Koopt u aandelen in een vastgoed bv? Let op de overdrachtsbelasting!

Het investeren in onroerende zaken (vastgoed) is de afgelopen jaren populair geworden. Bij het streven naar een zo hoog mogelijk nettorrendement, is de overdrachtsbelasting een factor van belang. Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven vanwege de verkrijging van in Nederland gelegen vastgoed, maar kan ook aan de orde zijn bij de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon (zoals een bv) die vastgoed exploiteert.

Een bv die onroerende zaken exploiteert, wordt onroerendezaakrechtspersoon (OZR) of vastgoed bv genoemd.

Wanneer is sprake van een vastgoed bv?

Er is sprake van een vastgoed bv als aan twee voorwaarden is voldaan:

1. de bezitseis
2. de doeleis

De bezitseis

Aan de bezitseis is voldaan indien:

– meer dan 50% van de waarde in het economisch verkeer van de totale bezittingen van de bv bestaat uit vastgoed

èn

– minimaal 30% van deze bezittingen bestaat uit in Nederland gelegen vastgoed

De doeleis

Aan de doeleis is voldaan indien het vastgoed voor ten minste 70% dienstbaar is aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van dat vastgoed.

Exploiteren van vastgoed is bijvoorbeeld verhuur van een winkel, kantoorpand of bedrijfshal. Daarvan is geen sprake bij gebruik van vastgoed binnen de eigen onderneming zoals gebruik van een eigen kantoorpand door een accountantskantoor.

Voorbeelden uit de praktijk

In de praktijk is het helaas niet altijd zo duidelijk. De doeleis levert dan ook de meeste discussie met de Belastingdienst op. De rechter heeft voor wat meer duidelijkheid gezorgd. Hierna volgt een aantal richtinggevende gevallen met handvatten voor de praktijk.

• Een bv exploiteerde een camping door campingplaatsen voor korte tijd te verhuren aan recreanten. Er waren faciliteiten zoals een winkel, een zwembad en horeca. De onderneming was gericht op de exploitatie van een recreatiebedrijf (en niet op de verhuur van onroerende zaken). Aan de doeleis was niet voldaan: geen heffing van overdrachtsbelasting.
• In een ander geval waarin door een bv een camping werd geëxploiteerd, was wel voldaan aan de doeleis. Er was hier geen of nauwelijks sprake van aanvullende diensten. Bovendien werden de accommodaties al jaren aan dezelfde gebruikers verhuurd. Aan de doeleis was voldaan: wel heffing van overdrachtsbelasting.
• Een bv die ruimtes verhuurde voor datacenters, verleende daarnaast betaalde dienstverlening. Het ging hier om onder andere gegarandeerde constante temperatuur en luchtvochtigheid, continuïteit van geschikte stroomvoorziening en (data)beveiliging. De vergoeding was meer gerelateerd aan het afgenomen dienstenpakket dan aan de omvang van de ruimte. Aan de doeleis was niet voldaan: geen heffing van overdrachtsbelasting.
• In een recent geval was het de klant vooral te doen om de opslagruimte. De andere betaalde en onbetaalde diensten zoals gebruik van aanhangwagen, het beschikbaar stellen van steekkarren, het afsluiten van verzekeringen en het verkopen van sloten en opslagmateriaal stonden in dienst van het gebruik van de opslagruimte. Aan de doeleis was voldaan: wel heffing van overdrachtsbelasting.

Maatregelen tegen ontgaan van heffing

Om te voorkomen dat men de heffing kan ontgaan, zijn in de wet extra regels opgenomen. Een daarvan is dat niet alleen op het tijdstip van de verkrijging van de aandelen in de bv moet worden getoetst of aan de bezitseis en de doeleis is voldaan; er moet ook worden getoetst of op enig moment in het daaraan voorafgaande jaar aan de eisen is voldaan. Dit om te voorkomen dat de belasting kan worden ontgaan, door kort voorafgaand aan de verkoop nog andere bezittingen in te brengen of vastgoed te verkopen.

Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven?

Voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden gekeken naar de werkelijke waarde van het vastgoed. De waarde van de aandelen is dus niet relevant. Hierdoor kan bij een verkrijging van aandelen met weinig waarde toch veel overdrachtsbelasting zijn verschuldigd.

Hoe groot moet het belang bij een vastgoed bv zijn voordat overdrachtsbelasting wordt geheven?

Of overdrachtsbelasting wordt geheven, is afhankelijk van de omvang van het belang bij de bv. Verkrijging van een klein belang leidt in beginsel niet tot belastingheffing. Het belang dat wordt verkregen of dat samen met de verworven aandelen ontstaat, moet -kort gezegd- een derde zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een natuurlijk persoon en een rechtspersoon en worden belangen van een bepaalde groep familieleden en verbonden bv’s bij elkaar opgeteld.

Vrijstellingen

Soms is de verkrijging van vastgoed vrijgesteld. De Hoge Raad heeft beslist dat dit in vergelijkbare situaties, ook moet gelden voor de verkrijging van aandelen in een vastgoed bv. Vanuit die invalshoek achtte de Hoge Raad ook de zogenaamde samenloopvrijstelling van toepassing. Deze vrijstelling zorgt er kort gezegd voor, dat wanneer er op verkoop van vastgoed btw wordt geheven, er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.

In sommige situaties wordt hierdoor te weinig belasting geheven. De wetgever wil daarom de vrijstelling alleen toepassen als het achterliggende (nieuwe) vastgoed op het moment van verkrijging en gedurende twee jaren na het moment van verkrijging, voor ten minste 90% gebruikt worden voor btw-belaste prestaties. Als het (nieuwe) vastgoed in de genoemde periode voor minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties, dan is het overdrachtsbelastingtarief 4%. Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel per 1 januari 2025 (met overgangsrecht) in werking treedt.

Conclusie

De heffing van overdrachtsbelasting, is een belangrijke factor bij het nemen van investeringsbeslissingen. Als u een belang van een derde of meer verkrijgt in een vastgoed bv, is overdrachtsbelasting verschuldigd. Om dat te voorkomen, is het belangrijk dat de bv niet alleen vastgoed exploiteert, maar ook andere activiteiten uitoefent. Het is ingewikkelde materie en hulp van een expert kan al snel nuttig zijn.