Direct naar content

Donkere fiscale wolken boven vastgoed-BV's

Hebt u een BV met beleggingsvastgoed? Wist u dan dat sinds 2010 een paar donkere fiscale wolken hangen boven deze BV's en andere beleggingsvennootschappen? Bij uw overlijden moeten uw erfgenamen namelijk veel belasting betalen. Alleen al omdat zij beleggingen in een BV erven.

Niet meer dan vermogensbeheer

Veel aandeelhouders van een beleggingsvennootschap houden helemaal geen rekening met toekomstige forse belastingaanslagen bij hun overlijden. Ten onrechte. Ze realiseren zich vaak niet waarmee zij hun erfgenamen opzadelen. Vastgoed-BV’'s doen namelijk vaak niet meer dan vermogensbeheer. En dan kunnen de erfgenamen geen beroep doen op de gunstige bedrijfsopvolgingsregelingen die alleen gelden voor ondernemingsvermogen. Ook bij schenking van deze aandelen is de belasting vaak hoog.

Belastingen

Uw erfgenamen moeten namelijk 25% inkomstenbelasting betalen over het bedrag van de werkelijke (commerciële) waarde van de aandelen verminderd met de fiscale verkrijgingsprijs (lees: meestal de prijs die u betaalde voor de aandelen). Daarnaast betalen uw erfgenamen erfbelasting. Fiscaal partners en kinderen betalen over de eerste belaste 117.214 euro (in 2014) 10%, daarboven 20%. Het bovenstaande geldt ook bij schenking. Maar dan betaalt u de inkomstenbelasting zelf. Fiscaal partners en kinderen betalen dan maximaal 20% schenkbelasting. Voor andere verkrijgers zijn de tarieven van de erf- en schenkbelasting hoger.

Als het vermogen vastzit in stenen is het buitengewoon vervelend als de erfgenamen vastgoed in de BV gedwongen moeten verkopen tegen een ongunstige prijs om de belastingaanslagen te kunnen betalen. Vaak moet de BV dan nog 20% of 25% vennootschapsbelasting betalen over de fiscale boekwinst die de BV behaalt op het verkochte vastgoed. Bij een pensioenvoorziening in de BV kan sprake zijn van een (gedeeltelijke) vrijval van die pensioenvoorziening in uw BV. Ook over deze vrijval moet uw BV vennootschapsbelasting betalen.

Gunstige uitspraken van de belastingrechter

Er zijn lichtpuntjes. Soms doen vastgoed-BV's meer dan vermogensbeheer. Er zijn recente gunstige uitspraken van de belastingrechter over wat een vastgoed-BV doet. Die BV kan heel goed een onderneming drijven. Voor zover sprake is van ondernemingsvermogen kunt u onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op de bedrijfsopvolgingsregelingen (zie hierna).

Dat zegt natuurlijk nog niets over uw vastgoed-BV. De feiten en omstandigheden blijven beslissend. Het gaat erom dat u meer werkzaamheden in uw BV verricht dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. En dat deze werkzaamheden zijn verricht met het oog op het behalen van een hoger (netto)rendement dan bij normaal vermogensbeheer. De persoonlijke betrokkenheid kan daarvan de gunstige oorzaak zijn. Maar ook de waarde van het vastgoed kan hierop positief van invloed zijn. Het blijft een weging van de diverse factoren.

Uit de rechterlijke uitspraken kunnen we afleiden dat we in ieder geval niet te snel moeten denken dat een vastgoed-BV altijd een beleggingsvennootschap is waarop de bedrijfsopvolgingsregelingen niet van toepassing zijn. Maar volgens de staatssecretaris van Financiën is niet snel sprake van ondernemingsactiviteiten bij een vastgoed-BV. Ook na deze uitspraken niet. Het is wel belangrijker geworden om te onderzoeken wat de vastgoed-BV precies doet en eventueel bij te sturen als dat kan.

Bedrijfsopvolgingsregelingen

De bedrijfsopvolgingsregelingen zorgen er onder andere voor dat de erfbelasting zo laag mogelijk blijft. Deze belastingdruk kunnen uw erfgenamen dan namelijk verlagen van 20% tot maximaal circa 3%.

Op verzoek en onder bepaalde voorwaarden kan minimaal 83% van het ondernemingsvermogen onder de vrijstelling vallen. U moet onder andere de aandelen al ten minste één jaar in bezit hebben direct voorafgaande aan uw overlijden. En gedurende die periode moet ook de onderneming bestaan.

Bij schenking kunnen zij dit belastingvoordeel ook krijgen, maar dan is deze periode niet één maar vijf jaar.

De bedrijfsopvolger(s) moet(en) de onderneming zowel bij schenking als bij vererving vijf jaar geheel voortzetten. Ook moet(en) de bedrijfsopvolger(s) de aandelen gedurende deze periode in bezit houden. Daarnaast bestaan er mogelijkheden, voor zover sprake is van ondernemingsvermogen, om de inkomstenbelastingclaim van 25% door te geven aan de bedrijfsopvolger(s).

Bij schenking van de aandelen moet(en) de bedrijfsopvolger(s) in ieder geval 36 maanden direct voorafgaande aan de schenking al in dienst zijn van de BV waarvan de aandelen worden geschonken of van de BV waar de onderneming zit.

Kansen

De recente rechterlijke uitspraken kunnen u inspireren om waar dat nodig en mogelijk is wijzigingen aan te brengen in uw activiteiten. Of alvast aandelen in uw vastgoed-BV te schenken aan de volgende generatie in plaats van te wachten tot uw overlijden. Bijvoorbeeld als u gebruik kunt maken van de bedrijfsopvolgingsregelingen. Natuurlijk als aan de voorwaarden is voldaan. Als u gaat schenken, houd dan in ieder geval ook rekening met eventuele fiscale gevolgen voor de overdrachtsbelasting.

Tot slot

Hierboven zijn wij kort ingegaan op een aantal fiscale gevolgen bij overlijden en schenken bij een vastgoed-BV. Graag zijn wij uw gesprekspartner bij het in kaart brengen van die fiscale gevolgen in uw situatie en de acties die u kunt verrichten om de fiscale gevolgen zo beperkt mogelijk te houden. Heeft u interesse in een gesprek? Neem contact met ons op. We wisselen graag van gedachten met u.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.

Meer over dit onderwerp

Gerelateerde artikelen