ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus

Soms is een box 3-hypotheek een illusie

Sommige belastingbetalers zien de financieringsschuld voor hun eigen huis liever in box 3 dan in box 1. Omdat zij geen voordeel meer hebben van de hypotheekrenteaftrek. En zij moeten wel inkomstenbelasting betalen over hun box 3-vermogen. Hoe pakken zij dat het beste aan?

Box 3 hypotheek: niet zo gemakkelijk als soms gedacht

Sommige belastingbetalers zijn behoorlijk creatief als het om een financieringsschuld voor hun eigen huis in box 3 gaat. Maar het eenvoudig verhangen van de ‘bordjes’ op de geldlening – ‘box 1’ eraf en ‘box 3′ erop – werkt niet. En het omzetten van het onderpand hiervoor van het hoofdverblijf naar bijvoorbeeld een beleggingspandje in box 3, heeft ook geen zin. De kwalificatie van de schuld is namelijk niet afhankelijk van de zekerheid voor deze schuld.

De kenmerken van de schuld bepalen tot welke box deze schuld behoort. Voldoet u volgens de wettelijke regels aan de fiscale voorwaarden van de eigenwoningschuld? Dan behoort deze schuld voor uw hoofdverblijf tot box 1.

Het maakt daarbij uit welk fiscaal eigenwoningregime van toepassing is op de schuld. Voor een  zogenoemde ‘fiscaal nieuwe woningfinanciering’ gelden namelijk sinds 2013 extra fiscale voorwaarden (vormeisen) voor een eigenwoningschuld in box 1. Zoals de fiscale aflossingsverplichting en soms ook de eigen informatieverplichting. Voor een schuld die onder het overgangsrecht valt, gelden deze extra vormeisen niet.

Niet voldoen aan fiscale voorwaarden?

Bij een fiscaal nieuwe woningfinanciering gelden de extra vormeisen voor de renteaftrek in box 1. Dan zou u wel ervoor kunnen kiezen om niet aan alle fiscale voorwaarden voor een eigenwoningschuld in box 1 te voldoen. Bijvoorbeeld door juist wel een aflossingsvrije geldlening te sluiten in plaats van een geldlening met een (minimaal) annuïtaire aflossingsverplichting. De financier moet daar dan wel mee akkoord gaan. Omdat de schuld nu niet voldoet aan de wettelijke regels voor box 1, valt deze in box 3.

In bepaalde andere situaties duurt het enige tijd voordat de schuld naar box 3 gaat als u niet aan de fiscale voorwaarden voldoet. Bijvoorbeeld als u te laat op de nieuwe annuïtaire geldlening terugbetaalt. Dan krijgt u nog enige tijd om alsnog die verplichting na te komen, voordat de schuld uiteindelijk naar box 3 gaat.

Geen aftrek meer?

Voor zover er geen aftrek (meer) is van de rente(kosten) behoort de financieringsschuld tot box 3. Dat doet zich in ieder geval bij veel belastingbetalers per 1 januari 2031 voor, na 30 jaar aftrek. Het eigen huis blijft overigens dan wel in box 1 zolang het onder de eigenwoningregeling valt. Dat betekent kortweg zolang u het als hoofdverblijf gebruikt. Deze periode kan nog ruim 3 jaar langer zijn als u het nog niet heeft verkocht. Maar dan moet het wel leeg zijn (tijdelijke verhuur mag) en ‘te koop’ staan. Ook een (oude) restschuld kan tot box 1 behoren.

Terugbetalen op de geldlening?

Stel u heeft een woningfinanciering waarvoor overgangsrecht geldt. Dat zijn met name woningfinancieringen die vóór 2013 zijn gesloten. Ook daarvoor gelden wel voorwaarden om te kwalificeren als eigenwoningschuld (de financiering is aangewend voor het eigen huis), maar de extra vormeisen (zie hierboven) gelden dan niet. Als u op deze geldlening terugbetaalt en u uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw een lening voor het eigen huis aangaat, dan geldt het oude regime in principe ook voor deze nieuwe geldlening. De lening blijft dan ook in box 1. Ontstaat na aflossing opnieuw een lening ná deze periode? Dan valt deze lening onder het nieuwe fiscale eigenwoningregime. In dat geval zal de lening, als niet is voldaan aan de gestelde voorwaarden, in box 3 vallen.

Box 3 hypotheek: voorbeeld

Stel u heeft een eigen huis. U heeft het gefinancierd met een hypotheek. De eigenwoningschuld in box 1 was bij de aankoop in 2010 bijvoorbeeld €500.000. Het is een eigenwoningschuld in box 1 waarvoor overgangsrecht geldt. Inmiddels heeft u in 2017 de gehele schuld terugbetaald. De eigenwoningschuld is sindsdien €0.

In 2018 verkoopt u dat huis voor €500.000. De overwaarde op deze woning is eveneens €500.000 aangezien de schuld €0 is. Vervolgens koopt u in 2018 weer een nieuw huis voor €500.000 waarvoor u dat jaar een nieuwe aflossingsvrije financiering sluit van €500.000. Zit deze schuld nu in box 3?

Het antwoord is: ‘nee’. Omdat u (na de aflossing in 2017) vóór het einde van het volgende kalenderjaar – eind 2018 in dit voorbeeld – weer een nieuwe financiering bent aangegaan in verband met een eigen huis, herleeft in principe het oude fiscale eigenwoningregime waarbij geen extra vormeisen worden gesteld aan de lening. Zou u deze financiering in 2019 aangaan, dan is het nieuwe fiscale eigenwoningregime van toepassing waardoor een aflossingsvrije lening niet voldoet en de lening in box 3 valt.

Goede vermogensplanning

Een goede vermogensplanning van uw financiële situatie kan mogelijk uitkomst bieden. Waarbij niet alleen wordt berekend of een box 3-hypotheek wel passend is in uw situatie. Maar waarbij ook onder andere rekening is gehouden met alle fiscale eigenwoningregels. Zoals de bepaling die ziet op het terugbetalen op de geldlening en het weer aangaan van een woningfinanciering binnen hetzelfde of het volgende kalenderjaar in voorkomende situaties. Want anders kan de box 3-hypotheek een illusie worden.

Deze blog werd oorspronkelijk gepubliceerd op 28 juni 2017 en is bijgewerkt op 6 augustus 2018. 

Deel deze pagina

Artikel geschreven door:

Profiel foto van Peter Pleijsant
Peter Pleijsant Fiscaliteit, eigen woning, bedrijfsopvolging

Studeerde Fiscaal Recht in Leiden en werkte als belastingadviseur bij Deloitte. Sinds 2006 werkt hij bij ABN AMRO MeesPierson. Peter Pleijsant houdt zich bezig met nieuwe fiscale wetgeving, woningmarkt problematiek en bedrijfsopvolging.

Van gedachten wisselen met een specialist?

  • Wanneer het u uitkomt
  • Vrijblijvend
  • Persoonlijk
Soms is een box 3-hypotheek een illusie
4.3/5 score (7 stemmen)
ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus
Logo of ABN AMRO MeesPierson | Financial Focus