De inflatie stijgt. Hierdoor groeit de speculatie over mogelijke renteverhogingen en begint de lange rente op te lopen. Dit brengt risico’s met zich mee voor de waardering van vastgoed en vastgoedbeleggingen. Eerder droeg het groeiende optimisme over het loslaten van de coronarestricties en het sneller dan verwachte economische herstel bij aan de waarderingen, maar door de verslechterde economische vooruitzichten is dat optimisme verdwenen. Voor Nederland komt daar nog bij dat de verhoging van de overdrachtsbelasting een domper is voor beleggers.
Ook toezichthouders letten scherp op de vastgoedmarkt. Tijdens de kredietcrisis zorgden prijscorrecties nog voor problemen in de financiële sector. Banken zagen de waarde van het onderpand van hun leningen dalen en moesten hun buffers verhogen. Dergelijke problemen spelen op dit moment veel minder. Ten eerste doordat er volop liquiditeit is, ten tweede doordat banken veel beter gekapitaliseerd zijn. En ten derde doordat commercieel vastgoed tegenwoordig minder met vreemd en meer met eigen vermogen is gefinancierd.
Hier komt bij dat er forse verschillen bestaan tussen de diverse beleggingsopties. Zo staat de vraag naar kantoorruimte onder druk door de trend van vaker thuiswerken. Toch blijven bedrijven belangstelling houden voor kantoorruimte, al stellen ze daar andere eisen aan dan voorheen. Ze hebben behoefte aan flexibele en hybride werkplekken, graag op een bereikbare plek, maar niet noodzakelijk in het drukke centrum van de stad, liever perifeer.
De situatie voor winkels is evenmin gunstig. Online winkelen heeft door corona een vlucht genomen. Enkele winkeliers profiteren daarvan door als distributeur op te treden, als laatste schakel in de vervoerketen tussen koper en verkoper. De heropening gaf winkeliers wat lucht. Dit neemt niet weg dat de voor winkels nadelige overstap van bedrijven naar omnichannelmarketing doorzet. Hierdoor is het aanbod aan retailvastgoed gestaag afgenomen. Het vooruitzicht van minder consumentenbestedingen is ongunstig voor de retailsector. Tegelijkertijd is er in de achterliggende periode veel afgeschreven op winkelvastgoed en leek de tijd van afwaarderingen juist achter de rug te liggen. .
De verschuiving naar online winkelen is juist een zegen voor logistieke centra. De vraag naar opslagruimte stijgt extra sterk doordat bedrijven hun voorraden weer aanvullen en opslagruimte willen om goederen zo snel mogelijk bij hun klanten te krijgen. Daarnaast nemen bedrijven hun aanvoerketens onder de loep. Zij proberen minder kwetsbaar te zijn door op meerdere plekken voorraden aan te houden. Daarmee groeit wel het risico van het zogenaamde zweepslageffect: als bedrijven steeds meer artikelen op voorraad houden zonder dat de vraag navenant stijgt, kunnen er forse voorraadfluctuaties optreden. De grote vraag naar logistiek vastgoed heeft ook een keerzijde: politiek groeit de weerstand tegen de zogenaamde verdozing van Nederland. Er wordt steeds kritischer gekeken naar de totstandkoming van nieuwe distributiecentra. Daarnaast zijn de huurniveaus door de hoge vraag sterk gegroeid in de afgelopen jaren. De vraag is wanneer het plafond van huurstijgingen is bereikt en er een kentering in de markt komt.
Huurwoningen zijn een ander aantrekkelijk vastgoedsegment dat minder volatiel is. Dit komt door de combinatie van gebrek aan aanbod en een sterke vraag van vooral de millennialgeneratie, die op de koopmarkt nauwelijks aan de bak komt. Daarnaast groeit de vraag naar woningen met zorgvoorzieningen voor ouderen. De sterke vraag draagt bij aan een voor beleggers gunstig rendement, al geldt voor de Nederlandse markt wel dat de nieuwe regering aandringt op betaalbare huren. Hoe zij dit wil combineren met haar andere streven, een voor nieuwbouwbeleggers marktconform rendement, is nog onduidelijk.
Bovenstaande laat zien dat er grote verschillen zijn in de vooruitzichten van commercieel vastgoed. Door de variatie in huurcontracten, qua looptijd en huurprijsinflatiecorrectie, zijn er ook verschillen in de kwetsbaarheid voor een rentestijging. Ondanks alle verontrustende berichten over de inflatie denken wij overigens dat de vrees voor een rentestijging overtrokken is, in ieder geval voor Europa. Dit neemt niet weg dat er grote uitdagingen zijn voor de vastgoedmarkt.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.