op een laat moment) verplaatsen van vermogen uit de over te dragen vennootschap. Bij vastgoed gaat het met name om vennootschapsbelasting, btw en/of overdrachtsbelasting.

Locatie vastgoed-BV is belangrijk

Wat is de logische plek voor de vastgoed-BV in de ondernemingsstructuur? Anders gezegd, wie wordt aandeelhouder van de vastgoed-BV: de ondernemer (lees: de directeur-grootaandeelhouder, de DGA, zelf) of zijn of haar holding-BV? Dat maakt fiscaal veel uit. En hoe komt u aan een fiscaal dak?

Vastgoed-BV zonder fiscaal dak

Het komt voor dat een aandeelhouder zelf, in privé, de aandelen houdt in zowel de BV met de onderneming, de werk-BV, als in de vastgoed-BV. De vastgoed-BV verhuurt het vastgoed aan haar zuster-BV, de werk-BV.
Volgens de Belastingdienst is het vastgoed in deze situatie beleggingsvermogen. Uit de fiscale rechtspraak blijkt overigens dat een vastgoed-BV onder bepaalde omstandigheden wel een onderneming kan drijven. Maar vooraf is het geen gelopen race: de feiten en omstandigheden zijn beslissend.

Het onderscheid ondernemingsvermogen-beleggingsvermogen is fiscaal heel belangrijk. De huidige fiscaal gunstige regels bij schenking en vererving van ondernemingsvermogen zijn namelijk alleen van toepassing op ondernemingsvermogen, niet op beleggingsvermogen.

Met deze gunstige regels kunt u de belastingdruk voor de schenk- of erfbelasting bij de bedrijfsopvolgers (uw eigen partner en/of uw kinderen) verminderen van 20% tot maximaal circa 3%, mits goed begeleid. En u kunt dan ook de inkomstenbelasting die u als overdragende ondernemer moet betalen bij de bedrijfsoverdracht, doorschuiven naar de bedrijfsopvolgers. In beide situaties alleen als aan de voorwaarden is voldaan.

Fiscaal dak biedt enige fiscale bescherming

Het komt ook voor dat de DGA de aandelen houdt in een holding-BV. Deze holding-BV houdt bijvoorbeeld de aandelen in een tussen-holding-BV die de aandelen houdt in één of meer werk-BV’s. De tussenholding-BV is dan vaak een vastgoed-BV. De vastgoed-BV verhuurt het vastgoed aan haar dochter-BV(‘s), de werk-BV(‘s).

In dit voorbeeld is de holding-BV bedoeld als het fiscale dak. Dat biedt enige fiscale bescherming.
Voor bovenbedoelde gunstige fiscale regels wordt in deze situatie namelijk zowel de onderneming in de werk-BV als het vastgoed in de vastgoed-BV toegerekend aan de holding-BV. Daardoor is het vastgoed meestal makkelijker aan te merken als ondernemingsvermogen, dan in bovenstaande situatie zonder fiscaal dak.

Ook als u een (zakelijke) opbrengst voor het bedrijf ontvangt, kan een fiscaal dak fiscale voordelen bieden. U hoeft dan vaak niet meteen belasting te betalen over de verkoopopbrengst, als de holding-BV de aandelen in de vastgoed-BV met de werk-BV(‘s) overdraagt. Of als de vastgoed-BV de werk-BV(‘s) overdraagt. Zolang u de opbrengst, of een gedeelte daarvan, maar niet in privé geniet.

Heeft u geen fiscaal dak en is dat wel wenselijk en mogelijk? Vaak geldt dan dat u dat beter niet zelf moet ‘plaatsen’. Dat kan zelfs ‘fiscaal levensgevaarlijk’ zijn. Deskundige fiscale begeleiding is dan ook raadzaam.

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, vastgoed en bedrijfsoverdracht

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met fiscaliteit, vastgoed en bedrijfsoverdracht.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus