Een tweede huis in Frankrijk (deel 1)

Overdrachtsbelasting

Bij aankoop van een woning in Frankrijk betaalt de koper overdrachtsbelasting (‘Droits d’enregistrement’) over de marktwaarde. Het tarief bedraagt in de meeste departementen circa 5,8%. De financieringswet voor 2025 wordt naar verwachting in de loop van 2025 ingesteld. Het maximale tarief van de overdrachtsbelasting voor een tweede woning wordt dan mogelijk verhoogd van 5,8% naar 6,31%.

Bij overdracht van aandelen in een SCI (zie deel 2 van dit artikel) bedraagt het tarief 5% over de marktwaarde van de aandelen. Wanneer de SCI het onroerend goed met geleend geld heeft gefinancierd, vermindert dat de waarde van de aandelen.

Vermogensbelasting

Frankrijk heft vermogensbelasting, de ‘Impôt sur la fortune immobilière’ (IFI). Sinds 2018 is die heffing – ook voor inwoners van Frankrijk – beperkt tot in Frankrijk gelegen onroerend goed. U betaalt vermogensbelasting over de waarde in het economische verkeer van uw vakantiewoning per 1 januari. Schulden in verband met de aankoop, verbouwing of onderhoud van de woning komen onder voorwaarden in mindering op de waarde.

Er geldt een ruime vrijstelling. Alleen als de waarde van uw Franse woning minus de aftrekbare schulden uitkomt boven € 1.300.000 moet u in Frankrijk vermogensbelasting betalen. Dan betaalt u vermogensbelasting over de waarde boven € 800.000. De tarieven variëren van 0,5% tot 1,5%.

Specifiek voor inwoners van Nederland geldt dat Frankrijk volgens het met Nederland gesloten belastingverdrag geen vermogensbelasting (IFI) heft over participaties in een SCI (zie deel 2 van dit artikel).

Onroerendezaakbelasting

Als eigenaar van een tweede woning betaalt u onroerendezaakbelasting. Deze belasting bestaat uit ‘Taxe foncière’ en ‘Taxe d’habitation’. De eigenaar betaalt Taxe foncière, gebaseerd op 50% van de kadastrale huurwaarde. De gebruiker van een gemeubileerde woning betaalt Taxe d’habitation. Die heffing is gebaseerd over 100% van de kadastrale huurwaarde. De tarieven verschillen sterk per gemeente.

Taxe sur la plus-value over de meerwaarde

In Frankrijk moet u belasting betalen als u uw tweede woning met winst verkoopt, de zogenaamde ‘Taxe sur la plus-value’. Deze verkoopwinst is het verschil tussen de koopprijs en de verkoopprijs. Daarop mag u een aantal correcties toepassen. Bij de koopprijs mag u bepaalde kosten optellen, bijvoorbeeld (werkelijke of forfaitaire) aankoopkosten en kosten voor verbouwingen. Van de verkoopprijs mag u bepaalde kosten aftrekken, zoals makelaarskosten. Vervolgens wordt de gecorrigeerde verkoopwinst nog verlaagd met een percentage dat hoger is naarmate u het huis langer in bezit hebt gehad (zie hierna).

Als inwoner van een EU-land betaalt u 19% belasting over de belastbare verkoopwinst. Is het belastbare bedrag meer dan € 50.000? Dan betaalt u extra belasting. Bij een winst tot € 100.000 bedraagt de extra heffing 2%. Daarboven loopt het tarief stapsgewijs op tot maximaal 6%, als de verkoopwinst meer dan € 260.000 is.

Sociale premies over de meerwaarde

Over de verkoopwinst heft Frankrijk naast deze ‘Taxe sur la plus-value’-belasting ook sociale premies. Voor personen die kunnen aantonen dat zij in een andere EU-lidstaat sociaal verzekerd zijn bedraagt het tarief 7,5% in plaats van het normale tarief van 17,2%.

Een niet ingezetene kan dus bij verkoop van Frans onroerend goed belast worden over de meerwaarde tegen 32,5%. Dit is opgebouwd uit 19% (Taxe sur la plus-value) + 6% (als de verkoopwinst meer dan € 260.000 is) + 7,5% (sociale premies) = 32,5%.

Geen heffingen meer na lange bezitsperiode

Hebt u de tweede woning in Frankrijk langer dan 5 jaar in uw bezit gehad? Dan neemt het bedrag waarover u inkomstenbelasting en sociale premies moet betalen jaarlijks met een bepaald percentage af. Tot de heffingsgrondslag uiteindelijk nul is geworden en u dus niets meer hoeft te betalen over de meerwaarde bij verkoop van uw tweede woning.

Het tempo waarin de grondslag daalt, is voor de inkomstenbelasting sneller dan voor de sociale premies. De periode waarin de heffingsgrondslag voor de inkomstenbelasting tot nul daalt is 22 jaar. Voor de sociale premies duurt het 30 jaar voordat de heffingsgrondslag nul is geworden.

Inkomstenbelasting bij verhuur

Wanneer u uw vakantiewoning (gedurende een deel van het jaar) verhuurt, moet u inkomstenbelasting (‘Impôt sur le revenu’) betalen. Niet als u de woning uitsluitend zelf gebruikt. Is sprake van incidentele, niet-professionele verhuur van een gemeubileerde woning en is de bruto omzet niet hoger dan 77.700 euro per jaar? Dan geldt in principe het ‘régime spécial BIC’. In dat geval betaalt u belasting over 50% van de bruto omzet.

Het is belangrijk op te merken dat er specifieke wijzigingen van toepassing zijn op niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur. Waarschijnlijk wordt de drempel om te profiteren van het zogenaamde ‘micro BIC-regime’’ verlaagd. Voor inkomsten in 2025 (aangifte in 2026) wordt de drempel waarschijnlijk naar EUR 15.000 verlaagd. De forfaitaire vergoeding is dan 30%.

U kunt ook kiezen voor het ‘régime réel’. Dan komen de werkelijke kosten in verband met de verhuur in mindering op de omzet. Maar dan gelden wel zwaardere administratieve verplichtingen (boekhouding).

Niet-ingezetenen worden belast volgens het progressieve tarief van de inkomstenbelasting met een minimum van 20% voor het deel van het jaarinkomen tot € 28.797. Over het meerdere is de heffing 30%.

Nederlandse aangifte IB (box 3) en voorkoming van dubbele belasting

Als inwoner van Nederland moet u al uw bezittingen en schulden opgeven in box 3 (voor zover deze niet in box 1 of box 2 worden belast). Dat geldt ook voor uw Franse woning. Nederland heeft met Frankrijk in een belastingverdrag afgesproken dat Frankrijk over de (inkomsten uit de) Franse woning inkomstenbelasting mag heffen.

Deze samenloop van verschillende regelingen kan tot dubbele belastingheffing leiden. Nederland verleent daarom een vrijstelling. De box 3 belastingvrijstelling in Nederland wordt berekend volgens de methode van evenredige vrijstelling. Door een evenredigheidbreuk wordt de vermindering van de box 3 belasting berekend naar de verhouding waarin het buitenlandse inkomen in box 3 deel uitmaakt van het totale belastbare inkomen in box 3. Graag verwijs ik naar het artikel “Belastingaangifte: een tweede huis in het buitenland”.

Wat kunt u doen

Bent u van plan een tweede woning in Frankrijk te kopen of verkopen? Dan is het verstandig om goed te kijken naar de fiscale gevolgen. Overleg met een belastingadviseur en laat u goed informeren om verrassingen te voorkomen!

In deel 2 wordt nader ingegaan op de vererving van uw Franse vakantiewoning en op het gebruik van een SCI of SNC bij aankoop van een Franse vakantiewoning.