Het aantal woningaankopen neemt af. De daling is in het hele land zichtbaar. Een belangrijke oorzaak is dat er maar weinig woningen te koop staan en kopers nauwelijks keus hebben. Wat ook niet helpt, is dat de doorstroming stokt doordat de nieuwbouw achterblijft bij de woningbehoefte. Bezwaarprocedures vormen een hindernis bij de realisatie van nieuwe woningen, evenals het tekort aan afgegeven bouwvergunningen en de stijgende bouwkosten door gebrek aan bouwmaterialen, personeel en grond.
Verder wordt het aantal woningtransacties afgeremd door het dalende vertrouwen. De oorlog in Oekraïne tast het sentiment aan. De economie is nog maar nauwelijks bekomen van de coronacrisis of de volgende crisis dient zich alweer aan. De Russische dreiging schept onzekerheid over de toekomst, met als gevolg dat belangrijke financiële beslissingen, zoals de aanschaf van een woning, uitgesteld worden.
Het woningmarktsentiment wordt ook getemperd door de afnemende betaalbaarheid. Dat de nettowoonlasten momenteel harder stijgen dan de netto-inkomens heeft meerdere oorzaken. Zo staan de reële inkomens onder druk door de hogere inflatie. Tegelijkertijd stijgen de woonlasten. Ten eerste doordat huizen steeds duurder worden. Sinds februari vorig jaar is de gemiddelde koopsom met 50.000 euro opgelopen naar 420.000 euro. Ten tweede doordat de hypotheekrente oploopt. Dit vloeit voort uit de renteverhogingen die centrale banken doorvoeren om de inflatie te bestrijden. Daarnaast zijn de risicopremies op de financiële markten behoorlijk gestegen sinds de Russische inval.
De hogere rente heeft ook invloed op het gedrag van beleggers. Vanwege het lage rendement op overheidsobligaties verlegden zij de afgelopen jaren hun aandacht steeds meer naar alternatieve beleggingen, zoals huurwoningen. Nu centrale banken stoppen met schuldpapier opkopen en geleidelijk hun rentetarieven verhogen, zullen sommige beleggers terugkeren naar de voorheen favoriete en veilige beleggingsoptie: overheidsobligaties.
Een tanende belangstelling van beleggers kan ook de uitkomst zijn van overheidsbeleid. Het nieuwe kabinet heeft besloten beleggingen in huurwoningen zwaarder te belasten, een opkoopbescherming in te voeren en de huurstijging aan banden te leggen door de bijdrage van de WOZ-waarde aan het aantal huurpunten te maximeren. Met deze maatregelen wil de regering koopstarters meer kansen geven en huurders beschermen. Bijeffect is wel dat investeringen in nieuwe huurwoningen worden ontmoedigd en toekomstige huurders mogelijk minder kans maken op een woning.
Als beleggers terugtreden zal dat zich vermoedelijk vertalen in een lagere huizenprijsstijging. De prijsstijging wordt ook al getemperd doordat potentiële kopers minder kunnen lenen op basis van hun inkomen in verband met de hogere hypotheekrente en doordat de zogenaamde jubelton wordt afgeschaft. De schenkingsvrijstelling van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar bij de aankoop van een eigen woning daalt volgend jaar naar 27.231 euro en zal, als het aan het kabinet ligt, vanaf 2024 in haar geheel verdwijnen.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.