De aflossingsvrije hypotheek onder druk

Aflossingsvrij is aflossingsuitstel

Een hardnekkig misverstand is dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoeft te worden terugbetaald. Dat klopt natuurlijk niet. Bij een aflossingsvrije hypotheek vinden er geen aflossingen plaats tijdens de looptijd van de hypotheek, maar aan het einde van de looptijd in een keer.

Waar komt het geld dan vandaan om af te lossen? Uit opbrengst van de verkoop van het huis? Maar waar gaat u dan wonen? Veel mensen kiezen daarom meestal voor verlenging van de hypotheek en uitstel van de aflossing voor een volgende 30 jaar. Dat wordt echter lastiger als het inkomen is gedaald of gaat dalen, bijvoorbeeld bij pensionering. Als iemand de AOW-gerechtigde leeftijd binnen 10 jaar in zicht heeft, toetsen banken op het (lagere) pensioeninkomen. De vraag is dus niet óf er moet worden afgelost, maar wanneer en vanuit welke bron.

Lage maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek leidt tot lage maandlasten. De netto maandlasten (na hypotheekrenteaftrek) bij een woning met een WOZ-waarde van € 750.000, een hypotheek van € 500.000 en 3,5% rente zijn:

• Voor een aflossingsvrije hypotheek circa € 1.000
• Voor een annuïtaire hypotheek circa € 2.000

De aantrekkingskracht van aflossingsvrij is duidelijk: lage maandlasten. In het voorbeeld bedraagt het verschil met een annuïtaire hypotheek € 1.000 per maand. Die ruimte kan worden besteed of belegd.

Dit voordeel slaat na 30 jaar om:

• de schuld blijft staan
• de maandlasten blijven
• de renteaftrek valt weg

Waar de annuïtaire hypotheek ‘uitsterft’, blijft de aflossingsvrije hypotheek doorlopen en wordt mogelijk zelfs duurder. Maar dan moeten de risico’s niet zijn opgetreden:

De verborgen kwetsbaarheden

Zolang alles meezit, lijkt er weinig aan de hand. Het risico zit in de combinatie van onzekerheden:

• dalende woningprijzen
• stijgende rente
• lager inkomen
• strengere acceptienormen

Deze factoren versterken elkaar als de renteaftrek stopt, uw inkomen is gedaald en de aflossing ineens moet plaatsvinden. Wie afhankelijk is van de woningwaarde voor aflossing, belegt feitelijk met geleend geld in vastgoed. Dat is de reden voor het ingrijpen van banken en toezichthouders.

Aflossen of beleggen?

Sommige mensen zien de aflossing van een hypotheek als een slechte besteding van geld. Een aflossing van € 12.000 en 3,5% rente levert als uitgangspunt een netto voordeel op van 2,2% (3,5% verminderd met het aftrektarief van maximaal 37,5%). Dat is € 264 in het jaar na de aflossing. Een matig rendement?

Het alternatief is het beleggen van het geld, wat in beginsel in box 3 valt. De belastingdruk is dan 36% (kort door de bocht). Dit pakt gunstig uit bij een rendement van ten minste 3,5% (2,2% / 0,64). Het prognoserendement bij offensiever beleggen ligt hoger, zodat een aanmerkelijk verschil in vermogensopbouw kan ontstaan:

• De annuïtaire hypotheek leidt in het voorbeeld tot een vermogensvorming van € 500.000
• De aflossingsvrije hypotheek bij een rendement van 6% tot € 680.000.

Dit voordeel kent wel voorwaarden. Het rendement kan tegenvallen. Verder moet men gedurende 30 jaar gedisciplineerd geld opzij zetten en beleggen. Voor veel mensen een uitdaging. Bovendien wordt de extra vermogensopbouw in vooral de laatste 5 jaar gerealiseerd. Een tegenvallend rendement in die jaren telt dus zwaar door.

Het beeld wordt mooier als men al met een groot vermogen kan starten. Een vermogen van € 500.000 eindigt bij 3,84% (6% na 36% belasting) na 30 jaar op ruim € 1,5 miljoen. Na verrekening van 30 jaar rentelasten en aflossing van de hypotheek, resteert een mooie plus van afgerond € 660.000.

Hypotheken vanaf 2013

Om recht te houden op renteaftrek, geldt sinds 2013 voor nieuwe hypotheken een aflossingsverplichting. Bij verlenging van hypotheken van voor 2013 geldt een aflossingsverplichting van ten minste 50%.

Hierdoor daalt het aandeel aflossingsvrije hypotheken. Dit aandeel vormt bijna 40% van de hypotheekschuld, die net iets hoger is dan 50% van de woningwaarde. Als de waarde van woningen en inkomens in de toekomst de inflatie bijhouden, zullen schulden in relatieve zin nog afnemen. Verder is er krapte op de woningmarkt en is de pensioensituatie in Nederland relatief gunstig. Vooralsnog geen zorgelijk beeld? Wel is het zo dat in de periode 2035-2038 voor het eerst een groot deel van de aflossingsvrije hypotheken aflopen. Dat kan schokeffecten opleveren.

Banken passen hun beleid aan

De Nederlandsche Bank (DNB) ziet het verstrekken van een aflossingsvrije hypotheek door banken feitelijk als een belegging in woningen. De primaire bron voor terugbetalen van deze leningen is de verkoop van de woning. De waardeontwikkeling van woningen is onzeker. DNB wil dat banken deze risico’s verkleinen.

In reactie hierop hebben veel banken hun beleid aangepast. Rabobank beperkt het aflossingsvrije deel tot 30% met een maximum van € 150.000. ABN AMRO en ING beperken aflossingsvrije hypotheken ook tot 30%, met een maximum van € 150.000 bij hypotheken tot € 1 miljoen. Voor woningen die meer dan € 1 miljoen waard zijn, geldt een maximale aflossingsvrije hypotheek van € 250.000. Dat wordt € 500.000 als de woning minimaal € 2 miljoen waard is.

Gevolgen vooral voor doorstromers

De impact wordt zichtbaar op het moment dat mensen willen doorstromen.

Denk aan huishoudens die kleiner willen wonen of hun woning willen aanpassen aan een nieuwe levensfase. Juist dan kan een aflossingsverplichting ontstaan, met fors hogere maandlasten als gevolg. Het paradoxale effect is dat kleiner wonen niet automatisch tot lagere lasten leidt. Sterker nog: de maandlast kan honderden euro’s stijgen. Dat remt verhuisbeslissingen en daarmee de zo belangrijke doorstroming op de woningmarkt. Zie voor een nadere analyse ons artikel “Zo kunnen 55-plussers de woningmarkt vlottrekken”.

Een rekenvoorbeeld

De netto maandlast voor het huishouden uit ons vorige voorbeeld met een aflossingsvrije hypotheek van € 500.000 en een rente van 3,5% rente, is € 1.000.

• Bij een verhuizing naar een woning met een gelijke waarde ontstaat er een aflossingsverplichting. De maanlast neemt toe tot circa € 1.750.
• In 2031 vervalt de renteaftrek. De maandlast neemt toe tot circa € 2.100.
• Ook zonder verhuizing stijgen de lasten vanwege het vervallen van renteaftrek, naar circa € 1.550.

Het verlopen van de 30-jaarstermijn voor renteaftrek in box 1 gecombineerd met de aflossingsverplichting kan leiden tot maandelijkse lastenstijging van € 1.100: een forse impact op het budget!

Voor meer achtergronden over de 30-jaarstermijn verwijzen we naar ons artikel “De 30-jaarstermijn: de hypotheekrenteaftrek als onderdeel van een veel grotere puzzel”. U leest daar ook over het effect van een schuld in box 3.

Wat is uw plan voor uw hypotheek?

In individuele situaties is een hypotheek een belangrijk onderdeel in uw financiële huishouding. De 30-jaarstermijn van de renteaftrek, uw pensioeninkomen, de mate waarin u aflost en overige vermogenspositie zijn relevant. Sluiten deze puzzelstukken goed op elkaar aan? Hopelijk is uw antwoord ‘zeker, dit heb ik allemaal goed in beeld’. De praktijk is dat de meesten van u nog wat huiswerk hebben, voordat u tot dit antwoord komt. Daarmee op tijd beginnen geeft de meeste voldoening en veel rust.

Wij kunnen u helpen bij het zetten van een eerste stap, door het maken van een vermogensplanning.

Deze blog schreef ik samen met Peter Beets.