Chat with us, powered by LiveChat

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wat is de impact van het nieuwe box 3-stelsel? deel 2: vastgoed

Het kabinet wil het heffingssysteem in box 3 van de inkomstenbelasting opnieuw aanpassen. Om met name spaarders tegemoet te komen. Hier leest u welke gevolgen het voorgestelde systeem in algemene zin zal hebben. Maar wat zijn de gevolgen in specifieke situaties? In een serie artikelen gaan we op zoek naar de antwoorden. In deel 1 stond de vraag centraal wat dit betekent voor beleggingskeuzes in het algemeen. In deel 2 bespreek ik de gevolgen voor vastgoedbezitters.

Vastgoed behoort tot ‘overige bezittingen’

Anders dan nu het geval is, wordt in het nieuwe stelsel op individueel niveau gekeken naar de werkelijke verdeling van het vermogen over de categorieën spaargeld, overige bezittingen en schulden. Aan spaargeld wordt een forfaitair rendement toegekend van 0,09%. Voor overige bezittingen in box 3 is dat 5,33%. Dat geldt dus ook voor vastgoed, zoals woningen, bedrijfsgebouwen, grond en dergelijke. In het voorgestelde box 3-stelsel rekent men met een IB-tarief van 33%. De effectieve belasting uitgedrukt als percentage van het vermogen in box 3 bedraagt dan 0,03% voor spaargeld en 1,76% voor overige bezittingen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met het heffingvrije inkomen van € 400 per persoon.

Waardering vastgoed in box 3

Hoofdregel bij de waardering van bezittingen in box 3 is dat uitgegaan moet worden van de waarde in het economische verkeer. Voor woningen geeft de belastingwet bijzondere regels. Daarvoor geldt in box 3 de WOZ-waarde als uitgangspunt. De peildatum voor de waardering is daarbij 1 januari van het jaar vóór het jaar van de aangifte. In theorie is de WOZ-waarde gelijk aan de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat. Gaat het om een woning in Nederland die structureel verhuurd wordt en waarbij de huurder huurbescherming geniet? Dan wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd door deze te vermenigvuldigen met de zogenaamde ‘leegwaarderatio’.

Voorbeeld 1

Peter bezit onder meer een structureel verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 400.000. Hij verhuurt deze voor € 1.500 per maand aan een gezin. Op jaarbasis bedraagt de huur dus € 18.000, ofwel 4,5% van de WOZ-waarde. In dat geval is de leegwaarderatio 67%. In zijn aangifte geeft hij in box 3 een waarde van € 268.000 aan. Daarover krijgt hij een forfaitair inkomen aangerekend van 5,33% ofwel € 14.284. De verschuldigde belasting hierover à 33% bedraagt dan € 4.713. Dat is 1,18% (namelijk 33% x 5,33% x 67%) van de WOZ-waarde van € 400.000.

Financieren met geleend geld

Nu verlagen schulden in box 3 de rendementsgrondslag waarover het forfaitaire inkomen wordt berekend. Voor zover tegenover de waarde van bezittingen in box 3 schulden staan, levert dat per saldo geen bijdrage aan de rendementsgrondslag. En is in het huidige stelsel geen box 3-heffing verschuldigd. Dat wordt straks anders. Voor schulden komt in het voorgestelde box 3-stelsel een forfaitaire leenrente van 3,03% in mindering op het forfaitaire inkomen uit de bezittingen. Voor zover tegenover de fiscale waarde van vastgoed schulden staan, zal dan per saldo een positief forfaitair inkomen ontstaan. Namelijk 5,33% – 3,03% = 2,30%. Uitgaande van een tarief van 33% resulteert dat in een effectieve belasting van 0,76%. Maar gaat het om structureel verhuurde woningen die met geleend geld zijn gefinancierd? Dan kan de effectieve belasting beduidend lager uitkomen dan die 0,76%.

Voorbeeld 2

Joost bezit een structureel verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 250.000. Hij heeft deze volledig met geleend geld gefinancierd. Hij ontvangt per maand € 800 aan huur, ofwel € 9.600 per jaar. Dat is meer dan 3% maar niet meer dan 4% van de WOZ-waarde. Wat resulteert in een leegwaarderatio van 62%. In de aangifte vermeldt hij dus een waarde van € 155.000. Het forfaitaire inkomen van 5,33% hierover komt op € 8.261. In verband met de schuld van € 250.000 komt hierop een forfaitaire leenrente van 3,03% in mindering, ofwel € 7.575. Per saldo moet hij 33% IB betalen over € 686. Dat is € 226, wat neerkomt op slechts 0,09% van € 250.000.

 

Forfaitair inkomen 5,33% x € 155.000 = € 8.261
Af: forfaitaire leenrente 3,03% x € 250.000 = € 7.575 
€    686
Box 3-heffing 33% over € 686 = €    226

 

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van René Bruel
René Bruel DGA en BV, internationale belastingen

René Bruel is werkzaam binnen het Kenniscentrum. Hij houdt zich met name bezig met internationale vraagstukken op het gebied van vermogensstructurering en estate planning. Daarbij bouwde hij een bijzondere expertise op over financiële en fiscale aspecten bij het tweede huis in het buitenland.

Vrijblijvend van gedachten wisselen met een specialist?

ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Wellicht is dit ook interessant...