Is afsluiten van een hypotheek bij mijn eigen BV aantrekkelijk?

Hypotheek bij de bank

Als je kiest voor lenen bij de bank, mis je geen rendement op je vermogen. Vermogen dat je niet besteedt aan je woning, kun je gebruiken om te beleggen en op die manier rendement te realiseren. Maar als je leent bij de bank betaal je natuurlijk wel rente aan de bank. Rentekosten kun je onder voorwaarden aftrekken in box 1. Dat bespaart in 2022 maximaal 40% inkomstenbelasting over de afgetrokken rente. Houd als woningbezitter wel rekening met het eigenwoningforfait. Dat is een percentage over de WOZ-waarde van je eigen woning (hoofdverblijf), dat de Belastingdienst in je belastingaangifte bij je inkomen optelt. Bij een WOZ-waarde van je woning beneden 1.130.000 euro is de bijtelling voor 2022 0,45% van de WOZ-waarde. Over het meerdere boven deze grens bedraagt de bijtelling 2,35 procent. Alleen als de aftrekbare rente meer is dan de bijtelling, kun je een fiscaal voordeel in box 1 behalen.

Lenen bij je eigen bv

Kies je voor lenen bij je eigen bv? Dan komt de rente die je aan de bv betaalt in de plaats van het rendement dat de bv anders zou maken op dat vermogen. Een bv betaalt daar 15% vennootschapsbelasting over in 2022 (winst tot 395.000 euro; per 2023 wil het kabinet de grens verlagen naar 200.000 euro). Wat overblijft kan de bv als dividend aan jou uitkeren. Dat wordt belast tegen 26,9% (ook verhogen van dit box 2-tarief is onderdeel van kabinetsplannen), waardoor de gecombineerde belastingdruk 37,9% bedraagt. Dat is redelijk vergelijkbaar met het maximale aftrektarief in box 1 (in 2022 maximaal 40% en vanaf 2023 maximaal circa 37%). De rente voor de lening bij je eigen bv, binnen de toegestane marges, wat hoger of juist wat lager vaststellen, maakt dan niet veel meer uit.

Als je bij de bank tegen dezelfde rente kunt lenen als bij je eigen BV, dan maakt het vanuit privé gezien niet uit of je bij je BV leent of bij de bank. Vanuit de BV gezien maakt het al dan niet uitlenen van geld aan privé wél verschil. Geld aan privé uitlenen kan voordelig of juist nadelig uitpakken voor de BV, afhankelijk van het rendement dat de BV anders zou maken. Ligt dat rendement lager dan de rente waartegen de BV het geld aan jezelf uitleent? Dan gaat de BV – en dus ook jij als aandeelhouder – erop vooruit. Maar zou de BV meer rendement kunnen behalen door het geld op een andere manier in te zetten? Dan gaat de BV – en dus jijzelf – erop achteruit.

Gebruik van privévermogen

Als je privévermogen (box 3) gebruikt om je woning te financieren, hoef je geen rente te betalen. Maar je laat wel het nettorendement liggen na aftrek van de vermogensrendementsheffing op dit vermogen. De vermogensrendementsheffing is de belasting die je over een forfaitair rendement op je vermogen betaalt in box 3. Als het te missen rendement lager is dan de heffing in box 3, kunnen de nettokosten zelfs negatief uitvallen. (Door het arrest van de Hoge Raad over box 3 is dit veranderd: nu spaargeld niet of nauwelijks meer belast wordt, geldt dat alleen bij overige bezittingen en beleggingen.)

Hoe hoger het rendement op je vermogen, hoe meer het netto ‘kost’ vermogen in je woning te investeren. Financier je de woning geheel met eigen geld? Dan trek je geen rente af in box 1, maar krijg je toch een aftrekpost tegenover de bijtelling van het eigenwoningforfait. Die staat bekend als de Hillen-aftrek.

Welke manier van financieren voor jou als dga het aantrekkelijkst is, hangt af van verschillende factoren. De hoogte van de rente waartegen je kunt lenen van de bank of bij je bv is vanzelfsprekend van invloed, maar vooral het rendement op je vermogen is doorslaggevend.