Heeft u een BV met beleggingsvastgoed? Wist u dat er een paar donkere fiscale wolken hangen boven deze BV en andere beleggingsvennootschappen? Bij uw overlijden moeten uw erfgenamen dan namelijk mogelijk veel belasting betalen. Alleen al omdat zij beleggingen in een BV erven.
Veel aandeelhouders in een beleggingsvennootschap houden helemaal geen rekening met toekomstige forse belastingaanslagen bij hun overlijden. Ten onrechte. Ze realiseren zich vaak niet waarmee zij hun erfgenamen opzadelen. Een vastgoed-BV doet namelijk vaak niet meer dan vermogensbeheer. En dan kunnen de erfgenamen geen beroep doen op bepaalde gunstige fiscale regels. Die gelden namelijk onder bepaalde voorwaarden alleen voor zover sprake is van ondernemingsvermogen. Ook bij schenking van deze aandelen is de belasting vaak hoog.
Belastingen
Uw erfgenamen moeten in ieder geval 26,9% (cijfer: 2022) inkomstenbelasting betalen in box 2 over het bedrag van de werkelijke (commerciële) waarde van de aandelen verminderd met de fiscale verkrijgingsprijs (lees: meestal de prijs die u betaalde voor de aandelen). Daarnaast betalen uw erfgenamen erfbelasting. Uw fiscaal partner en kinderen betalen over de belaste verkrijging tot € 130.424 (cijfer: 2022) 10%, daarboven 20% erfbelasting. Dit geldt ook bij een schenking. Maar dan betaalt u de inkomstenbelasting zelf. De fiscaal partner en kinderen betalen dan maximaal 20% schenkbelasting. Voor bijvoorbeeld kleinkinderen, neven, nichten en derden zijn de tarieven van de erf- en schenkbelasting hoger.
Als het vermogen vastzit in stenen, is het buitengewoon vervelend als de erfgenamen vastgoed in de BV gedwongen moeten verkopen tegen een ongunstige prijs om de belastingaanslagen te kunnen betalen. Vaak moet de BV dan ook nog 15% of 25,8% (cijfers: 2022) vennootschapsbelasting betalen over de fiscale boekwinst die de BV behaalt op het verkochte vastgoed. Er kan ook sprake zijn van nog andere fiscale gevolgen.
Gunstige uitspraken van de belastingrechter
Er zijn lichtpuntjes. Soms doet een vastgoed-BV meer dan vermogensbeheer. Er zijn gunstige uitspraken van belastingrechters over wat een vastgoed-BV doet. Die BV kan heel goed een onderneming drijven. Voor zover sprake is van ondernemingsvermogen kunt u onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op de fiscale regels bij bedrijfsoverdracht (zie hierna).
Dat zegt natuurlijk nog niets over uw vastgoed-BV. De feiten en omstandigheden blijven beslissend. Het gaat erom dat u in ieder geval meer werkzaamheden in uw BV verricht dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. En dat deze werkzaamheden zijn verricht met het oog op het behalen van een hoger (netto)rendement dan bij normaal vermogensbeheer. De persoonlijke betrokkenheid kan daarvan de gunstige oorzaak zijn. Maar ook de waarde van het vastgoed kan hierop van invloed zijn. Het blijft een weging van de diverse factoren.
En hoewel de verwachting is dat de regels op dit punt zullen worden aangepast, kunnen we uit de rechterlijke uitspraken afleiden dat we voorlopig in ieder geval nog niet te snel moeten denken dat een vastgoed-BV altijd een beleggingsvennootschap is waarop de bedrijfsopvolgingsregelingen niet van toepassing zijn. Maar volgens de staatssecretaris van Financiën is niet snel sprake van ondernemingsactiviteiten bij een vastgoed-BV. Ook na deze uitspraken niet. Sterker er is haast geboden. Het Kabinet heeft namelijk aangegeven de regels zodanig te gaan wijzigen dat aan derden verhuurd vastgoed aangemerkt zal worden als beleggingsvermogen.
Bedrijfsopvolgingsregelingen
De bedrijfsopvolgingsregelingen zorgen er onder andere voor dat de erfbelasting zo laag mogelijk blijft. Deze belastingdruk kunnen uw erfgenamen (hier: fiscaal partner en kinderen) dan namelijk verlagen van 20% tot maximaal circa 3,5%.
Op dit moment is het nog zo dat op verzoek aan de Belastingdienst en onder bepaalde voorwaarden minimaal 83% van het ondernemingsvermogen onder de vrijstelling kan vallen. U moet onder andere de aandelen al ten minste één jaar in bezit hebben direct voorafgaande aan uw overlijden, gedurende een aaneengesloten periode. En gedurende die periode moet ook de onderneming bestaan. Bij schenking kan ook sprake zijn van dit belastingvoordeel, maar dan is deze periode niet één maar vijf jaar. De bedrijfsopvolger(s) moet(en) de onderneming zowel bij schenking als bij vererving gedurende een aaneengesloten periode van vijf jaar geheel voortzetten. Ook moet(en) de bedrijfsopvolger(s) de aandelen gedurende deze periode in bezit houden.
Voor zover sprake is van ondernemingsvermogen bestaan er daarnaast mogelijkheden om de inkomstenbelastingclaim van 26,9% (cijfer: 2022) door te geven aan de bedrijfsopvolger(s). Ook voor deze doorschuifregeling moet een verzoek aan de Belastingdienst worden ingediend en gelden er specifieke voorwaarden. Zo moet(en) bijvoorbeeld de bedrijfsopvolger(s) bij schenking van de aandelen in ieder geval gedurende een aaneengesloten periode van minimaal 36 maanden direct voorafgaande aan de schenking al in dienst zijn van de vennootschap waarvan de aandelen worden geschonken of van de werkmaatschappij waarin de vennootschap een belang in bezit. Er zijn uitzonderingen mogelijk.
Kansen
De rechterlijke uitspraken kunnen u inspireren om waar dat nodig en mogelijk is, wijzigingen aan te brengen in uw activiteiten. Of alvast aandelen in uw vastgoed-BV te schenken aan de volgende generatie in plaats van te wachten tot uw overlijden. Bijvoorbeeld als u gebruik kunt maken van de bedrijfsopvolgingsregelingen. Natuurlijk als aan de voorwaarden is voldaan. Als u gaat schenken, houd u dan in ieder geval ook rekening met eventuele fiscale gevolgen voor de overdrachtsbelasting. Laat u in ieder geval goed adviseren.
Hierboven ben ik kort ingegaan op een aantal fiscale gevolgen bij overlijden en schenken bij een vastgoed-BV. Houd u er rekening mee dat de regeling op korte termijn gewijzigd zal worden en dat ook andere (belasting)aspecten belangrijk kunnen zijn. Graag zijn wij uw gesprekspartner bij het in kaart brengen van die fiscale gevolgen in uw situatie en de acties die u kunt overwegen.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.