DGA & financiering van de eigen woning

Hierna vergelijken we 4 mogelijkheden:

1. Hypotheek bij de bank
2. Lenen bij eigen bv
3. Dividend uit eigen bv
4. Gebruik van privévermogen

Wat voor u als dga de meest aantrekkelijke manier is om uw eigen huis te financieren, hangt af van verschillende factoren. De rente waartegen u kunt lenen van de bank of bij uw bv is uiteraard van invloed. Maar vooral het rendement op uw eigen vermogen is van doorslaggevend belang.

Hypotheek bij de bank

Als u een hypotheek bij de bank neemt, hoeft u geen rendement op uw eigen vermogen te missen. U betaalt wel rente aan de bank. De kosten voor de rente op een eigenwoningschuld mag u onder voorwaarden aftrekken van uw inkomen in box 1. U bespaart hiermee vanaf 2023 nog maximaal circa 37% inkomstenbelasting over de rente die u aftrekt.

Als eigenwoningbezitter is het ook zaak om rekening te houden met de inkomensbijtelling van het eigenwoningforfait. Als de WOZ-waarde van uw woning lager is dan € 1,2 miljoen, is de bijtelling 0,35% van de WOZ-waarde. Voor zover de WOZ-waarde boven deze grens ligt, is de bijtelling 2,35%. Hierover betaalt u maximaal 49,5% inkomstenbelasting in box 1 (cijfers 2023). Alleen als de aftrekbare rente meer is dan de bijtelling, kan in box 1 een fiscaal voordeel optreden.

Lenen bij eigen bv

Leent u voor uw woning bij uw eigen bv? Dan komt de rente die u aan de bv betaalt in de plaats van het rendement dat de bv op een andere manier zou kunnen maken op dat vermogen. Het hangt af van het rendement dat de bv anders zou maken of de bv hierdoor een hogere of lagere opbrengst behaalt.

De bv betaalt over de ontvangen rente vennootschapsbelasting (Vpb): in 2023 is dat 19% over de eerste € 200.000 aan winst en 25,8% daarboven. Wat overblijft, kan de bv als dividend aan u uitkeren. In 2023 betaalt u dan 26,9% aan box 2-belasting. Uitgaande van het lage Vpb-tarief komt de totale belastingdruk op de door de bv ontvangen rente zo op ongeveer 40,8% (= 19% + 26,9% x 81%). Vanaf 2024 gaat een getrapt tarief gelden in box 2. Tot € 67.000 (fiscaal partners samen € 134.000) aan box 2-inkomen is het tarief dan 24,5%, daarboven 31%.

Uitgaande van het lage tarief van 24,5%, komt de gecombineerde belastingdruk op de rente die door de bv stroomt dan op ongeveer 38,8% (= 19% + 24,5% x 81%). De gecombineerde belasting is dan ongeveer gelijk aan het belastingvoordeel over de renteaftrek in box 1 van ongeveer 37%. In dat geval maakt het vrijwel niet uit of u tegen een hoge of lage rente leent van uw bv voor uw eigen woning. Gesteld dat de rente over de lening aftrekbaar is in box 1. Als we rekenen met het hoge tarief in box 2 van 31%, komt de gecombineerde belastingdruk op de rente die door de bv stroomt dan op ongeveer 44,1% (= 19% + 31% x 81%). In dat geval is een lage rente op de lening voordeliger dan een hogere rente.

Dividend uit eigen bv

Wanneer uw bv beschikt over vrij uitkeerbare reserves, is uitkeren van dividend ook een mogelijkheid. Uitgaande van 26,9% belasting in box 2 in 2023 over het dividend, moet de bv ongeveer € 1,37 dividend uitkeren, om privé € 1,00 netto beschikbaar te krijgen. Dat betekent dat u dus het netto rendement op circa 1,37 maal het in uw eigen huis te investeren bedrag gaat missen, na vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting in box 2. Vanaf 2024 gaat een iets lager tarief gelden over de eerste € 67.000 per persoon aan box 2-inkomen en een hoger tarief over het meerdere. Afhankelijk van het benodigde netto bedrag, zal de benodigde bruto dividenduitkering dan iets lager of juist wat hoger worden.

Wanneer u geen (of een zeer beperkte) lening hebt voor uw woning, zal het saldo van eigenwoningforfait min aftrekbare rente positief uitvallen. De zogenoemde Hillen-aftrek zorgt er dan voor dat u niet over het volledige positieve saldo inkomstenbelasting hoeft te betalen. De Hillen-aftrek was vóór 2019 nog 100% van het positieve saldo, maar wordt sindsdien in 30 jaar afgebouwd tot nul. In 2023 betaalt u inkomstenbelasting in box 1 over 16,67% van het positieve saldo.

Gebruik van privévermogen

Gebruikt u privévermogen (box 3) om uw eigen huis te financieren? Dan hoeft u geen rente te betalen. Maar u gaat wel het netto rendement na aftrek van box 3-heffing op dit vermogen missen. Hoe hoger het rendement op uw vermogen, hoe meer het u netto ‘kost’ om het vermogen in uw eigen huis te investeren.

Per 2023 is de belastingheffing in box 3 gewijzigd. Het vermogen in box 3 wordt onderverdeeld in drie categorieën: ‘banktegoeden’, ‘overige bezittingen’ en ‘schulden’. Voor elke categorie geldt een apart forfaitair (voor iedereen gelijk verondersteld) rendement. Voor ‘banktegoeden’ en ’schulden’ worden de rendementspercentages achteraf vastgesteld. Het Centraal Planbureau (CPB) schatte dat deze percentages voor 2023 uit zullen komen op respectievelijk 0,36% en 2,57%. Voor ‘overige bezittingen’ is het percentage al vóór het betreffende belastingjaar bekend, omdat daarbij van rendementen in het verleden wordt uitgegaan. Voor 2023 is dat 6,17% en voor 2024 zal dat 6,04% zijn.

Investeert u spaargeld (categorie ‘banktegoeden’) in uw eigen huis, dan zal het te behalen rendement beperkt zijn. Maar dan zal ook de belasting op het te missen rendement naar verwachting laag zijn (schatting CPB 2023: 0,36% x tarief 32% = 0,12%). Maakt u ‘overige bezittingen’ te gelde om in de woning te investeren, dan kan de belasting op het – wellicht hogere – te missen rendement oplopen tot bijna 2% (2023: 6,17% x tarief 32%; 2024: 6,04% x tarief 33%).

Net als bij financiering met dividend uit de bv, betaalt u inkomstenbelasting in box 1 over 16,67% van het positieve saldo van eigenwoningforfait min eventuele rente, als u uw woning (volledig) met privévermogen financiert.

Vergelijking netto kosten

We hebben voor elk van de alternatieven de netto kosten – dan wel het mis te lopen netto rendement na belasting op eigen middelen – berekenend bij verschillende rendementspercentages. Dit is door middel van gekleurde lijnen weergegeven in onderstaande grafiek. Hierbij is rekening gehouden met de invloed van het eigenwoningforfait. Er is gerekend met fiscale cijfers voor 2023. Bij gebruik van eigen middelen privé (box 3), is in beginsel uitgegaan van vermogen in de categorie ‘overige bezittingen’. Voor spaargeld geldt een lagere belastingdruk, maar ook een beperkte rendementsverwachting (groene stippellijn).

De volgende uitgangspunten zijn hierbij gehanteerd.

• Bij een gegeven rendement (horizontale as) kan men van elk alternatief de netto kosten / te missen rendement (verticale as) aflezen. Hoe lager de lijn loopt, hoe gunstiger het alternatief.
• Daar waar lijnen elkaar snijden is sprake van een gelijke uitkomst.
• Vanaf ongeveer 5% rendement is lenen bij de bank à 4,5% rente in dit voorbeeld gunstiger dan inzetten van ‘overige bezittingen’ (box 3).
• Lenen bij de bank à 4,5% is voordeliger dan lenen bij de bv à 3% rente, als het te behalen rendement hoger ligt dan ongeveer 4,6%.
• Bij een rendement van ongeveer 1% liggen de uitkomsten van de alternatieven lenen bij de bv à 3% rente, dividend uit de bv en inzetten van spaargeld heel dicht bij elkaar.