Uw kind helpen bij de aankoop van een huis

Helpen met een lening of met een schenking?

U kunt geld aan uw kind beschikbaar stellen door een lening of door een schenking. Bij een lening moet uw kind rente aan u betalen. Als er sprake is van een combinatie van lenen bij u en bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Schenken is een effectievere vorm van hulp omdat u het vermogen van uw kind vergroot en de woonlasten vermindert. Maar u bent het geld ‘kwijt’ en er is de schenkbelasting om op te letten. Een combinatie is ook denkbaar: u verstrekt een lening en scheldt die in etappes aan uw kind kwijt.

Hierna bespreek ik deze mogelijkheden verder. Zorg dat u er goed voor zit, dit artikel is langer dan u van ons gewend bent.

Helpen met een familiehypotheek

In Nederland is voor circa € 70 miljard aan familiehypotheken verstrekt, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld. In 50% van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom. In 5% heeft de familiehypotheek een omvang van meer dan 60% van de totale lening. De huishoudens met familiehypotheken zijn vermogender dan gemiddeld en hun uitlenende ouders zijn ook vermogender dan gemiddeld. Verder zijn de kostwinners in huishoudens met familiehypotheken iets jonger dan de gemiddelde hypotheeknemer (42,6 jaar versus 46,3 jaar). Hier vindt u de volledige onderzoeksresultaten.

Dit zijn te verwachten resultaten. Ouders moeten vermogen hebben om een lening te kunnen verstrekken. En door de hulp kunnen hun kinderen eerder terecht op de woningmarkt.

De rente van een familiehypotheek

In de praktijk zijn rentes op familiehypotheken redelijk marktconform. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3%. Dit is iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%.

Heeft u de vrije hand bij het vaststellen van de rente? Dat is niet het geval. Volgens de Belastingdienst moet de overeengekomen rente marktconform zijn. En dat is een rente die overeenkomt met de rente die het kind zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De Belastingdienst heeft in een document een aantal voorbeelden gegeven waarin dit principe verder wordt uitgewerkt.

De rente kan bij het kind fiscaal aftrekbaar zijn, mits de formaliteiten daarvoor in acht worden genomen (ziet u daarvoor ook de site van de Belastingdienst). Het aftrektarief bij het kind is tegenwoordig maximaal circa 37%. Kan het dan gunstig zijn om de rente hoger vast te stellen en de extra rente te schenken aan uw kind? Ja, dat zou gunstig zijn, zelfs als uw kind boven de schenkingsvrijstelling uitkomst en 10% schenkbelasting moet betalen. Maar het mag niet, als de rente niet meer marktconform is.

Problemen bij een te hoge rente voor de familiehypotheek

Een rente die te hoog is vastgesteld, kan op deze problemen stuiten:

• Het niet-marktconforme deel is niet aftrekbaar bij het kind.
• Bij de ouder is de familiehypotheek een bezit in box 3 of in de bv, als de lening vanuit de bv is verstrekt. Een onzakelijk hoge rente kan leiden tot een waarde van de vordering boven het bedrag van de lening (de nominale waarde).
• Er kan sprake zijn van een schenking van kind aan ouder.

In de familie is een te hoge rente wellicht makkelijk afgesproken. Maar bij een correctie kan dat grote nadelige gevolgen hebben.

De familiehypotheek als goede belegging?

De ouder kan de familiehypotheek zien als een belegging van geld. Stel dat de marktconforme rente op de familiehypotheek 4% is. Waar haalt de ouder het geld vandaan om de familiehypotheek te verstrekken? Als de ouder een belegging verkoopt die minder oplevert dan de 4% rente op de familiehypotheek, is de ouder beter af met de familiehypotheek. Hetzelfde kan gelden als een ouder geld opneemt van een spaarrekening om de familiehypotheek te verstrekken.

Rekenvoorbeeld:

• De lening aan het kind vormt voor de ouder een overige bezitting in box 3. In 2024 wordt de ouder geacht een rendement te behalen van 6,04% en geldt een belastingtarief van 36%. Per saldo drukt een belasting van 2,17% (exclusief het heffingsvrije bedrag van € 57.000 per persoon). Een belegging met een rendement van 4% levert de ouder een netto rendement op 1,83%. Het maakt niet uit of dat familiehypotheek is of een andere belegging.
• Gebruikt de ouder spaargeld om de familiehypotheek te verstrekken? Dan doet de ouder waarschijnlijk ook goede zaken. De rente op een reguliere spaarrekening bedraagt op dit moment ongeveer 1,5%. Als dat ook de gemiddelde rente over heel 2024 is, moet de ouder over die rente belasting betalen in box 3. In 2024 is het tarief 36%, zodat de ouder er afgerond 0,96% aan overhoudt (belasting 0,54%). Het netto rendement op de familielening is met 1,83% hoger.

Voor het kind is er geen verschil, als de rente zowel bij de bank als op de familiehypotheek (in dit voorbeeld) 4% is.

De familiehypotheek en box 3

Uitgangspunt is dat de ouder geacht wordt in box 3 een rendement te behalen van 6,04%, ongeacht het werkelijke rendement. De Hoge Raad heeft inmiddels beslist dat dit niet mag als het werkelijke rendement lager is dan het veronderstelde rendement. Dat moet wel voor het gehele vermogen in box 3 worden bekeken. Zou het vermogen in box 3 evenwel alleen bestaan uit de familielening met 4% rente? Dan is dat een situatie waarin het werkelijke rendement lager kan zijn dan het veronderstelde rendement (het werkelijke rendement moet wel worden berekend zonder rekening te houden met het heffingsvrije bedrag van € 57.000 per persoon).

Een familiehypotheek vanuit de bv

Is de lening verstrekt vanuit een bv? Dan is de vraag of de familiehypotheek een goede belegging is voor de bv. Zijn er alternatieve beleggingsmogelijkheden die meer rendement geven dan 4%? Dan laat de bv rendement lopen door de familiehypotheek te verstrekken. De bv doet daarentegen goede zaken als alternatieve beleggingsmogelijkheden een lager rendement geven dan 4%.

De familiehypotheek en schenken

Een familiehypotheek kan voor de ouder een goede belegging zijn. Het kind heeft dezelfde lasten als bij een lening van de bank. Wil de ouder het kind hierbij helpen? Dat kan met een jaarlijkse schenking van geld, bijvoorbeeld het bedrag van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (€ 6.633 in 2024).

Een andere mogelijkheid is om kwijt te schelden op de lening. Het cadeau bestaat er dan uit dat uw kind een deel van de lening niet meer aan u hoeft terug te betalen. Dat scheelt uw kind op dit moment rente en aflossing. Bij uw overlijden heeft uw kind waarschijnlijk een voordeel voor de erfbelasting.

De vraag komt vaak op of kwijtschelden op de lening wel gunstig is, omdat de rente aftrekbaar is bij uw kind. Tegenwoordig is het aftrektarief bij het kind afgerond maximaal 37%. Het belastingtarief bij de ouder in box 3 is met 36% maar net lager. Bij een familiehypotheek vanuit de bv geldt dat de minimale belastingdruk afgerond 39% is. Net wat hoger dus dan het aftrektarief bij het kind. In euro’s berekend zullen de verschillen klein zijn.

Een praktisch punt is dat een kwijtschelding uw situatie overzichtelijker kan maken. Zo hoeft uw kind u jaarlijks minder rente te betalen. Kortom, als u voor uw inkomen niet afhankelijk bent van de rente, u het geld niet terug hoeft te hebben en u uw kind wil helpen is kwijtschelden van de lening een mogelijkheid om te overwegen.

Is een familiehypotheek een onwenselijke belastingconstructie?

Er is discussie geweest over de vraag of een familiehypotheek wel toegestaan moet worden. Staatssecretaris Van Rij heeft namens het demissionaire Kabinet zijn visie gegeven. Hij zit er nuchter in: ‘Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente.’ Wel moet de rente ‘drukken’, waarover verderop meer.

Wordt de situatie anders als er ook een schenking plaatsvindt waarmee het kind rente en/of aflossing betaalt? Dat is niet het geval: ‘Er is naar de mening van het demissionaire kabinet geen sprake van een “onwenselijke fiscale constructie”.’

Lenen bij ouders en lenen bij de bank

Als sprake is van een hypotheek bij een professionele geldverstrekker, moet deze professionele geldverstrekker waken voor overcreditering. De geldverstrekker kijkt naar de totale positie van de geldnemer. Een familiehypotheek vermindert de financieringsruimte bij de professionele geldverstrekker, tenzij aanvullende maatregelen worden getroffen. Die kunnen bestaan uit een toezegging van ouders om de jaarlijkse aflossing en renteverplichting van de familielening aan het kind te schenken. De consequentie kan zijn dat sprake is van een grote schenking ineens. Of dat de rente niet op het kind drukt en daarmee niet fiscaal aftrekbaar is voor het kind. Het kind krijgt eigenlijk een ‘kostenvergoeding’ en dan zijn die kosten (rente in dit geval) niet aftrekbaar.

Een combinatie van lenen bij een bank en familie levert dus een aantal aandachtpunten op. Dit zal per situatie bekeken moeten worden.

Deze analyse gaat overigens niet op voor situaties waarin ouders de gehele lening voor de aankoop van de woning verstrekken. Zij vallen niet onder het toezicht van de AFM en hoeven niet op overcreditering te toetsen. In combinatie met schenkingstoezeggingen kan wel de vraag opkomen of de rente volledig op het kind drukt (en dus mogelijk niet volledig aftrekbaar is).

Helpen met een schenking van geld

Naast lenen is schenken de andere mogelijkheid om geld ter beschikking te stellen aan uw kind. Dat werd tot voor kort gestimuleerd met een extra schenkingsvrijstelling, de ‘jubelton’. Een passende regeling in jaren waarin de woningmarkt het lastig had en veel mensen te maken hadden met ‘onderwatersituaties’, ofwel een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt omgeslagen en is er meer aandacht voor vermogensongelijkheid. De jubelton werd niet meer passend geacht.

Welke vrijstellingen zijn er nog wel? In 2024 is er een algemene verhoogde schenkingsvrijstelling voor kinderen in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar, van € 31.813. Dit is een eenmalige verhoging van de jaarlijkse vrijstelling voor kinderen, die in 2024 € 6.633 bedraagt.

De schenkingsvrijstelling jaarlijks benutten

De verhoogde vrijstelling zal in veel situaties volstaan om een kind met een onbelaste schenking te helpen bij het kopen van een woning. Een schenking die de vrijstelling overtreft, wordt voor het meerdere belast met 10% schenkbelasting. Wat zijn mogelijkheden om deze schenkbelasting te voorkomen?

• Er geldt een jaarlijkse schenkingsvrijstelling van (in 2024) € 6.633. Stel dat deze ieder jaar kan worden benut. Bij 2% rendement wordt na circa 13 jaar een kapitaal bereikt van € 100.000. Bij jonge kinderen kunnen ouders overwegen om te schenken onder bewind. Zo kan worden voorkomen dat een kind op 18-jarige leeftijd een andere bestemming geeft aan het spaargeld.
• Is er geen tijd om met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling vermogen te vormen? Dan kan gedacht worden aan het verstrekken van een lening, die in etappes wordt kwijtgescholden. Ofwel, de ouder leent € 100.000 aan het kind en vermindert deze lening jaarlijks met het bedrag van schenkingsvrijstelling. Het kind krijgt direct € 100.000 beschikbaar en op termijn vervalt de schuld zonder dat schenkbelasting aan de orde komt. Stel dat de rente netto 3% is en de schenking wordt gebruikt om deze rente te betalen en het restant als aflossing. De schuld is dan na ongeveer 20 jaar verdwenen.

Vooraf sparen is dus gunstiger dan lenen en kwijtschelden.

Conclusies

Veel ouders helpen hun kinderen met een familiehypotheek om een huis te kunnen kopen. Het fiscale voordeel hiervan is echter afgenomen. Verder kan het combineren van een familiehypotheek met een hypotheek bij de bank ingewikkeld zijn. Het kan daarom nodig zijn om ook te geld aan uw kind te schenken. Vooraf sparen is dan gunstiger dan lenen en kwijtschelden (‘achteraf schenken’).

Het schenken van geld kan uw kind ook helpen met de woonlasten. Bij een familiehypotheek kunt u overwegen om de lening in etappes kwijt te schelden aan uw kind. Maar een schenking moet natuurlijk bij uw situatie passen. U bent het geld ‘kwijt’. Kijkt u dus niet alleen naar de situatie van uw kind, maar ook naar uw eigen situatie. Het kopen van een woning is in 2024 vaak met recht een ‘familiekwestie’.