De meeste landbouwgrond in Nederland wordt gehouden als ondernemingsvermogen in box 1. Maar tot op zekere hoogte is er keuze om landbouwgronden aan te houden in box 2 of box 3. Elke box heeft voor- en nadelen. De verschillen kunnen groot zijn, dus het is belangrijk om een weloverwogen keuze te maken. Ik licht drie opties toe, voorzien van voorbeelden. Daarnaast besteed ik aandacht aan een aantal andere fiscale aspecten die te maken hebben met landbouwgrond.
Landbouwgrond in box 1
Landbouwgrond die als ondernemingsvermogen wordt geëxploiteerd in een eenmanszaak, maatschap of een vennootschap onder firma valt in box 1. De landbouwvrijstelling is een belangrijke regeling. Die stelt de waardestijging of -daling van de grond vrij, die het gevolg is van autonome marktwerking ten tijde van agrarisch gebruik in de agrarische onderneming. Deze vrijstelling is ook van toepassing op het erf en de ondergrond van bedrijfsgebouwen.
Winsten die het gevolg zijn van bedrijfsvoering of bestemmingswijziging zijn alleen vrijgesteld tot de WEVAB waarde (Waarde in het Economisch Verkeer bij Agrarisch Bestemming), de waardestijging boven de WEVAB valt niet onder de landbouwvrijstelling en wordt progressief belast.
Voorbeeld: een hectare landbouwgrond met een boekwaarde van 50.000 wordt verkocht voor 300.000 voor woningbouw, terwijl een agrariër maximaal 80.000 zou betalen (WEVAB waarde). In dat geval valt de waardestijging van 50.000 tot 80.000 onder de landbouwvrijstelling en wordt de waardestijging tussen 80.000 en 300.000 belast met inkomstenbelasting.
Landbouwgrond in box 2
Landbouwgronden die in een BV worden geëxploiteerd vallen in box 2. Ook hier is de landbouwvrijstelling van toepassing voor de vennootschapsbelasting, identiek aan box 1. Echter als de gerealiseerde winst op agrarische grond als dividend wordt uitgekeerd naar privé is de landbouwvrijstelling niet van toepassing op de aanmerkelijkbelangheffing. Dit maakt box 2 minder aantrekkelijk voor landbouwgrond.
Voorbeeld: een hectare landbouwgrond met een boekwaarde van 50.000 wordt verkocht voor 80.000 (de WEVAB waarde). De winst van 30.000 in de BV valt onder de landbouwvrijstelling voor de vennootschapsbelasting, maar als deze winst wordt uitgekeerd naar privé moet er wel aanmerkelijkbelangheffing worden betaald (afhankelijk van de hoogte van het bedrag dat wordt uitgekeerd, 24,5% of 31%, cijfers 2025).
Landbouwgrond in box 3
Landbouwgrond kan ook in box 3 vallen. Het gaat dan om landbouwgrond die wordt gehouden als beleggingsvermogen of landbouwgrond die structureel vanuit de box 1 onderneming verhuurd of verpacht wordt zonder intentie om deze weer zelf te gaan exploiteren in de onderneming.
In de huidige forfaitaire box 3 belastingheffing is de waardestijging op landbouwgrond onbelast. Wel geldt jaarlijks vermogensrendementsheffing. Landbouwgrond is een “overige bezitting” (36% belasting over het forfaitaire rendement van 5,88%, cijfers 2025). Het forfaitaire rendement wordt berekend over de normwaarde van verpachte grond. Nederland is onderverdeeld in 65 gebieden met elk een eigen normwaarde. Per jaar looptijd van het pachtcontract mag een korting van 2% op de normwaarde worden toegepast tot een korting van maximaal 40%. Reguliere niet-eindige pacht heeft standaard een korting van 40% op de normwaarde.
Gemiddeld bedraagt het pachtrendement ongeveer 2%. In het wettelijke systeem van box 3 bedraagt de belastingdruk ruim 2%. Gerelateerd aan de directe inkomsten is de belastingdruk dus 100%. Een voordeel kan zitten in een onbelaste waardestijging. Een waardestijging bij een bestemmingswijziging is in box III ook vrijgesteld van belasting, mits er geen bovenmatige arbeidsinspanning tegenover staat die de reguliere beleggingsactiviteit te boven gaat.
Geen landbouwvrijstelling ten tijde van verpachten
Landbouwgrond wordt regelmatig voor de duur van één teelt verhuurd of verpacht in het kader van vruchtwisseling. Dit heeft fiscaal geen gevolgen. Als de landbouwgrond echter voor langere periode wordt verhuurd of verpacht (b.v. gedurende 5 jaar) om vervolgens weer zelf te gaan exploiteren, dan is de waardestijging ten tijde de verhuurde periode niet vrijgesteld van belasting in het kader van de landbouwvrijstelling.
Voorbeeld: een hectare landbouwgrond heeft een boekwaarde van 50.000 en wordt vanaf een bepaald moment voor 5 jaar verpacht om vervolgens zelf weer te exploiteren. De WEVAB waarde bij aanvang van het verpachten bedroeg 60.000 en de WEVAB waarde bij einde van de verpachte situatie bedroeg 65.000. Geruime tijd later wordt dit perceel verkocht voor 80.000. Bij verkoop is de waardestijging totaal 30.000, hiervan is 25.000 vrijgesteld van belasting onder de landbouwvrijstelling en is 5.000 een belaste winst, namelijk de waardestijging ten tijde van het verpachten.
Pachtersvoordeel
Indien een pachter landbouwgrond pacht met een regulier pachtcontract en vervolgens deze grond kan aankopen is dat veelal tegen een fors lagere waarde dan de WEVAB waarde. Het verschil tussen de aankoopprijs en de WEVAB waarde betreft het pachtersvoordeel. Door aankoop verwerft de pachter het volle eigendom van de grond. Bij toekomstige verkoop van deze grond is het pachtersvoordeel regulier belast.
Voorbeeld: een pachter koopt een perceel grond dat hij reeds pachtte voor 35.000 terwijl de WEVAB waarde op dat moment 60.000 bedraagt. Er ontstaat dan een pachtersvoordeel van 25.000. Jaren later wordt deze grond verkocht voor 80.000, de WEVAB waarde van dat moment. De waardestijging van 20.000 valt onder de landbouwvrijstelling, echter het pachtersvoordeel van destijds valt bij verkoop in de belaste winst.
Overdrachtsbelasting op landbouwgrond
Bij aankoop van landbouwgrond geldt in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting. Maar vaak is er een vrijstelling als de grond ten minste 10 jaar na aankoop bedrijfsmatig in een landbouwbedrijf wordt gebruikt. Dit kan in de eigen onderneming, maar de vrijstelling geldt ook als de grond wordt verpacht aan een derde en deze pachter de grond bedrijfsmatig in de landbouw gebruikt. Als de grond op enig moment aan de landbouw wordt onttrokken, bijvoorbeeld door bestemmingswijziging voor woningbouw of industrie, dan moet alsnog overdrachtsbelasting worden betaald voor alle transacties in de voorafgaande periode van 10 jaar. Als de grond meerdere keren is verkocht in deze 10-jaars periode herleeft de overdrachtsbelasting voor al deze transacties. Een verkoper van de landbouwgrond is dus pas “veilig” als er 10 jaar is verstreken nadat deze zelf het perceel heeft aangekocht.
Samengevat
Afhankelijk van de situatie is er tot op zekere hoogte een keuze in welke box de landbouwgrond kan worden ondergebracht, met elk verschillende fiscale gevolgen. Het is belangrijk om een weloverwogen keuze te maken om niet voor onaangename verrassingen te komen staan. Toekomstige wijzigingen in het belastingstelsel kunnen ook de keuze beïnvloeden. Het is dan ook aan te raden om tijdig deskundig advies in te winnen.