Helpen met een lening of met een schenking?
U kunt geld aan uw kind beschikbaar stellen door een lening of door een schenking. Bij een lening moet uw kind rente aan u betalen. Als er sprake is van een combinatie van lenen bij u en bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Schenken is een effectievere vorm van hulp omdat u het vermogen van uw kind vergroot en de woonlasten vermindert. Maar u bent het geld ‘kwijt’ en er is de schenkbelasting om op te letten. Een combinatie is ook denkbaar: u verstrekt een lening en scheldt die in etappes aan uw kind kwijt.
Hierna bespreek ik deze mogelijkheden verder. Zorg dat u er goed voor zit, dit artikel is langer dan u van ons gewend bent.
Helpen met een familiehypotheek
In Nederland is voor circa € 70 miljard aan familiehypotheken verstrekt, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld. Meestal gaat het om een aanvullende lening. In 50% van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom. In 5% heeft de familiehypotheek een omvang van meer dan 60% van de totale lening.
De rente van een familiehypotheek
Heeft u de vrije hand bij het vaststellen van de rente? Dat is niet het geval. Volgens de Belastingdienst moet de overeengekomen rente marktconform zijn. En dat is een rente die overeenkomt met de rente die het kind zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De Belastingdienst heeft in een document een aantal voorbeelden gegeven waarin dit principe verder wordt uitgewerkt.
De rente kan bij het kind fiscaal aftrekbaar zijn, mits de formaliteiten daarvoor in acht worden genomen (ziet u daarvoor ook de site van de Belastingdienst). Het aftrektarief bij het kind is tegenwoordig maximaal circa 37%. Kan het dan gunstig zijn om de rente hoger vast te stellen en de extra rente te schenken aan uw kind? Ja, dat zou gunstig zijn, zelfs als uw kind boven de schenkingsvrijstelling uitkomst en 10% schenkbelasting moet betalen. Maar het mag niet, als de rente niet meer marktconform is.
Problemen bij een te hoge rente voor de familiehypotheek
Een rente die te hoog is vastgesteld, kan op deze problemen stuiten:
- Het niet-marktconforme deel is niet aftrekbaar bij het kind.
- Bij de ouder is de familiehypotheek een bezit in box 3 of in de bv, als de lening vanuit de bv is verstrekt. Een onzakelijk hoge rente kan leiden tot een waarde van de vordering boven het bedrag van de lening (de nominale waarde).
- Er kan sprake zijn van een schenking van kind aan ouder.
In de familie is een te hoge rente wellicht makkelijk afgesproken. Maar bij een correctie kan dat grote nadelige gevolgen hebben.
De familiehypotheek als goede belegging?
De ouder kan de familiehypotheek zien als een belegging van geld. Stel dat de marktconforme rente op de familiehypotheek 4% is. Waar haalt de ouder het geld vandaan om de familiehypotheek te verstrekken? Als de ouder een belegging verkoopt die minder oplevert dan de 4% rente op de familiehypotheek, is de ouder beter af met de familiehypotheek. Hetzelfde kan gelden als een ouder geld opneemt van een spaarrekening om de familiehypotheek te verstrekken.
Voor het kind is er geen verschil, als de rente zowel bij de bank als op de familiehypotheek (in dit voorbeeld) 4% is.
De familiehypotheek en box 3
De familiehypotheek is voor de ouder een bezitting in box 3. Levert dat complicaties op? Het is in box 3 niet op voorhand duidelijk hoeveel belasting u moet betalen. Er is een wettelijke systeem met voorgeschreven forfaitaire rendementen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen overige bezittingen en banktegoeden. En er geldt een tegenbewijsregeling als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Per saldo zou het erop neer moeten komen dat u 36% belasting betaalt over de werkelijke rente.
Er valt zeker het nodige af te dingen op deze analyse en hoe het precies gaat uitpakken, is ook nog niet volledig bekend. Maar vanuit het perspectief van de familiehypotheek is de belastingheffing in box 3 geen beslissende factor meer.
Een familiehypotheek vanuit de bv
Is de lening verstrekt vanuit een bv? Dan is de vraag of de familiehypotheek een goede belegging is voor de bv. Zijn er alternatieve beleggingsmogelijkheden die meer rendement geven dan 4%? Dan laat de bv rendement lopen door de familiehypotheek te verstrekken. De bv doet daarentegen goede zaken als alternatieve beleggingsmogelijkheden een lager rendement geven dan 4%.
Het fiscale voordeel van een familiehypotheek
In het verleden kon een mooi fiscaal voordeel worden becijferd voor een familiehypotheek. Tegenwoordig is dat niet meer het geval. De renteaftrek bij uw kind is afgerond maximaal 37,5%. In box 3 geldt bij de ouder een belastingdruk van 36%. En in de bv geldt een belastingdruk van minimaal 38,8% (combinatie van 19% vennootschapsbelasting en 24,5% box 2-belasting).
Deze percentages moeten worden toegepast op de rente op de familiehypotheek. In concrete euro’s gaat het daarom meestal om beperkte bedragen. Van een groot fiscaal voordeel is tegenwoordig dus geen sprake meer.
Overigens moeten er wel een aantal formaliteiten in acht worden genomen, om de rente bij uw kind fiscaal aftrekbaar te laten zijn. Deze vindt u in mijn artikel “Aandachtspunten bij een geldlening tussen een ouder en een kind”.
De familiehypotheek en schenken
Een familiehypotheek kan voor de ouder een goede belegging zijn. Het kind heeft dezelfde lasten als bij een lening van de bank. Wil de ouder het kind hierbij helpen? Dat kan met een jaarlijkse schenking van geld, bijvoorbeeld het bedrag van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (€ 6.713 in 2025).
Een andere mogelijkheid is om kwijt te schelden op de lening. Het cadeau bestaat er dan uit dat uw kind een deel van de lening niet meer aan u hoeft terug te betalen. Dat scheelt uw kind op dit moment rente en aflossing. Bij uw overlijden heeft uw kind waarschijnlijk een voordeel voor de erfbelasting. Hier kan meespelen dat een familiehypotheek geen of nauwelijks fiscaal voordeel kent (zie hiervoor). En een praktisch punt is dat een kwijtschelding uw situatie overzichtelijker kan maken. Zo hoeft uw kind u jaarlijks minder rente te betalen.
Kortom, als u voor uw inkomen niet afhankelijk bent van de rente, u het geld niet terug hoeft te hebben en u uw kind wil helpen is kwijtschelden van de lening een mogelijkheid om te overwegen.
Is een familiehypotheek een onwenselijke belastingconstructie?
Er is discussie geweest over de vraag of een familiehypotheek wel toegestaan moet worden. Dit was de visie van het vorige kabinet: ‘Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente.’ Wel moet de rente ‘drukken’, waarover verderop meer.
Er is discussie geweest over de vraag of een familiehypotheek wel toegestaan moet worden. Dit was de visie van het vorige kabinet: ‘Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente.’ Wel moet de rente ‘drukken’, waarover verderop meer.
Lenen bij ouders en lenen bij de bank
Als sprake is van een hypotheek bij een professionele geldverstrekker, moet deze professionele geldverstrekker waken voor overcreditering. De geldverstrekker kijkt naar de totale positie van de geldnemer. Een familiehypotheek vermindert de financieringsruimte bij de professionele geldverstrekker, tenzij aanvullende maatregelen worden getroffen. Die kunnen bestaan uit een toezegging van ouders om de jaarlijkse aflossing en renteverplichting van de familielening aan het kind te schenken. De consequentie kan zijn dat sprake is van een grote schenking ineens. Of dat de rente niet op het kind drukt en daarmee niet fiscaal aftrekbaar is voor het kind. Het kind krijgt eigenlijk een ‘kostenvergoeding’ en dan zijn die kosten (rente in dit geval) niet aftrekbaar.
Een combinatie van lenen bij een bank en familie levert dus een aantal aandachtpunten op. Dit zal per situatie bekeken moeten worden.
Deze analyse gaat overigens niet op voor situaties waarin ouders de gehele lening voor de aankoop van de woning verstrekken. Zij vallen niet onder het toezicht van de AFM en hoeven niet op overcreditering te toetsen. In combinatie met schenkingstoezeggingen kan wel de vraag opkomen of de rente volledig op het kind drukt (en dus mogelijk niet volledig aftrekbaar is).
Helpen met een schenking van geld
Naast lenen is schenken de andere mogelijkheid om geld ter beschikking te stellen aan uw kind. Dat werd tot 2022 gestimuleerd met een extra schenkingsvrijstelling, de ‘jubelton’. Een passende regeling in jaren waarin de woningmarkt het lastig had en veel mensen te maken hadden met ‘onderwatersituaties’, ofwel een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt omgeslagen en is er meer aandacht voor vermogensongelijkheid. De jubelton werd niet meer passend geacht en is afgeschaft.
Welke vrijstellingen zijn er nog wel? In 2025 is er een algemene verhoogde schenkingsvrijstelling voor kinderen in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar, van € 32.195. Dit is een eenmalige verhoging van de jaarlijkse vrijstelling voor kinderen, die in 2025 € 6.713 bedraagt.
De schenkingsvrijstelling jaarlijks benutten
De verhoogde vrijstelling zal in veel situaties volstaan om een kind met een onbelaste schenking te helpen bij het kopen van een woning. Een schenking die de vrijstelling overtreft, wordt voor het meerdere belast met 10% schenkbelasting. Wat zijn mogelijkheden om deze schenkbelasting te voorkomen?
- Er geldt een jaarlijkse schenkingsvrijstelling van (in 2025) € 6.713. Stel dat deze ieder jaar kan worden benut. Bij 2% rendement wordt na circa 13 jaar een kapitaal bereikt van € 100.000. Bij jonge kinderen kunnen ouders overwegen om te schenken onder bewind. Zo kan worden voorkomen dat een kind op 18-jarige leeftijd een andere bestemming geeft aan het spaargeld.
- Is er geen tijd om met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling vermogen te vormen? Dan kan gedacht worden aan het verstrekken van een lening, die in etappes wordt kwijtgescholden. Ofwel, de ouder leent € 100.000 aan het kind en vermindert deze lening jaarlijks met het bedrag van schenkingsvrijstelling. Het kind krijgt direct € 100.000 beschikbaar en op termijn vervalt de schuld zonder dat schenkbelasting aan de orde komt. Stel dat de rente netto 3% is en de schenking wordt gebruikt om deze rente te betalen en het restant als aflossing. De schuld is dan na ongeveer 20 jaar verdwenen.
Vooraf sparen is dus gunstiger dan lenen en kwijtschelden.
Conclusies
Veel ouders helpen hun kinderen met een familiehypotheek om een huis te kunnen kopen. Het fiscale voordeel hiervan is echter afgenomen. Verder kan het combineren van een familiehypotheek met een hypotheek bij de bank ingewikkeld zijn. Het kan daarom nodig zijn om ook te geld aan uw kind te schenken. Vooraf sparen is dan gunstiger dan lenen en kwijtschelden (‘achteraf schenken’).
Het schenken van geld kan uw kind ook helpen met de woonlasten. Bij een familiehypotheek kunt u overwegen om de lening in etappes kwijt te schelden aan uw kind. Maar een schenking moet natuurlijk bij uw situatie passen. U bent het geld ‘kwijt’. Kijkt u dus niet alleen naar de situatie van uw kind, maar ook naar uw eigen situatie. Het kopen van een woning is in 2025 vaak met recht een ‘familiekwestie’.
