Woningbelegging onder druk

Minister De Jonge wil de minimumgrens voor de gereguleerde huursector vanaf 1 januari 2024 optrekken van 800 tot circa 1.100 euro. Dit doet hij middels een aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), dat omhooggaat van 142 nu tot 187 punten volgend jaar. Een belangrijke aanvullende maatregel is dat de WOZ-waarde voor maximaal 33 procent mag meetellen in de bepaling van de huurprijs. Buitenruimtes worden extra beloond, net als een goed energielabel. 

Verhuurders van kleinere woningen worden het meest geraakt. De verhuur daarvan wordt minder rendabel indien ze door een beperkt oppervlak de minimumgrens van 187 punten niet halen en daarmee binnen de gereguleerde middenhuur van De Jonge komen te vallen. Dat u een hogere WOZ-waarde en beter energielabel mag meetellen voert de score in sommige gevallen nog op, maar per saldo moet voor veel woningen de huur straks omlaag als een huurcontract afloopt. 

Veel woningbeleggers kijken nu naar WWSoptimalisatie. Dit betekent dat ze met een kritische blik kijken of ze verbeteringen aan een woning kunnen doorvoeren die leiden tot een puntentotaal boven de nieuwe liberalisatiegrens. Op de korte termijn lijkt verduurzaming de meeste kans te bieden. Daar zet De Jonge ook op in. Een verbetering van energielabel G naar A levert de meeste extra punten op, waardoor u wellicht boven de WWS van 187 punten komt. Met een label D of slechter mag u vanaf 2030 sowieso niet meer verhuren.

De precieze invulling van de maatregelen is nog met onzekerheid omgeven. Tot zeker 1 januari 2024 moeten wij het met bovenstaande contouren doen. En eigenlijk is dat de grootste tegenvaller. Pas als u echt weet waar u aan toe bent, kunt u toekomstbestendige beslissingen nemen. Zo kijkt het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nog eens kritisch naar onder meer het puntenniveau voor energielabels, omdat het huidige WWS-systeem een aantal ongewenste effecten met zich meebrengt. Ook wordt nog een keer gekeken naar de stapeling van belastingen.

Toch is de verwachting dat het grootste deel van de genoemde maatregelen doorgang vindt, omdat de coalitiepartijen elkaar hierin hebben gevonden. In dat geval moet de vrije huursector zichzelf opnieuw uitvinden en middenhuur zichzelf bewijzen. Totdat wellicht het tegendeel wordt bewezen, zoals in Berlijn, waar een vergelijkbare middenhuurregeling al na een jaar sneuvelde.

Vastgoed is een beleggingsklasse voor de langere termijn. Hebt u een beleggingshorizon van bijvoorbeeld zo’n twintig jaar, dan kunt u het waardeverlies beter opvangen. De kasstroom van huurinkomsten wordt weliswaar lager, maar blijft gewoon bestaan. Het leegstandsrisico wordt ook niet groter. Daar verandert het beleid niets aan.