Koopt u aandelen in een vastgoed bv? Let op de overdrachtsbelasting!

Het investeren in onroerende zaken (vastgoed) is de afgelopen jaren populair geworden. Bij het streven naar een zo hoog mogelijk nettorendement is de overdrachtsbelasting een factor van belang. Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven vanwege de verkrijging van in Nederland gelegen vastgoed, maar ook bij de verkrijging van aandelen in een bv die vastgoed exploiteert. Een bv die kwalificeert als onroerendezaakrechtspersoon wordt in de praktijk vaak een vastgoed-bv genoemd.

Wanneer is sprake van een vastgoed bv?

Er is sprake van een vastgoed bv als aan twee voorwaarden is voldaan:

1. de bezitseis
2. de doeleis

De bezitseis

Aan de bezitseis is voldaan indien:

– meer dan 50% van de waarde in het economisch verkeer van de totale bezittingen van de bv bestaat uit vastgoed

èn

– minimaal 30% van deze bezittingen bestaat uit in Nederland gelegen vastgoed

De doeleis

Aan de doeleis is voldaan indien het vastgoed voor ten minste 70% dienstbaar is aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van dat vastgoed.

Bij vastgoedexploitatie kunt u denken aan verhuur van een winkel, kantoorpand of bedrijfshal. Er is geen sprake van exploitatie bij gebruik van vastgoed binnen de eigen onderneming zoals een kantoorpand door een accountantskantoor.

Voorbeelden uit de praktijk

In de praktijk is het helaas niet altijd zo duidelijk. De doeleis levert dan ook de meeste discussie met de Belastingdienst op. De rechtspraak heeft hierover meer duidelijkheid gegeven. Hierna volgt een aantal richtinggevende gevallen met handvatten voor de praktijk.

• Een bv exploiteerde een camping door campingplaatsen voor korte tijd te verhuren aan recreanten. Er waren faciliteiten zoals een winkel, een zwembad en horeca. De onderneming was gericht op de exploitatie van een recreatiebedrijf (en niet op de verhuur van onroerende zaken). Aan de doeleis was niet voldaan: geen heffing van overdrachtsbelasting.
• In een ander geval waarin door een bv een camping werd geëxploiteerd, was wel voldaan aan de doeleis. Er was hier geen of nauwelijks sprake van aanvullende diensten. Bovendien werden de accommodaties jarenlang aan dezelfde gebruikers verhuurd. Aan de doeleis was voldaan: wel heffing van overdrachtsbelasting.
• Een bv die ruimtes verhuurde voor datacenters, verleende daarnaast betaalde dienstverlening. Het ging hier om onder andere gegarandeerde constante temperatuur en luchtvochtigheid, continuïteit van geschikte stroomvoorziening en (data)beveiliging. De vergoeding was meer gerelateerd aan het afgenomen dienstenpakket dan aan de omvang van de ruimte. Aan de doeleis was niet voldaan: geen heffing van overdrachtsbelasting.
• In een recent geval was het de klant vooral te doen om de opslagruimte. De andere betaalde en onbetaalde diensten zoals gebruik van aanhangwagen, het beschikbaar stellen van steekkarren, het afsluiten van verzekeringen en het verkopen van sloten en opslagmateriaal stonden in dienst van het gebruik van de opslagruimte. Aan de doeleis was voldaan: wel heffing van overdrachtsbelasting.

Maatregelen tegen ontgaan van heffing

Om te voorkomen dat men de heffing kan ontgaan, zijn in de wet extra regels opgenomen. Een daarvan is dat niet alleen op het tijdstip van de verkrijging van de aandelen in de bv moet worden getoetst of aan de bezitseis en de doeleis is voldaan; er moet ook worden getoetst of in het jaar voorafgaand aan de verkrijging op enig moment aan deze eisen is voldaan. Dit moet voorkomen dat belasting wordt ontgaan door kort vóór de verkoop andere bezittingen in te brengen of vastgoed te verkopen.

Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven?

Voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden gekeken naar de werkelijke waarde van het vastgoed. De waarde van de aandelen is dus niet relevant. Hierdoor kan bij een verkrijging van aandelen met een lage waarde toch veel overdrachtsbelasting zijn verschuldigd.

Voorbeeld

Henk koopt alle aandelen in een bv met verhuurde bedrijfspanden ter waarde van €10 miljoen. Ook als de aandelen door schulden in de bv veel minder waard zijn, moet de overdrachtsbelasting worden berekend over de waarde van het vastgoed. Bij een tarief van 10,4% komt de overdrachtsbelasting in dit voorbeeld dan op €1.040.000.

Hoe groot moet het belang bij een vastgoed-bv zijn voordat overdrachtsbelasting wordt geheven?

Of overdrachtsbelasting wordt geheven, is afhankelijk van de omvang van het belang bij de bv. Verkrijging van een klein belang leidt in beginsel niet tot belastingheffing. Kort gezegd moet het verkregen belang, eventueel samen met al bestaande belangen, ten minste een derde bedragen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een natuurlijk persoon en een rechtspersoon en worden belangen van een bepaalde groep familieleden en verbonden bv’s bij elkaar opgeteld.

Welke vrijstellingen kunnen gelden bij aandelen in een vastgoed-bv?

Soms is de verkrijging van vastgoed vrijgesteld. De Hoge Raad heeft beslist dat dit in vergelijkbare situaties ook moet gelden voor de verkrijging van aandelen in een vastgoed-bv. Vanuit die invalshoek achtte de Hoge Raad ook de zogenaamde samenloopvrijstelling van toepassing. Deze vrijstelling houdt kort gezegd in dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd wanneer over de verkoop van vastgoed btw wordt geheven.

In sommige situaties wordt hierdoor te weinig belasting geheven. Met ingang van 1 januari 2025 is daarom de wet gewijzigd; de vrijstelling is alleen van toepassing als het achterliggende (nieuwe) vastgoed op het moment van verkrijging en gedurende twee jaren na het moment van verkrijging, voor ten minste 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties. Als het (nieuwe) vastgoed in de genoemde periode voor minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties is het overdrachtsbelastingtarief 4%.

Conclusie

De aankoop van aandelen in een vastgoed-bv lijkt op het eerste gezicht een gewone aandelentransactie, maar kan fiscaal worden behandeld alsof u vastgoed verkrijgt. Een bv kwalificeert als vastgoed-bv voor de overdrachtsbelasting als meer dan 50% van haar bezittingen uit vastgoed bestaat, minimaal 30% daarvan in Nederland ligt, én het vastgoed voor ten minste 70% wordt gebruikt voor vastgoedexploitatie.

Als u een belang van een derde of meer verkrijgt in een vastgoed-bv, is overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze heffing is een belangrijke factor bij het nemen van investeringsbeslissingen. Wilt u weten wat in uw situatie gunstig is? Maak een afspraak voor een vermogensplanning. Dan bespreken we samen uw mogelijkheden. U leest hier meer over onze dienstverlening.