DGA & financiering van de eigen woning

We vergelijken 3 mogelijkheden voor u:

1. Hypotheek bij de bank (box 1)
2. Lenen bij uw eigen BV (box 1)
3. Gebruik van privémiddelen (box 3)

Welke manier van financieren voor u als DGA het aantrekkelijkst is, hangt af van verschillende factoren. De hoogte van de rente waartegen u kunt lenen van de bank of bij uw BV is vanzelfsprekend van invloed. Maar vooral het rendement op uw eigen vermogen is van doorslaggevend belang.

Hypotheek bij de bank

Leent u bij de bank? Dan hoeft u geen rendement op uw eigen vermogen te missen. Maar u betaalt wel rente aan de bank. Rentekosten op een eigenwoninglening mag u onder voorwaarden in mindering brengen op uw inkomen in box 1. U bespaart daarmee in 2022 maximaal 40% inkomstenbelasting over de rente die u aftrekt. Maar als eigenwoningbezitter moet u ook rekening houden met de inkomensbijtelling van het eigenwoningforfait. Bij een WOZ-waarde van uw woning beneden € 1.130.000 is de bijtelling 0,45% van de WOZ-waarde, daarboven 2,35%. Alleen voor zover de aftrekbare rente meer is dan de bijtelling, kan in box 1 een fiscaal voordeel optreden.

Lenen bij uw eigen BV

Leent u bij uw eigen BV voor uw eigen woning? Dan komt de rente die u aan de BV betaalt in plaats van het rendement dat de BV anders zou maken op dat vermogen. De BV betaalt hierover 15% vennootschapsbelasting in 2022 (over de winst tot € 395.000, daarboven 25,8%; het kabinet wil deze grens verlagen naar € 200.000). Wat overblijft kan de BV als dividend aan u uitkeren. In 2022 betaalt u dan 26,9% box 2-belasting. De totale belastingdruk op de rente komt zo op circa 37,9%. Het hangt af van het rendement dat de BV anders zou maken of de BV hierdoor een hogere of lagere opbrengst behaalt. Anders dan veel mensen denken, is lenen bij uw BV voor uw eigen woning tegen een zo laag mogelijke rente niet per se voordelig. Als het fiscale voordeel van de aftrek in box 1 (2022: maximaal 40%) hoger is dan de totale belasting op de rente die de BV ontvangt (circa 37,9%) is een hoge rente voordeliger dan een lage. Vanaf 2023 is het maximale verrekentarief voor rente over een eigenwoningschuld beperkt tot circa 37%. Vrijwel gelijk aan de gecombineerde belasting bij 15% vennootschapsbelasting en 26,9% IB in box 2. In dat geval is de hoogte van het rentepercentage over een eigenwoningschuld bij de BV ook nauwelijks nog van invloed op de netto kosten.

Als u bij de bank tegen dezelfde rente kunt lenen als bij uw eigen BV, dan maakt het vanuit privé gezien niet uit of u bij uw BV leent of bij de bank. Vanuit de BV gezien maakt het wél verschil. Het hangt af van het rendement dat de BV anders zou kunnen maken. Ligt dat rendement lager dan de rente waartegen de BV het geld aan u uitleent? Dan gaat de BV – en dus ook uzelf als aandeelhouder – erop vooruit. Maar zou de BV meer rendement kunnen behalen door het geld op een andere manier in te zetten? Dan gaat de BV – en dus uzelf – erop achteruit.

Gebruik van privévermogen

Wanneer u privévermogen (box 3) gebruikt om uw eigen woning te financieren, hoeft u geen rente te betalen. Maar u mist wel het netto rendement na aftrek van vermogensrendementsheffing – in dit voorbeeld 1,35% – op dit vermogen. Als het te missen rendement lager is dan de heffing in box 3, kunnen de netto kosten zelfs negatief uitvallen. Door het ‘kerstarrest’ van de Hoge Raad over box 3 en de door het kabinet gekozen ‘forfaitaire spaarvariant’ om rechtsherstel te bieden, is dit genuanceerder komen te liggen: nu spaargeld niet of nauwelijks meer belast wordt, geldt dat alleen bij overige bezittingen en beleggingen. Hoe hoger het rendement op uw vermogen, hoe meer het u netto ‘kost’ om het vermogen in uw eigen woning te investeren. Financiert u de eigen woning geheel met eigen geld? Dan trekt u geen rente af in box 1, maar krijgt u toch een aftrekpost tegenover de bijtelling van het eigenwoningforfait. Dit staat bekend als de Hillen-aftrek. Sinds 2019 wordt die aftrek in 30 jaar tijd afgebouwd. In 2022 bespaart u door de Hillen-aftrek maximaal 49,5% inkomstenbelasting over 86,67%% van het eigenwoningforfait.

Rekenvoorbeeld

• In de grafiek vergelijken we de netto kosten (bij gebruik van eigen middelen: het netto rendement na belasting) van de verschillende mogelijkheden. Daarbij is rekening gehouden met de invloed van het eigenwoningforfait. Er is gerekend met fiscale cijfers voor 2022.
• Uitgaande van een hypotheekrente van 3,5% is een lening in box 1 bij de BV voordeliger dan een lening bij de bank, als het rendement lager is dan 3,5%. Is het rendement hoger dan 3,5%? Dan is een lening bij de bank voordeliger.
• Maar bij de gehanteerde uitgangspunten in dit voorbeeld is het nóg voordeliger om privémiddelen (box 3) in te zetten als het rendement beneden ongeveer 3,65% blijft.
• Bij een rendement boven ongeveer 3,65% zijn de netto kosten van lenen bij de bank in dit voorbeeld het laagst. Lenen bij de eigen BV is dan minder gunstig, omdat de BV meer rendement kan maken dan met uitlenen aan privé.