Sommige belastingbetalers zien de financieringsschuld voor hun eigen huis liever in box 3 dan in box 1 van de inkomstenbelasting. Omdat zij geen voordeel meer hebben van de hypotheekrenteaftrek. En zij moeten wel inkomstenbelasting betalen over hun box 3-vermogen. Hoe pakken zij dat het beste aan?
Box 3 hypotheek: niet zo gemakkelijk als soms gedacht
Sommige belastingbetalers zijn behoorlijk creatief als het om een financieringsschuld voor hun eigen huis in box 3 gaat. Maar het eenvoudig verhangen van de ‘bordjes’ op de geldlening – ‘box 1’ eraf en ‘box 3′ erop – werkt niet. En het omzetten van het onderpand hiervoor van het hoofdverblijf naar bijvoorbeeld beleggingsvastgoed in box 3, heeft ook geen zin. De kwalificatie van de schuld is namelijk niet afhankelijk van de zekerheid voor deze schuld.
De kenmerken van de schuld bepalen tot welke box deze schuld behoort. Voldoet u volgens de wettelijke regels aan de fiscale voorwaarden van de eigenwoningschuld? Dan behoort deze schuld voor uw hoofdverblijf tot box 1.
Het maakt daarbij wel uit welk fiscaal eigenwoningregime van toepassing is op de schuld. Voor een zogenoemde ‘fiscaal nieuwe woningfinanciering’ gelden namelijk sinds 2013 extra fiscale voorwaarden (vormeisen) voor een eigenwoningschuld in box 1. Zoals de fiscale aflossingsverplichting en soms ook de eigen informatieverplichting. Voor een schuld die onder het overgangsrecht valt, gelden deze extra vormeisen niet.
Niet voldoen aan fiscale voorwaarden?
Bij een fiscaal nieuwe woningfinanciering gelden de extra vormeisen voor de renteaftrek in box 1. Dan zou u wel ervoor kunnen kiezen om niet aan alle fiscale voorwaarden voor een eigenwoningschuld in box 1 te voldoen. Bijvoorbeeld door juist wel een aflossingsvrije geldlening te sluiten in plaats van een geldlening met een (minimaal) annuïtaire aflossingsverplichting. De financier moet daar dan wel mee akkoord gaan. Omdat de schuld nu niet voldoet aan de wettelijke regels voor box 1, valt deze in box 3.
In bepaalde andere situaties duurt het enige tijd voordat de schuld naar box 3 gaat als u niet aan de fiscale voorwaarden voldoet. Bijvoorbeeld als u te laat op de nieuwe annuïtaire geldlening terugbetaalt. Dan krijgt u nog enige tijd om alsnog die verplichting na te komen, voordat de schuld uiteindelijk naar box 3 gaat.
Geen aftrek meer?
Voor zover er geen aftrek (meer) is van de rente(kosten) behoort de financieringsschuld tot box 3. Dat doet zich in ieder geval bij veel belastingbetalers per 1 januari 2031 voor, na 30 jaar aftrek. Het eigen huis blijft overigens dan wel in box 1 zolang het onder de eigenwoningregeling valt. Dat betekent kortweg zolang u het als hoofdverblijf gebruikt. Deze periode kan nog ruim 3 jaar langer zijn als u het nog niet heeft verkocht. Maar dan moet het wel leeg zijn (tijdelijke verhuur mag) en ‘te koop’ staan. Ook een (oude) restschuld kan tot box 1 behoren.
Terugbetalen op de geldlening?
Stel u heeft een woningfinanciering waarvoor overgangsrecht geldt. Dan gaat het met name om woningfinancieringen die vóór 2013 zijn gesloten. Ook daarvoor gelden wel voorwaarden om te kwalificeren als eigenwoningschuld (de financiering is aangewend voor het eigen huis), maar de extra vormeisen (zie hierboven) gelden dan niet. Als u op deze geldlening terugbetaalt en u uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw een lening voor het eigen huis aangaat, dan geldt het oude regime in principe ook voor deze nieuwe geldlening. De lening blijft dan ook in box 1. Ontstaat na aflossing opnieuw een lening ná deze periode? Dan valt deze lening onder het nieuwe fiscale eigenwoningregime. In dat geval zal de lening, als niet is voldaan aan de gestelde voorwaarden, in box 3 vallen.
Box 3 hypotheek: voorbeeld
Stel u heeft een eigen huis. U heeft het gefinancierd met een hypotheek. De eigenwoningschuld in box 1 was bij de aankoop in 2010 bijvoorbeeld € 500.000. Het is een eigenwoningschuld in box 1 waarvoor overgangsrecht geldt. In 2021 verkoopt u dat huis. Vervolgens koopt u in 2021 of 2022 weer een nieuw huis waarvoor u dat jaar een nieuwe aflossingsvrije financiering sluit. Zit deze schuld nu (deels) in box 3?
Een afgeloste oude eigenwoningschuld die uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw wordt aangegaan voor een eigen huis, kan opnieuw onder het oude regime vallen. Als u in dit voorbeeld in 2021 of 2022 een nieuw huis koopt, zou dus bij de nieuwe financiering (maximaal) € 500.000 nog onder de oude regels kunnen vallen en dus aflossingsvrij gefinancierd kunnen worden. Als u in 2023 een nieuw huis koopt, dan valt deze nieuwe financiering onder de nieuwe regels, en zult u dus ten minste annuïtair moeten laten financieren om in box 1 te vallen. Is de financiering dan toch aflossingsvrij? Dan valt deze financiering in box 3.
Overigens wordt bij het bepalen van het aflossingsvrij te financieren deel niet alleen rekening gehouden met de fiscale regels. Ook andere regels kunnen bepalen wat maximaal aflossingsvrij gefinancierd kan worden.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.