Uw kind helpen bij de aankoop van een huis

Helpen met een lening of met een schenking?

U kunt geld aan uw kind beschikbaar stellen door een lening of door een schenking. Bij een lening moet uw kind rente aan u betalen. Als er sprake is van een combinatie van lenen bij u en bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Schenken is een effectievere vorm van hulp omdat u het vermogen van uw kind vergroot en de woonlasten vermindert. Maar u bent het geld ‘kwijt’ en er is de schenkbelasting om op te letten. Een combinatie is ook denkbaar: u verstrekt een lening en scheldt die in etappes aan uw kind kwijt.

Hierna bespreek ik deze mogelijkheden verder. Zorg dat u er goed voor zit, dit artikel is langer dan u van ons gewenst bent.

Helpen met een familiehypotheek

In Nederland is voor circa € 70 miljard aan familiehypotheken verstrekt, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld. In 50% van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom. In 5% heeft de familiehypotheek een omvang van meer dan 60% van de totale lening. De huishoudens met familiehypotheken zijn vermogender dan gemiddeld en hun uitlenende ouders zijn ook vermogender dan gemiddeld. Verder zijn de kostwinners in huishoudens met familiehypotheken iets jonger dan de gemiddelde hypotheeknemer (42,6 jaar versus 46,3 jaar). Hier vindt u de volledige onderzoeksresultaten.

Dit zijn te verwachten resultaten. Ouders moeten vermogen hebben om een lening te kunnen verstrekken. En door de hulp kunnen hun kinderen eerder terecht op de woningmarkt.

De rente van een familiehypotheek

In de praktijk zijn rentes op familiehypotheken redelijk marktconform. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3%. Dit is iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%.

Heeft u de vrije hand bij het vaststellen van de rente? Dat is niet het geval. Volgens de Belastingdienst moet de overeengekomen rente marktconform zijn. En dat is een rente die overeenkomt met de rente die het kind zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De Belastingdienst heeft in een document een aantal voorbeelden gegeven waarin dit principe verder wordt uitgewerkt.

De rente kan bij het kind fiscaal aftrekbaar zijn, mits de formaliteiten daarvoor in acht worden genomen (ziet u daarvoor ook de site van de Belastingdienst). Het aftrektarief bij het kind is tegenwoordig maximaal circa 37%. Kan het dan gunstig zijn om de rente hoger vast te stellen en de extra rente te schenken aan uw kind? Ja, dat zou gunstig zijn, zelfs als uw kind boven de schenkingsvrijstelling uitkomst en 10% schenkbelasting moet betalen. Maar het mag niet, als de rente niet meer marktconform is.

Problemen bij een te hoge rente voor de familiehypotheek

Een rente die te hoog is vastgesteld, kan op deze problemen stuiten:

• Het niet-marktconforme deel is niet aftrekbaar bij het kind.
• Bij de ouder is de familiehypotheek een bezit in box 3 of in de bv, als de lening vanuit de bv is verstrekt. Een onzakelijk hoge rente kan leiden tot een waarde van de vordering boven het bedrag van de lening (de nominale waarde).
• Er kan sprake zijn van een schenking van kind aan ouder.

In de familie is een te hoge rente wellicht makkelijk afgesproken. Maar bij een correctie kan dat grote nadelige gevolgen hebben.

De familiehypotheek bij de ouder

De lening aan het kind vormt voor de ouder een overige bezitting in box 3. In 2024 wordt de ouder geacht een rendement te behalen van 6,04% en geldt een belastingtarief van 36%. Per saldo drukt een belasting van 2,17% (exclusief het heffingsvrije bedrag van € 57.000 per persoon). Dat is vaak meer dan het fiscale voordeel bij het kind. Bij een rente van 4% bijvoorbeeld en een aftrektarief van 37%, is het voordeel bij het kind maximaal 1,48% (los van een effect wegens het eigenwoningforfait).

Is de lening verstrekt vanuit een bv? Dat wordt de rente in de bv belast met vennootschapsbelasting van minstens 19%. Keert de dga het resterende bedrag uit als dividend? Dan geldt aanmerkelijk belangbelasting van minstens 24,5%. Per saldo een belastingdruk van minimaal bijna 39%. Hoger dan het fiscale voordeel bij het kind. Als de bv meer winst maakt, kan de gecombineerde belastingdruk overigens boven 50% uitkomen.

Zo bezien leidt een familielening op familieniveau niet tot een fiscaal voordeel. Het kan daarom gunstig zijn om de lening in termijnen kwijt te schelden (schenken). Naast het verlagen van de jaarlijkse belastingdruk is er in de regel ook een voordeel voor de erfbelasting.

Meer informatie over familieleningen vindt u in mijn artikel “Aandachtspunten bij een geldlening tussen een ouder en een kind”.

Is een familiehypotheek een onwenselijke belastingconstructie?

Er is discussie geweest over de vraag of een familiehypotheek wel toegestaan moet worden. Staatssecretaris Van Rij heeft namens het demissionaire Kabinet zijn visie gegeven. Hij zit er nuchter in: ‘Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente.’ Wel moet de rente ‘drukken’, waarover verderop meer.

Wordt de situatie anders als er ook een schenking plaatsvindt waarmee het kind rente en/of aflossing betaalt? Dat is niet het geval: ‘Ik vind de mogelijkheid van renteaftrek voor de financiering van de eigen woning en het benutten van de schenkingsvrijstelling daarom niet onwenselijk.’ En: ‘Er is naar de mening van het demissionaire kabinet geen sprake van een “onwenselijke fiscale constructie”.’

De vraag kwam ook op of de schatkist een veer moet laten wegens familiehypotheken. Dat is waarschijnlijk niet zo. De rente van familiehypotheken is wat lager dan bij financiële instellingen. En er zijn gevolgen bij de uitleners, die waarschijnlijk ook een positieve bijdrage leveren.

Lenen bij ouders en lenen bij de bank

Als sprake is van een hypotheek bij een professionele geldverstrekker, moet deze professionele geldverstrekker waken voor overcreditering. De geldverstrekker kijkt naar de totale positie van de geldnemer. Een familiehypotheek vermindert de financieringsruimte bij de professionele geldverstrekker, tenzij aanvullende maatregelen worden getroffen. Die kunnen bestaan uit een toezegging van ouders om de jaarlijkse aflossing en renteverplichting van de familielening aan het kind te schenken. De consequentie kan zijn dat sprake is van een grote schenking ineens. Of dat de rente niet op het kind drukt en daarmee niet fiscaal aftrekbaar is voor het kind. Het kind krijgt eigenlijk een ‘kostenvergoeding’ en dan zijn die kosten (rente in dit geval) niet aftrekbaar.

Een combinatie van lenen bij een bank en familie levert dus een aantal aandachtpunten op. Dit zal per situatie bekeken moeten worden.

Deze analyse gaat overigens niet op voor situaties waarin ouders de gehele lening voor de aankoop van de woning verstrekken. Zij vallen niet onder het toezicht van de AFM en hoeven niet op overcreditering te toetsen. In combinatie met schenkingstoezeggingen kan wel de vraag opkomen of de rente volledig op het kind drukt (en dus mogelijk niet volledig aftrekbaar is).

Schenken is de weg?

Naast lenen is schenken de andere mogelijkheid om geld ter beschikking te stellen aan uw kind. Dat werd tot voor kort gestimuleerd met een extra schenkingsvrijstelling, de ‘jubelton’. Een passende regeling in jaren waarin de woningmarkt het lastig had en veel mensen te maken hadden met ‘onderwatersituaties’, ofwel een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt omgeslagen en is er meer aandacht voor vermogensongelijkheid. De jubelton werd niet meer passend geacht.

Welke vrijstellingen zijn er nog wel? In 2024 is er een algemene verhoogde schenkingsvrijstelling voor kinderen in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar, van € 31.813. Dit is een eenmalige verhoging van de jaarlijkse vrijstelling voor kinderen, die in 2024 € 6.633 bedraagt.

De verhoogde vrijstelling zal in veel situaties volstaan om een kind met een onbelaste schenking te helpen bij het kopen van een woning. Een schenking die de vrijstelling overtreft, wordt voor het meerdere belast met 10% schenkbelasting. Wat zijn mogelijkheden om deze schenkbelasting te voorkomen?

• Er geldt een jaarlijkse schenkingsvrijstelling van (in 2024) € 6.633. Stel dat deze ieder jaar kan worden benut. Bij 2% rendement wordt na circa 13 jaar een kapitaal bereikt van € 100.000. Bij jonge kinderen kunnen ouders overwegen om te schenken onder bewind. Zo kan worden voorkomen dat een kind op 18-jarige leeftijd een andere bestemming geeft aan het spaargeld.
• Is er geen tijd om met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling vermogen te vormen? Dan kan gedacht worden aan het verstrekken van een lening, die in etappes wordt kwijtgescholden. Ofwel, de ouder leent € 100.000 aan het kind en vermindert deze lening jaarlijks met het bedrag van schenkingsvrijstelling. Het kind krijgt direct € 100.000 beschikbaar en op termijn vervalt de schuld zonder dat schenkbelasting aan de orde komt. Stel dat de rente netto 3% is en de schenking wordt gebruikt om deze rente te betalen en het restant als aflossing. De schuld is dan na ongeveer 20 jaar verdwenen.

Vooraf sparen is dus gunstiger dan lenen en kwijtschelden.

Conclusies

Veel ouders helpen hun kinderen met een familiehypotheek. Het fiscale voordeel hiervan is echter afgenomen en soms al omgeslagen in een fiscaal nadeel. Verder kan het combineren van een familiehypotheek met een hypotheek bij de bank ingewikkeld zijn.

Objectief gezien is schenken gunstiger. Mede omdat dit leidt tot lagere woonlasten voor uw kind. Maar een schenking moet bij uw situatie passen. U bent het geld ‘kwijt’.

De jubelton is afgeschaft maar wellicht komt u met de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling al een heel eind. En wellicht kunt u de jaarlijkse schenkingsvrijstelling steeds benutten. Vooraf sparen is dan gunstiger dan lenen en kwijtschelden (‘achteraf schenken’).

In de praktijk zie ik deze laatste gedachte vaak terugkomen. Veel ouders sparen voor hun kinderen voor studiekosten. Het kopen van een huis komt daar steeds vaker als motief bij. Ik zie dit ook terug bij grootouders die geld willen nalaten aan kleinkinderen. In 2024 is hiervoor een vrijstelling van afgerond € 25.000 per kleinkind. Twee grootouders kunnen aan een kleinkind € 50.000 belastingvrij nalaten. Voor studiekosten of een wereldreis is dat een omvangrijk bedrag. Dat is minder het geval als men een kleinkind in staat wil stellen om een huis te kopen. Voor sommige grootouders een argument om een groter bedrag na te laten.

Het kopen van een woning is in 2024 vaak met recht een ‘familiekwestie’.