Het verhuren van uw vakantiewoning kan een mooie manier zijn om extra inkomsten te krijgen en anderen te laten genieten van uw vakantiewoning. Maar er komt wel meer bij kijken dan alleen huurders vinden. Soms is verhuur niet toegestaan of biedt een verzekeraar geen dekking. En dan zijn er nog belastingen waar u aan moet denken. In deze blog bespreken we enkele belangrijke punten waarmee u rekening moet houden.
Gemeentelijke regels voor verhuur en toeristenbelasting
Voordat u de vakantiewoning gaat verhuren, is het belangrijk om te controleren of dat mag volgens het bestemmingsplan. Daarnaast hebben sommige gemeenten aanvullende regels. Deze regels kunnen variëren van een noodzakelijke speciale vergunning tot beperkingen op het aantal dagen dat verhuurd mag worden. Afhankelijk van de gemeentelijke regels moeten huurders ook toeristenbelasting betalen. De hoogte van de toeristenbelasting verschilt per gemeente. Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor het innen en afdragen van deze belasting aan de gemeente.
Verzekeringen en veiligheid
Kijk goed naar uw bestaande verzekeringen, want een standaard opstal of inboedelverzekering dekt vaak geen schade als u verhuurt. Zorg ook voor een (nieuwe) aansprakelijkheidsverzekering, voor het geval iemand schade oploopt in uw vakantiewoning.
Verder moet de veiligheid in orde zijn. Hang rook/koolmonoxidemelders in verblijfsruimtes op, zorg voor brandblussers en maak een vluchtplan. Check ook of de woning aan de bouwvoorschriften voor een vakantiewoning voldoet.
Energielabel
Bij verhuur van uw vakantiewoning moet u vanaf 2024 het energielabel vermelden in advertenties. Dit hoeft niet als de woning kleiner is dan 50 m² of als u minder dan 4 maanden per jaar verhuurt.
Verhuur en inkomstenbelasting in box 3
De huurinkomsten en waardeveranderingen van de vakantiewoning zijn vaak onbelast en de kosten zijn niet aftrekbaar. Dit is zeker zo als u alle werkzaamheden rondom de verhuur hebt uitbesteed aan bijvoorbeeld een verhuurorganisatie.
Een vakantiewoning valt bij de aangifte inkomstenbelasting in box 3 onder overige bezittingen. De overheid veronderstelt een rendement van 5,88% over de WOZ-waarde (van 2024) in 2025. Vanaf 2026 staat een verhoging van het veronderstelde rendement gepland naar 7,78%. Dit veronderstelde rendement is belast met 36% inkomstenbelasting. De belastingdruk voor een vakantiewoning kan dus waarschijnlijk oplopen tot maximaal 2,11% (2025) en 2,79% (2026). De belastingdruk is dus best hoog en even hoog als u niet verhuurt.
Als u voor de aankoop een lening hebt afgesloten, mag een veronderstelde rente van 2,62% (verwacht in 2025) in mindering worden gebracht op het positieve rendement.
Als het werkelijke rendement (inclusief waardestijging) lager is dan het veronderstelde rendement, kan mogelijk een lagere box 3 belasting worden vastgesteld. Dit kan door gebruik te maken van de zogenaamde tegenbewijsregeling. Dan worden de werkelijke huurinkomsten, betaalde rente en waardestijging wel meegenomen in de belastingberekening.
Een buitenlandse vakantiewoning
Van een buitenlandse vakantiewoning zijn huurinkomsten, de waarde en waardeverandering van de woning vaak belast in het buitenland. De economische waarde van de vakantiewoning wordt ook in Nederland in de belastingheffing betrokken. Gelukkig geeft Nederland een (gedeeltelijke) vrijstelling. In mijn blog: Belastingaangifte: een tweede huis in het buitenland kunt u daar meer over lezen.
Huur belast in box 1?
Verhuurt u de Nederlandse vakantiewoning en biedt u aanvullende diensten zoals linnengoed, schoonmaak of ontbijt aan? Dan kan uw huur belast zijn als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1. Dit is afhankelijk van de hoeveelheid werk en of u daardoor een hogere opbrengst (dan bij kale verhuur) kunt verwachten. Als u de woning vrijwel continu verhuurt voor een kortere periode en zelf aanvullende diensten levert, kan er zelfs sprake zijn van winst uit onderneming. U moet uzelf dan als ondernemer aanmelden bij de Belastingdienst. Op de site van de Belastingdienst kunt u via de OndernemersCheck een indicatie krijgen of u misschien wel ondernemer bent.
Het uitbesteden van aanvullende diensten aan een verhuurorganisatie kan belastingheffing in box 1 vaak voorkomen. Echter, een goede fiscale begeleiding is belangrijk om later niet voor ongewenste verrassingen te komen staan.
Omzetbelasting (btw)
Verhuurt u onroerend goed voor een langere periode zonder extra diensten? Dan is verhuur meestal vrijgesteld van btw. Maar verhuur voor een korte periode (‘short-stay’) met aanvullende diensten zoals schoonmaak, linnengoed of ontbijt is wel belast met btw. De Belastingdienst geeft zelfs de verhuur van een vakantiewoning als voorbeeld van een met btw belaste activiteit. Afhankelijk van de manier van verhuren is het btw-tarief 9% of 21%. Vanaf 1 januari 2026 is dit altijd 21%. Bij minder dan €20.000 aan huurinkomsten kunt u mogelijk de Kleine Ondernemersregeling (KOR) gebruiken en bent u vrijgesteld van btw. Vanwege de complexe btw-regels adviseren wij ook hierbij een ter zake kundige adviseur te raadplegen.
Conclusie
Het verhuren van uw vakantiewoning kan aantrekkelijk zijn om extra inkomsten te krijgen. Het is wel belangrijk om met specifieke aspecten rondom de verhuur rekening te houden.
De belastingheffing op de werkelijke huurinkomsten zijn momenteel onbelast. Wel is een verondersteld percentage van de WOZ-waarde belast. In de toekomst gaat dit veranderen. Mocht u naast het verhuren ook aanvullende diensten aanbieden dan kan de belastingheffing anders worden. Ook kan btw een rol spelen.
Kortom, met verhuren van uw vakantiewoning kunt u zeker extra inkomsten krijgen maar laat u goed adviseren.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.