Waarom een hypotheek afsluiten als je vermogen hebt?

Een kwestie van gevoel?

Schulden hebben zowel financiële als emotionele aspecten. Niet iedereen voelt zich prettig bij schulden. Sommige mensen kiezen ervoor schulden geheel te vermijden of lossen ze zo snel mogelijk af. Komt dat uw nachtrust ten goede? Dan is dat zeker een belangrijke overweging.

Uw gedachten hierover kunnen na verloop van tijd ook veranderen. Mensen op hogere leeftijd geven er vaak de voorkeur aan om hun financiële situatie te vereenvoudigen en risico’s terug te brengen. Dat kan zwaarder wegen dan de mogelijkheid op extra rendement.

Of een kwestie van rekenen?

Financieel gezien is de vraag of het gunstig is om een schuld in stand te houden een rendementskwestie. Enerzijds zijn er de nettokosten van een schuld. Dat is de rente na verrekening van eventueel belastingvoordeel. Anderzijds is er het nettorendement dat uw geld naar verwachting zal opbrengen. Dat is het rendement dat overblijft na kosten en belastingen. Is het nettorendement hoger dan de nettokosten? Dan is het voordelig om de schuld te laten bestaan. Maakt u minder nettorendement dan de nettokosten? Dan is het voordeliger om de schuld af te lossen.

Hierbij moet u vooruitkijken en een inschatting maken van uw situatie in de toekomst. Dat geldt voor het (verwachte) rendement en de belasting die daarvan afgaat. Maar ook voor de rente die u over de schuld betaalt en het fiscale voordeel daarvan bij uw aangifte inkomstenbelasting.

De belastingheffing in box 3

Om te bepalen wat u netto overhoudt van het rendement op uw vermogen in box 3, moet u rekeninghouden met de belasting die nog van dat rendement afgaat. Dat is op dit moment eigenlijk niet vast te stellen. De huidige wet gaat uit van fictieve rendementen. Is uw rendement in de werkelijkheid lager dat het fictieve rendement? Dan betaalt u met de tegenbewijsregeling wellicht minder belasting. Vanaf 2028 krijgen we, als het goed is, een stelsel dat altijd uitgaat van werkelijke rendementen. In ons artikel “Een gesprek over box 3” leest (en ziet) u er meer over.

We weten dus niet hoe de belastingheffing in de komende jaren precies zal verlopen. Wel wordt voor alle jaren gesproken over een belastingtarief van 36%. Een logisch uitgangspunt is wellicht om te rekenen met een percentage van 36%. Hierbij laten we het heffingsvrij vermogen (in 2025 € 57.684 per persoon) en heffingvrij inkomen (voorstel voor 2028 € 1.800 per persoon) buiten beschouwing.

Stel dat u na beleggingskosten een rendement op uw eigen geld maakt van 4%. In het vervolg gaan we er in de rekensom dan uit van een netto rendement van 2,56% (belastingdruk 36%).

De nettokosten van de schuld

Om de nettokosten van een schuld te bepalen, moet u de rente die u over de schuld betaalt corrigeren met het belastingvoordeel dat de schuld oplevert. Het maakt daarbij verschil of de schuld fiscaal gezien in box 1 of in box 3 zit.

Eigenwoningschuld in box 1

Een schuld die u bent aangegaan om uw eigen woning te kopen, kan in box 1 vallen. De betaalde rente voor een eigenwoningschuld mag u onder voorwaarden aftrekken van het inkomen in box 1. De fiscale besparing is maximaal circa 37,5%. De netto kosten van de schuld komen dan op ongeveer 62,5% van de betaalde rente. Deze berekening geldt voor de hypotheekrente die het bedrag van uw eigenwoningforfait overtreft. Een andere nuancering is dat het fiscale voordeel met name voor AOW-gerechtigden lager kan zijn dan 37,5% (circa 23% bij een belastbaar inkomen in box 1 tot € 38.441). Verder kan het aflossen van hypotheekschuld effecten hebben op heffingskortingen.

Voorbeeld:

U heeft een hypotheekschuld met 4% rente. De fiscale aftrek voor u is 37,5% zodat de netto rentelast 2,5% is. U beschikt ook over vermogen in box 3. Welk rendement moet u behalen om er netto ten minste 2,5% aan over te houden? Als we rekenen met 36% belasting over het werkelijke rendement, dan moet het bruto rendement hoger zijn dan 3,9%. Als dat het geval is, is het vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk om de schuld in stand te laten.

U moet zich wel realiseren dat het in stand houden van de lening risico’s kent. Het rendement op de beleggingen kan tegenvallen en de rente op de hypotheek kan in de toekomst hoger zijn. Verder is het goed om ook een rekensom te maken in euro’s. Is het voordeel uit de rekensom in euro’s de moeite waard? Of weegt dat niet op tegen de hogere risico’s? Tot slot, het aflossen van schulden kan leiden tot een meer overzichtelijke situatie. Dat kan ook wat waard zijn.

Volledig aflossen van een eigenwoningschuld

De berekening wordt iets ingewikkelder als u (vrijwel) de gehele hypotheekschuld aflost. U betaalt dan als gevolg van de zogenaamde ‘Hillenaftrek’ minder belasting over het eigenwoningforfait. Na volledig aflossen van de hypotheekschuld betaalt u in 2025 door de Hillenaftrek slechts belasting over 23,33% van het eigenwoningforfait. Daar komt elk jaar 3,33%-punten bij, doordat de Hillenaftrek sinds 2019 in 30 jaar wordt afgebouwd tot nul.

Voorbeeld:

Bij een WOZ-waarde van € 800.000 is het eigenwoningforfait € 2.800. Zou er geen hypotheekschuld zijn, dan levert dat een extra besparing op van 37,5% x 76,67% x eigenwoningforfait € 2.800 = circa € 805. Dit voordeel neemt jaarlijks een beetje af, omdat de Hillen-aftrek wordt afgebouwd.

Schuld in box 3

Als de schuld in box 3 zit en de belasting wordt geheven over het werkelijke rendement van het vermogen, dan is de besparing van de schuld ook 36% van de verschuldigde rente. In dat geval is de rekensom eenvoudig. Aflossen van de schuld is voordelig als u minder rendement behaald dan de rente die u betaalt over de schuld.

Meer aandachtspunten

De belastingheffing over de eigen woning is ingewikkeld en kent veel invalshoeken en aandachtspunten. In ons artikel “Uw hypotheek versneld aflossen” vindt u meer zaken om rekening mee te houden als u versneld gaat aflossen. In ons artikel “De belastingheffing over uw eigen woning in 2025” leest u onder meer over het eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek en de ‘villatax’.