Renteaftrekbeperking vanaf 2025 raakt kleine vastgoedbeleggers en woningmarkt

Sinds 2019 is renteaftrek voor alle ondernemers met een bv beperkt. Rente mag alleen worden afgetrokken als het minder is dan 20% van de winst of minder dan een miljoen euro als dat meer is. Het mkb heeft door de grens van een miljoen euro weinig last van deze regel, maar vanaf 2025 worden ook kleinere vastgoedbeleggers met een bv getroffen door nieuwe beperkingen van de renteaftrek. Dit is een maatregel die de woningmarkt negatief beïnvloedt. Het kabinet houdt vast aan 100.000 huurwoningen per jaar erbij tot 2030. Deze maatregel draagt niet positief bij aan de gewenste versnelling van de woonproductie. Het schrikt ondernemers af om te investeren in nieuwbouw, het herbestemmen van kantoor- en bedrijfspanden tot woningen of het optoppen en splitsen van bestaande woningen. Uit de behandeling van het Belastingplan 2025 door de vaste commissie voor Financiën van de Tweede Kamer bleek dat de coalitiepartijen deze maatregel te ver vinden gaan.

Waarom is de beperking van renteaftrek ingevoerd?

Rentelasten zijn meestal aftrekbaar. Dit maakt het aantrekkelijk voor grote bedrijven om  rentestromen binnen een concern te verplaatsen. Door rente te betalen in een land met een hoog belastingtarief en te ontvangen in een land met een laag belastingtarief, wordt fiscaal voordelig winst verplaatst. Om belastingconstructies en ongewenste winstverschuivingen van Nederland naar landen met lagere belastingtarieven te voorkomen, is er een rente-aftrekbeperking.

Beperking renteaftrek

Na het verrekenen van de rentelasten en de rentebaten mag een bv niet meer rente aftrekken dan 20% van gecorrigeerde fiscale winst. Dat is de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en afwaarderingen; ook wel EBITDA genoemd. Als 20% van de winst minder is dan één miljoen euro, mag tot één miljoen euro worden afgetrokken. Dit maakte de regel tot nu toe minder belastend voor het mkb.

Opknippen

Om te voorkomen dat de rente niet kan worden afgetrokken, hanteren sommige grotere vastgoedbeleggers een strategie waarbij zij hun investeringen en financieringen vaak verspreiden over meerdere bv’s. Door de rente per bv onder één miljoen euro te houden, kunnen ze alle rente aftrekken.

Wijzigingen voor vastgoed bv’s

De wetgever wil de grens van een miljoen euro schrappen voor bv’s die hoofdzakelijk vastgoed aan derden verhuren. Het verdelen over meerdere bv’s heeft dan geen zin meer. Tegelijkertijd overweegt het kabinet om de aftreklimiet te verhogen van 20% naar 25% van de winst.

Gevolgen voor de belegger

Het schrappen van de drempel voor renteaftrek raakt ook de kleinere beleggers. In tegenstelling tot grotere spelers, verdelen zij hun investeringen en financieringen niet over meerdere bv’s. Bovendien is de door hen betaalde rente bij de ontvangende partij gewoon belast. Toch worden zij geraakt door deze maatregel.

Voorbeeld

Een bv koopt appartementen met een waarde van € 2.000.000. De netto huur bedraagt € 80.000 per jaar. De bv leent hiervoor een bedrag van € 1.200.000 tegen 5%, ofwel € 60.000 per jaar. Volgens de huidige regels is de rente volledig aftrekbaar. Met ingang van 2025 is nog maar 25% van € 80.000 = € 20.000 aftrekbaar. De belastingdruk stijgt hierdoor van 19% naar 57%. Het verschuldigde bedrag aan belasting is dus drie keer zo hoog geworden.

Netto kasstroom

Financiers kijken naar de ruimte voor het betalen van rente en aflossing. De niet-aftrekbaarheid van rente beïnvloedt de kasstroom van beleggers en dus ook de ruimte voor het betalen van rente en aflossing. Dit maakt het moeilijker nieuwe investeringen in vastgoed te financieren.

Geen overgangsregeling

In het voorstel is geen overgangsregeling opgenomen. Bij investeringen in vastgoed gaat het om lange termijn. Met een streep door aftrekbaarheid van betaalde rente kloppen de rekensommen niet meer. Beleggers kunnen bovendien in de problemen komen als financiers bestaande leningen niet willen verlengen of strengere voorwaarden stellen. Dit komt boven op de snelle rentestijging van de afgelopen jaren en het strengere beleid van kredietinstellingen.

Minder geld kan leiden tot uitstel of zelfs afstel van onderhoud of verduurzaming. Al was het maar omdat die uitgaven weer zorgen voor lagere winst en dus nog minder ruimte voor renteaftrek. Hierdoor komt de belegger in een vicieuze cirkel terecht. De maatregel heeft daarmee niet alleen een negatieve impact op de vastgoedmarkt in zijn algemeen, maar zeker ook op de woningmarkt.

Verliescompensatie

Als een bv rente niet in een bepaald jaar kan aftrekken, mag dit bedrag in de volgende jaren worden afgetrokken. Maar het maximum blijft ook voor die jaren gelden, wat betekent dat een deel mogelijk nooit aftrekbaar zal zijn. Verliescompensatie kan sowieso wegvallen als meer dan 30% van de aandelen van eigenaar verandert.

Voorspelbaarheid en helderheid nodig

Na alle commotie rond box 3 zijn beleggers gebaat bij voorspelbaarheid en helderheid. Beleggers zullen het niet begrijpen als rente in box 3 wel aftrekbaar is, maar in de bv aan banden wordt gelegd. Eerder is in de vakpers ook gewezen op de onnodige complexiteit voor beleggers en Belastingdienst. Staatssecretaris van Financiën Idsinga benadrukt in de aanbiedingsbrief bij het pakket Belastingplan 2025, nog de noodzaak tot vereenvoudiging. Met de invoering van dit wetsvoorstel worden echter nieuwe ingewikkelde begrippen en definities geïntroduceerd.

Het Register Belastingadviseurs heeft daarom voorgesteld de drempel niet te schrappen, maar te beperken tot € 100.000. Dit laat kleine beleggers buiten schot. Deze maatregel gaat naar schatting circa 50 miljoen per jaar opleveren. Daar moeten de kosten van de invoering en handhaving nog van af. De negatieve gevolgen voor de woningmarkt zijn echter niet in kaart gebracht. Dat geldt ook voor de extra kosten voor de belegger/investeerder: de gepensioneerde ondernemer die dacht te kunnen leven van de cashflow uit zijn verhuurd vastgoed, moet zijn rekensommen herzien.

Impact en mogelijke oplossingen

De impact van de hoge rente en het stapelen van overheidsmaatregelen op de particuliere verhuurders, is groot. Het kabinet wil het aanbod van huurwoningen vergroten door per 2026 het tarief voor de overdrachtsbelasting te verlagen van 10,4% naar 8%. Op 21 oktober 2024 is overigens gepubliceerd dat de Raad van State hierover negatief heeft geadviseerd. De voorgestelde beperking van de renteaftrek heeft een groter (contraproductief) effect op het aanbod van huurwoningen. De coalitiepartijen hebben aangegeven dat de maatregel te ver gaat. Als de maatregel niet wordt geschrapt, zou toch tenminste het voorstel moeten worden aangepast. Door de drempel beperkt in stand te houden, wordt de kleine belegger ontzien.