Beleggingsvastgoed: zoveel tinten fiscaal grijs

Activiteiten en rendement

Voor de fiscaliteit zijn onder andere het oogmerk, de voorzienbaarheid van behaalde voordelen en de aard en omvang van de vastgoedactiviteiten belangrijk. Zijn de activiteiten bijvoorbeeld gericht op het behalen van meer rendement dan bij normaal actief vermogensbeheer kan worden verwacht? Dan zijn de voordelen waarschijnlijk in box 1 van de inkomstenbelasting belast. Hetzelfde geldt als factoren zoals deskundigheid, ervaring, voorkennis en een netwerk van invloed zijn geweest op het realiseren van het behaalde voordeel.

Vuistregels

Hieronder een aantal vuistregels die vaak gelden. Is sprake is van normaal actief vermogensbeheer? Dan behoort het beleggingspand doorgaans tot box 3. Bij meer dan normaal actief vermogensbeheer, zoals al opgemerkt, meestal tot box 1. In het laatste geval is bij incidentele activiteiten het voordeel vaak belast als resultaat uit overige werkzaamheden. Bij een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid doorgaans als winst uit onderneming.

Pakt het goed uit?

Het kan fiscaal aantrekkelijk zijn als de vastgoedactiviteiten ondernemingsactiviteiten zijn. Onder bepaalde voorwaarden is het dan mogelijk om het vastgoed fiscaalvriendelijk over te dragen naar de volgende generatie. Daarbij dient aangetekend te worden dat aan dit fiscale voordeel mogelijk een einde komt. Het Kabinet spreekt zich daar binnenkort over uit. Maar het kan voor vastgoedbeleggers ook aantrekkelijk zijn om goed renderend vastgoed in box 3 aan te houden.

Fiscale locatie: box 3

De fiscale gevolgen zijn afhankelijk van de fiscale locatie. Elke box kent namelijk eigen fiscale gevolgen. In box 3 vindt de belastingheffing (vooralsnog) tot 2026 plaats over een forfaitair rendement over het vermogen in box 3. Rentekosten zijn daarbij tegen een forfaitair percentage aftrekbaar. Daar staat tegenover dat de verkoopopbrengst vooralsnog niet is belast in box 3. De verwachting is de waardeveranderingen vanaf 2026 als (negatief) inkomen in box 3 belast zullen zijn.

In uw aangifte inkomstenbelasting moet u bezittingen die behoren tot box 3 opnemen voor de waarde in het economische verkeer. Voor onder andere vastgoed zijn er uitzonderingen, afhankelijk van zowel het soort vastgoed dat u bezit als van eventuele bijzondere omstandigheden. Financieringsschulden kunt u in principe ook in aanmerking nemen in box 3.

Is uw beleggingspand een woning? Dan gaat het om de WOZ-waarde met de waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van de belastingaangifte. Is het een huis in Nederland waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming? Dat kunt u in principe gebruikmaken van de per 2023 geactualiseerde tabel van de Belastingdienst waarbij rekening is gehouden met de leegwaarderatio. Als uw beleggingspand een bedrijfspand is, dan neemt u het in box 3 op voor de werkelijke waarde (de waarde in het economische verkeer) op 1 januari van het jaar van de belastingaangifte. U leest er meer over op de pagina: ‘Overige onroerende zaken’ van de Belastingdienst.

Fiscale locatie: box 1

In box 1 zijn de fiscale gevolgen anders dan in box 3. Daar is onder andere de werkelijke huur en verkoopopbrengst van vastgoed belast tegen maximaal 49,5% (cijfer: 2022) inkomstenbelasting. Kosten kunnen aftrekbaar zijn. Bijvoorbeeld financieringskosten, onderhouds- en afschrijvingskosten. Er zijn ook ondernemingsfaciliteiten beschikbaar waarop men in bepaalde situaties en onder bepaalde voorwaarden een beroep kan doen.

Fiscale locatie: box 2

Bezit bijvoorbeeld uw BV een beleggingspand? Dan zijn onder meer de werkelijke huur en verkoopopbrengst van het pand belast met vennootschapsbelasting bij de BV. Ook hier zijn ondernemingsfaciliteiten onder bepaalde voorwaarden beschikbaar. En bepaalde kosten kunnen aftrekbaar zijn.

De huuropbrengst is bij de BV belast met 15% (19% in 2023) vennootschapsbelasting tot een belastbare winst van € 395.000 in 2022 (€ 200.000 in 2023) en voor zover de winst hoger is, is het tarief 25,8% (idem in 2023). Over de eventuele, gerealiseerde waardestijging van het pand moet de BV ook vennootschapsbelasting betalen. Om een zuivere vergelijking te maken, moeten we ook rekening houden met een heffing van 26,9% (cijfer 2022 en 2023) in box 2 over het bedrag van de huur en de waardestijging. Dit percentage wordt vanaf 2024 24,5% voor een uitkering tot € 67.000 en 31% voor het meerdere. Daardoor komt de totale vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting de komende jaren uit op (minimaal) ongeveer 38%.

Kritiek op visie Belastingdienst

In hoeverre is bij vastgoed sprake van beleggingsvermogen of ondernemingsvermogen? Zoals hierboven al ter sprake kwam, kan tot nu toe het vastgoed onder bepaalde voorwaarden fiscaalvriendelijk worden overgedragen als de vastgoedactiviteiten ondernemingsactiviteiten zijn. In mijn blog: ‘Bedrijfsoverdracht: dit zijn de belangrijkste fiscale aandachtspunten’ leest u daar meer over.

Hoe denkt de Belastingdienst daarover? Eind 2016 gaf de Belastingdienst met de ‘Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten’ een kijkje in de keuken. Deze handreiking biedt belastinginspecteurs ‘een handzaam overzicht om de problematiek te kunnen overzien om vervolgens een afgewogen standpunt te kunnen innemen’. De Belastingdienst gaat ervan uit dat veel werkzaamheden van vastgoedbeleggers volstrekt normaal zijn bij het beleggen in vastgoedportefeuilles. En volgens de Belastingdienst is bij verhuur van vastgoed geen sprake van een onderneming. Dat leidde tot kritiek van vastgoedfiscalisten.

Volgens deze fiscalisten sluit deze praktijkhandreiking niet goed aan bij recente fiscale rechtspraak hierover. Bij een vastgoedonderneming is namelijk van belang dat de verrichte werkzaamheden wat aard en omvang betreft, meer omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is (‘arbeid+’). Met als doel een rendement behalen dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat (‘rendement+’).

Het Kabinet komt binnenkort met een standpunt over de huidige bedrijfsopvolgingsregeling. Vooruitlopend hierop heeft zij bij Prinsjesdag 2022 wel al aangegeven dat vastgoed dat aan derden verhuurd wordt, niet tot het ondernemingsvermogen gerekend zal gaan worden.

Onduidelijkheid blijft vooralsnog

Terug naar de tinten fiscaal grijs bij beleggingsvastgoed. Het blijft vooraf nog wel even grijs in bepaalde situaties. Uitspraken van belastingrechters en het schot voor de boeg van het Kabinet over de bedrijfsopvolgingsfaciliteit geven immers nog geen eenduidig beeld. En de praktijkhandreiking van de Belastingdienst blijkt in de praktijk niet altijd een handreiking. Het is onduidelijk wanneer het helemaal duidelijk is.

Let ook op andere aspecten

Er zijn veel fiscale smaken voor beleggingsvastgoed. Maar een eigen fiscale keuze is er (vaak) niet. De keuze voor een bepaald type vastgoed en de mate waarin u actief bent met het vastgoed maakt u natuurlijk wel zelf. Evenals de keuze voor de mate waarin u betrokken bent hij het behaalde voordeel en de mate waarin u dit voordeel kunt voorzien. Die keuzes zijn in ieder geval belangrijk voor de fiscale gevolgen. Er gelden ook vaak nog andere regels. De (aanstaande) vastgoedbelegger kan het daarom maar beter vooraf goed regelen, samen met zijn sparringpartners en adviseurs.